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2023년 현재 기준 매매가는 떨어지는데 전세가가 오르는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가가 오르는 주요 이유는 다음과 같습니다1 가격 부담감과 높은 금리로 인해 매수 심리가 위축되어 상대적으로 전세 수요가 늘어납니다.2 임대인의 월세 선호로 전세물건 공급이 부족합니다.3 청약(사전청약)을 위한 일시적 전세 거주가 증가합니다.4 서울 등 일부 인기지역 입주물량 부족으로 인해 전세가 상승 압력이 생깁니다.5 월세가격의 오름세로 인해 전세가 상승 압력이 생깁니다.전세가가 매매가에 근접하는 수준이 되면, 이는 갭투자 가능성이 높아진다는 의미입니다. 갭투자란 부동산 매매가와 임대 보증금 간 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 투자 방법입니다. 전세가율이 높아지면, 세입자들이 집을 사고, 전세를 끼고 집을 매입하는 '갭투자’가 늘어나는 경향이 있습니다. 그러나 이 경우 '깡통전세’의 위험이 증가할 가능성이 매우 높습니다. '깡통전세’란 세입자가 집주인으로부터 보증금을 받지 못하는 상황을 말합니다.따라서, 전세가가 매매가에 근접하는 수준이 되면, 갭투자를 하게 되는 위험한 수준이 될 수 있습니다. 이는 부동산 가격 하락 시기에는 전세보증금 지불 의무로 인해 부동산투자 손실을 입을 수 있기 때문입니다. 이러한 위험을 고려하여 투자를 결정하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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집주인의 요청으로 전세 계약만료 시점보다 10일 늦게 이사할 경우 전세보증보험 효력에 대한 질의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우에는 전세계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증보험회사에서 먼저 계약자에게 돈을 주고 집주인에게 구상권을 행사하여 금액을 받아냅니다. 따라서 계약 만료일이 10일 지나도 보증보험의 효력은 유지됩니다.그러나 전세계약 만료일이 지나면 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 수 있으므로, 전세계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신된다는 점을 유의해야 합니다. 이를 방지하기 위해 임차인은 계약 만료일 최소 1개월 전에 계약 해지의사를 명확히 통보해야 합니다.만약 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 보증보험회사에 연락하여 상황을 설명하고 필요한 절차를 밟으시면 됩니다. 이 경우, 보증보험회사가 집주인에게 구상권을 행사하여 보증금을 회수하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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전세 재계약시 계약서작성 안해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서를 작성하지 않으면, 재계약 내용에 대한 증명이 명확하지 않아 추후에 문제가 생길 경우 이를 증명하는 것이 어려워질 수 있습니다. 또한, 계약 조건이 명확하지 않으면, 임대료나 보증금 등에 대한 혼선이 생길 수 있습니다.보증금 증액에 따른 특약 기재 없이 전체금액에 대하여 계약서를 새로 작성하는 경우는 피해야 합니다. 이럴 경우 기존 확보한 대항력과 우선변제권에 의한 순위가 사라지고 새로 쓰는 시점에 대항력과 우선변제권이 부여됨으로 위험할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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실거주의무 있는 청약에 당첨되 이사가야 할 경우, 전세집 권리 유지 방법이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세권 설정등기: 전세권 설정등기는 전세금을 보호하기 위한 수단으로, 전세계약이 유지되는 동안 임차인이 전세금 반환을 요구할 수 있는 권리를 확보하는 것입니다. 그러나 이것이 전세계약 자체를 유지하게 해주는 것은 아닙니다. 따라서 A 아파트에 전세권 설정등기를 하는 것이 전세계약을 유지하는데 도움이 되지는 않을 것입니다.2 세대원 중 일부를 남기고 전입신고: 이 방법은 실제로 가능한지 여부는 법률적인 문제로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 그러나 청약 당첨 후 실거주 의무를 이행해야 하므로, 청약 당첨자가 A 아파트에 계속 거주할 수 없습니다.실제로, 청약 당첨 후에는 입주할 때까지 의무거주기간 및 무주택 요건을 유지해야 합니다. 따라서 청약에 당첨된 경우, 당첨된 아파트에 실제로 거주해야 합니다. 이러한 의무를 위반하면 법적인 제재가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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윈룸과오피스텔구분방법과 주택수에포함되는기준을알고싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸과 오피스텔의 구분:원룸은 대부분의 경우 여러개의 원룸이 속한 건물 한 동이 한사람의 소유입니다.오피스텔은 각각 호실별로 소유자가 다르며, 주거와 상업시설이 함께 있는 복합건물입니다.원룸은 보통 5층 이하의 주택이며, 오피스텔은 고층의 업무시설이라는 차이가 있습니다.원룸은 주택법이나 건축법에 나와 있는 단어가 아니며, 오피스텔은 건축법상에서 업무시설로 분류되어 있습니다.주택 수에 포함되는 기준:주택으로서의 실체가 존재(원시취득 시기 도래)하는지 여부는 주택 수에 포함하는 주택분양권에 해당하는지 여부를 판단하는 중요한 기준입니다.분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 주택 수에 포함됩니다.소형주택이나 저가주택을 소유하신 경우, 주택 수에 포함되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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자동차 격락손해 손해진단 관련 감평사분께 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자동차 격락손해에 대한 보상을 받기 위해서는 일반적으로 전문가인 평가사에게 감정을 받아야 합니다. 이는 차량이 사고로 인해 수리를 하더라도 사고 이력이 남아 중고차로 팔 때 가격이 하락되는 것을 보상하기 위한 것입니다.국가 공인된 "자동차 진단평가사"는 사고차량의 격락손해 금액을 합리적으로 산출 평가합니다. 그러나, 이들이 감정하는 가치는 법원에서 인정받기 위해 필요한 것이 아니라, 보험사와의 협상 과정에서 참고하는 것입니다.법원에서 격락손해에 대한 보상을 청구하는 경우, 소송 중에 배상액 감정 절차를 거치게 되며, 이때 자동차 진단평가사 또는 차량 손해사정사의 교환가치 감소액 감정을 통해 배상액을 입증할 수 있습니다. 이 경우, "자동차 진단평가사"의 감정서가 법원에서 인정받을 수 있습니다.따라서, 자동차 진단평가사가 감정하는 것은 유사감정 행위가 아니라, 그들의 전문성을 바탕으로 한 합리적인 평가입니다. 이러한 평가는 보험사와의 협상 또는 법원에서의 소송 과정에서 중요한 역할을 합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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부동산 매수 후 임대인으로서 활용하려고 하는데, 임대인한테 유리한 특약사항 혹은 불리한 특약사항으로는 무엇이 있는지 알려주시면 감사드리겠습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 매수한 후 임대인으로서 활용하려는 경우, 임대인에게 유리하거나 불리한 특약사항들이 있습니다.임대인에게 유리한 특약사항으로는 다음과 같은 것들이 있습니다임차인이 주택의 기본 시설을 훼손하면 원상복구한다.반려동물을 기르지 않는다.임차인이 계약만기 전 퇴거하면 새 임차인의 중개수수료를 부담한다.임대인에게 불리한 특약사항456으로는 다음과 같은 것들이 있습니다임차인은 1년 뒤 퇴거한다.보증금 및 전 & 월세는 1년마다 시세에 상응하게 올릴 수 있다.임차인이 월세를 연체하는 경우 임차인의 짐을 처분할 수 있다.이러한 특약사항들은 임대차 계약서 작성 시에 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 추가될 수 있습니다. 그러나 주의할 점은, 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없다는 점입니다. 따라서 임대인과 임차인 모두가 합의한 내용만을 특약사항으로 포함하는 것이 중요합니다. 이러한 특약사항들은 임대차 계약서를 작성할 때 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 추가될 수 있습니다. 그러나 주의할 점은, 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없다는 점입니다. 따라서 임대인과 임차인 모두가 합의한 내용만을 특약사항으로 포함하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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전세계약 묵시적 갱신 여부가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약의 묵시적 갱신에 대해 설명드리겠습니다. 묵시적 갱신이란 임대인 (집주인)과 임차인 (세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 1개월 (또는 2개월) 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약기간이 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 계약기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.그러나, 집주인이나 세입자가 만약 묵시적 갱신을 원하지 않는다면? 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 2년이란 계약기간을 다시 채우지 않고 3개월전에만 계약해지 통보를 하고 보증금반환 요청을 할 수 있습니다.전세금 반환에 대해서는, 임대인이 계약이 종료됐는데도 전세금을 반환하지 않는다면 제일 먼저 내용증명 또는 문자를 보내 돌려달라고 의사표시 (증거)를 해야 합니다. 그 후에도 임대인이 보증금을 주지 않는다면 보증금 반환 청구 소송을 해야 합니다. 이 경우, 소송에서 승소할 경우 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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표준단독주택공시가격과 표준지공시지가를 공개했다는데 이 상승률을 정부에서 마음대로 조절가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.표준단독주택공시가격과 표준지공시지가는 국토교통부에서 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 공시합니다. 이 가격은 주택이나 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미합니다.정부는 공시가격의 현실화율을 조정함으로써 공시가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 최근에는 집값 하락 등을 감안하여 공시가격 현실화율을 인하한 결과, 표준단독주택 공시가격과 표준지 공시지가가 각각 5.95%, 5.92% 하락하였습니다.따라서, 공시가격 상승률에 정부가 영향을 미칠 수 있는 구조라고 할 수 있습니다. 하지만 이는 단순히 정부의 마음대로 조절되는 것이 아니라, 시장 상황, 부동산 가격 동향 등 다양한 요인을 고려한 결과입니다. 이러한 과정을 통해 공시가격은 시장에서의 실제 거래가격을 반영하도록 조정되며, 이는 부동산 시장의 투명성을 높이고, 국민들에게 정확한 부동산 가격 정보를 제공하는데 중요한 역할을 합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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분양권샀다가 팔면 세금 얼마나 내나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권을 팔 때 발생하는 세금은 보유 기간에 따라 달라집니다.분양권을 1년 미만으로 보유하고 매도를 한다면, 양도차익의 50%가 세금으로 부과됩니다.분양권을 1년 초과~2년 미만 보유하면, 양도차익의 40%가 세금으로 부과됩니다.분양권을 2년 이상 보유 시에는 일반 과세로 적용되어 6~42%가 적용됩니다.또한, 2021년 6월 1일부터는 지역 구분 없이 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이후 보유하면 60%의 세율이 적용됩니다.세금 계산은 복잡할 수 있으니, 세무 전문가와 상담하거나 홈택스 사이트에서 모의 계산을 해보는 것이 좋습니다. 이 정보는 2023년 4월 10일까지의 정보로, 최신 정보를 확인하려면 관련 법률 및 규정을 참조하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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