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상가위치가 모퉁이와 큰도로변중 어디가 더 나은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 입지를 선택하는데는 여러 요인이 영향을 미칩니다. 상권의 잠재력, 접근 가능성, 성장 가능성, 중간 저지성, 누적 흡인력, 양립성, 경쟁 회피성, 경제성 등이 중요한 고려사항입니다.사거리 모퉁이부분과 큰도로변은 각각 장단점이 있습니다. 사거리 모퉁이부분은 접근 가능성과 가시성이 높아서 유동인구를 많이 끌어들일 수 있습니다. 하지만 사거리는 교통량이 많아서 소음과 미세먼지가 심할 수 있고, 주차 공간이 부족할 수 있습니다. 또한 사거리에는 경쟁점포가 많이 분포할 가능성이 있어서 경쟁 회피성이 낮을 수 있습니다.큰도로변은 사거리보다 접근 가능성과 가시성이 낮을 수 있습니다. 하지만 큰도로변은 교통량이 적어서 소음과 미세먼지가 적을 수 있고, 주차 공간이 충분할 수 있습니다. 또한 큰도로변은 경쟁점포가 적게 분포할 가능성이 있어서 경쟁 회피성이 높을 수 있습니다.따라서 상가 입지를 선택할 때는 업종과 고객의 특성, 임대료와 매출액 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 사거리 모퉁이부분은 유동인구가 많고 접근성이 좋은 업종에 적합할 수 있고, 큰도로변은 주차 공간이 필요하고 경쟁이 적은 업종에 적합할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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현재 전세를 살고 있는데 계약 만료 전 나가야 할때 대신 들어올 사람을 구해 줘야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료 전 이사를 하시려면 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우, 이사 날짜와 보증금 반환 날짜를 협의하고, 남은 기간 동안의 월세나 관리비 등을 정산하여 지불하거나 공제하면 됩니다. 만약 임대인이 동의하지 않는다면, 임차인은 상대방의 계약 위반을 이유로 해지 통보를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 수선의무를 이행하지 않거나 임대차목적물의 사용을 방해하는 경우입니다. 이 경우, 임차인은 계약해지를 통보하면서 이사 날짜를 임의로 정하여 통보하고, 보증금을 반환 받기 위해 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 임대인의 계약 위반 사실을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다. 또한, 임차인은 계약 만료 전에 대신 들어올 사람을 구해 줘야 하는 의무는 없습니다. 그러나 임대인이 동의하지 않는다면, 임차인은 남은 기간 동안의 월세나 관리비 등을 지불해야 할 수 있습니다. 따라서, 임대인과 임차인이 서로 협의하여 계약을 종료하고, 보증금을 정산하고, 이사 날짜를 조정하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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월세가 나을까요?자가가 나을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세와 자가의 장단점은 다음과 같습니다.월세의 장점보증금이 적게 들어서 자금 부담이 적습니다.월세를 내는 동안에는 주택의 가치 변동에 영향을 받지 않습니다.원하는 지역이나 주택으로 이사할 수 있는 유연성이 있습니다.월세의 단점매월 월세를 내야 하므로 생활비가 증가합니다.월세를 내는 동안에는 주택의 자산 가치를 쌓을 수 없습니다.임대인과의 갈등이나 계약 만료 등의 위험이 있습니다.자가의 장점월세를 내지 않아도 되므로 생활비가 절약됩니다.주택의 가치 상승이나 임대수익 등의 이익을 얻을 수 있습니다.주택을 개조하거나 꾸미는 등의 자유도가 높습니다.자가의 단점보증금이 많이 들어서 자금 부담이 큽니다.주택의 가치 하락이나 관리비 등의 손실을 감수해야 합니다.이사하기 어렵거나 판매하기 힘든 경우가 있습니다.여러분의 경우에는 현재 월세를 내고 계시는데, 2년 뒤에 자가로 이사하실 계획이라고 하셨습니다. 그렇다면 다음과 같은 점을 고려해보시면 좋을 것 같습니다.월세를 내는 동안에는 월세와 관리비를 지불해야 하므로 총 비용이 증가합니다. 예를 들어, 월세 150만원과 관리비 10만원을 내면 2년 동안에 총 3,840만원이 듭니다.자가로 이사하면 월세는 내지 않아도 되지만, 전세금 대출이자를 지불해야 합니다. 예를 들어, 전세금 3억4천만원을 대출하면 연이자율 6%로 계산하면 월이자가 약 170만원이 됩니다. 따라서 2년 동안에 총 4,080만원이 듭니다.자가로 이사하면 리모델링 비용도 들어갑니다. 예를 들어, 보증금 5천만원으로 리모델링을 하면 2년 동안에 총 5,000만원이 듭니다.이렇게 계산해보면, 월세와 자가의 차이는 2년 동안에 약 1,240만원 정도입니다. 즉, 월세를 내는 것보다 자가로 이사하는 것이 비용이 더 많이 들어가는 것입니다. 하지만, 이것은 단순히 비용적인 측면만을 고려했을 때의 결과이며, 다른 요인들도 고려해야 합니다.예를 들어, 자가로 이사하면 주택의 가치 상승이나 임대수익 등의 이익을 얻을 수 있습니다. 또한, 주택을 자유롭게 꾸밀 수 있어서 편안하고 안정적인 생활을 할 수 있습니다. 반면, 월세를 내면 주택의 자산 가치를 쌓을 수 없으며, 임대인과의 갈등이나 계약 만료 등의 위험이 있습니다.따라서, 월세와 자가의 차이는 단순히 비용적인 측면뿐만 아니라, 여러분의 재정 상황, 주거 선호도, 부동산 시장 동향 등의 복합적인 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 저는 여러분이 이러한 점들을 잘 고려하시고, 가장 적합한 결정을 하실 수 있기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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부동산 매매 잔금 전 등기서류 달라고 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 잔금 전 등기서류는 다음과 같습니다매도인 준비서류: 인감도장, 매도용 인감증명서 (매수인 인적 사항 포함), 등기권리증, 주민등록 초본 (주소 변동 이력 전체 포함)매수인 준비서류: 인감도장, 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서 (주택 거래인 경우)이러한 서류들은 잔금 지급과 동시에 매수인에게 전달해야 합니다. 잔금 지급 전에 서류를 미리 주는 것은 매도인의 손해를 초래할 수 있습니다. 매수인이 서류를 가지고 소유권 이전 등기를 먼저 신청하거나, 매도인의 동의 없이 다른 사람에게 양도하거나, 매도인의 근저당을 해제하지 않고 잔금을 지불하지 않는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.따라서, 잔금 지급 전에는 등기권리증을 달라고 하는 것은 말이 되지 않습니다. 잔금 지급은 은행에서 함께 하시는 것이 좋습니다. 매수인이 대출받은 금액이 매도인에게 입금되는 것을 확인하고, 매도인은 서류를 매수인에게 전달하고, 소유권 이전 등기를 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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계약기간 전에 방을 빼는데 전입신고 다시 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 하면 임차인의 보증금과 주거권을 보호받을 수 있고, 세금, 복지, 의료, 교육 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있고, 집주인이 임대차 계약을 파기하거나 보증금을 돌려주지 않을 수도 있습니다.전입신고를 하는 방법은 온라인과 오프라인 두 가지가 있습니다. 온라인으로 전입신고를 하려면 정부24 홈페이지에 접속하고, 본인인증을 한 후에 전입신고 메뉴를 선택하면 됩니다. 온라인 전입신고를 하려면 신규 거주지의 세대주가 인터넷으로 확인을 해줘야 합니다. 세대주가 확인을 할 수 없거나, 미성년자, 한지붕 세대분리 등의 경우에는 온라인으로 전입신고를 할 수 없습니다.오프라인으로 전입신고를 하려면 새로운 거주지의 읍, 면, 동 주민센터에 방문하면 됩니다. 오프라인 전입신고를 하려면 신분증, 전입신고서, 전입사유서, 세대주의 서명날인이 필요합니다. 세대주가 변경되는 경우에는 기존 세대주의 서명날인도 필요합니다전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 전입신고를 미리 하려면 집주인의 동의가 있거나 공실이어야 합니다. 전입신고를 하면 전입신고 확정일자가 부여되고, 전입신고 확정일자부터 전월세 신고제에 따라 임대차 계약을 신고해야 합니다. 전월세 신고제는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도입니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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전세집 집주인이 미리 고지나 동의없이 관리비 인상하려고 하면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상가임대차법에는 관리비에 대한 별도의 규정이 없어서 건물주가 임의로 관리비를 인상하는 것을 제한할 수 있는 방법이 없습니다. 그러나 주택임대차보호법 개정안이 입법예고되었는데, 이 개정안에 따르면 세입자가 월세와 별도로 부담하는 관리비 등을 증액할 경우 임대인은 세입자에게 증액청구 세부 내역을 서면으로 통지하도록 되어 있습니다. 이는 원룸과 빌라의 경우 임대인이 일방적으로 관리비를 올릴 수 있어 세입자의 과도한 부담을 막을 수 있는 장치입니다.따라서 임대인이 관리비를 인상하려면 세입자에게 인상 근거와 내역을 서면으로 알려야 하며, 세입자는 그 내역을 토대로 관리비 인상이나 인상 폭이 적절한지 판단할 수 있습니다. 만약 과도한 인상이라고 생각하면 주택임대차분쟁조정위원회에 해당 내역을 제출하고 피해를 구제받을 수 있습니다.그러나 이 개정안은 아직 입법예고 단계이므로 현재 시행되고 있는 법은 아닙니다. 개정안은 내년 초에 법을 바꾸는 부분은 국회 본회의에 법을 상정하여 통과할 수 있도록 하고 정부가 힘을 쓰고 있습니다. 시행령은 입법 예고기간이 끝나고 나서 바로 공포·시행할 예정입니다.따라서 현재 상황에서는 임대인이 관리비를 인상하려면 계약서에 명시된 내용을 따라야 합니다. 계약서에 관리비 금액이 적혀있지 않고 관리비를 징수할 때는 관리비의 부과명세서를 첨부하여 임차인에게 이를 낼 것을 통지한다고 되어 있다면, 임대인은 관리비를 인상하기 전에 세입자에게 관리비의 부과명세서를 첨부하여 통지해야 합니다. 그렇지 않으면 임차인은 관리비 인상에 동의하지 않을 수 있습니다.또한 임대인이 관리비를 인상할 때는 관리비의 증액 근거가 있어야 합니다. 예를 들어 관리비에 포함된 항목의 비용이 상승했거나, 관리비에 새로운 항목이 추가되었거나, 관리비의 산정 기준이 바뀌었거나 하는 경우입니다. 임대인이 주차 등으로 관리비를 인상했다고 하면, 임차인은 주차를 하지 않는다고 해서 관리비를 낮출 수는 없습니다. 그러나 임대인은 주차를 포함한 관리비의 산정 기준과 내역을 세입자에게 알려야 합니다.만약 임대인이 관리비 인상에 대한 근거와 내역을 제대로 통지하지 않았거나, 관리비 인상이 부당하다고 판단되면, 임차인은 임대인과 협의를 시도할 수 있습니다. 협의가 안되면 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁을 신청할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 임대인과 임차인 간의 임대차 계약에 관한 분쟁을 신속하고 저렴하게 해결할 수 있는 중재기관입니다.이사 나갈 때 문제가 생기는 부분은 임대인이 임차인에게 관리비를 청구하고, 임차인이 그것을 거부하면 임대인이 임차인의 보증금에서 관리비를 공제할 수 있습니다. 그러나 임차인이 관리비 인상에 동의하지 않았거나, 관리비 인상이 부당하다고 주장하면, 임차인은 임대인의 공제에 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우에도 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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전세 갱신청구권 관련해서 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약이 만료되기 전에 임대인에게 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인이 한 번만 행사할 수 있으며, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 임대료 인상도 5%로 제한됩니다. 임차인은 갱신된 계약 기간 중에 언제든지 중도 해지할 수 있습니다.문의주신 내용에 따르면, 임차인은 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 1년 정도 더 살고 싶다고 말씀하셨습니다. 그러나 이는 갱신청구권을 행사한 것으로 보기 어렵습니다. 왜냐하면 갱신청구권을 행사하면 갱신되는 기간은 2년으로 정해져 있기 때문입니다. 만약 임차인이 1년만 더 살고 싶다면, 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 새로운 계약을 체결해야 합니다. 그러나 이 경우에는 임대인이 재계약을 거절하거나 임대료를 인상할 수 있습니다. 따라서 임차인은 갱신청구권을 행사하고, 갱신된 계약 기간 중에 원하는 시점에 중도 해지하는 것이 더 유리할 수 있습니다.분쟁소지 없이 정확하게 임대인에게 의사를 전달하고 싶다면, 갱신청구권을 행사한다는 내용을 명시적으로 통보해야 합니다. 예를 들어, “저는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다. 따라서 계약 만료일인 2023년 12월 31일 이후에도 동일한 조건으로 2년간 계약을 연장하고자 합니다. 이에 대해 동의해주시기 바랍니다.” 라고 말하면 됩니다. 갱신청구권을 행사할 때는 증거를 남길 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 내용증명 우편이나 이메일 등을 활용할 수 있습니다. 갱신청구권을 행사하면 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없으므로, 임차인은 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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시골집 또는 농막 취득하면 집이 2개 되는데 세금문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시골집 또는 농막을 취득하실 때 고려해야 할 세금은 크게 취득세, 재산세, 양도소득세가 있습니다. 취득세는 농지 또는 주택을 구입할 때 발생하는 세금으로, 농지는 거래가액의 3.4%, 주택은 거래가액의 4.6%를 내야 합니다. 재산세는 농지 또는 주택을 보유할 때 매년 납부하는 세금으로, 농지는 면적과 지목에 따라 다르지만 평균적으로 1만원 이하, 주택은 가액과 면적에 따라 다르지만 평균적으로 10만원 이상입니다. 양도소득세는 농지 또는 주택을 판매할 때 발생하는 세금으로, 보유기간과 주택수, 주택가액 등에 따라 다르지만 최대 40%까지 부과될 수 있습니다.그러나 정부는 농어촌 주택 취득을 장려하기 위해 세제 혜택을 제공하고 있습니다. 예를 들어, 1주택자가 3억원 이하의 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하고 3년 이상 보유한 후 이전 주택을 매도할 경우, 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 이 혜택은 2025년까지 적용됩니다. 또한, 농지를 취득하고 8년 이상 직접 경작한 후 양도할 경우, 양도소득세의 전액을 1억원까지 감면받을 수 있습니다.따라서 시골집 또는 농막을 취득하실 때는 세금 문제를 잘 파악하시고, 세제 혜택을 적극적으로 활용하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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재계약 후 돈을 더 주든지 나가라고 했을때 무슨방법없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약서에 반려동물 가능 여부에 대한 특약이 없다면, 임차인은 반려동물을 키우는 것을 임대인에게 고지할 의무가 없습니다. 따라서 임대인은 반려동물을 키운다는 이유로 임대차 계약을 해지하거나 임차인을 내보낼 수 없습니다. 만약 임대인이 임차인에게 추가적인 비용을 요구하거나 보증금에서 빼겠다고 한다면, 이는 부당한 요구이므로 거절할 수 있습니다.임대차 계약서에 반려동물 가능 여부에 대한 특약이 있다면, 임차인은 반려동물을 키우는 것을 임대인에게 사전에 알리고 동의를 받아야 합니다. 만약 임차인이 임대인의 동의 없이 반려동물을 키우거나 입양한다면, 이는 계약 위반으로 간주될 수 있으므로 임대인이 임대차 계약을 해지하거나 임차인을 내보낼 수 있습니다. 또한 임대인이 반려동물로 인한 손해배상을 청구할 수도 있습니다.임대차 계약을 갱신할 때에는 임대인이 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외 규정이 있습니다. 이 중에는 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우나 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있습니다. 따라서 임차인은 반려동물로 인해 주택을 훼손하거나 이웃과의 민원이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.결론적으로, 임차인은 임대차 계약서에 반려동물 가능 여부에 대한 특약이 있는지 확인하고, 임대인과의 소통을 통해 반려동물과 관련된 문제를 예방하거나 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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이사를 조금 일찍 가고 싶으면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 만기 전 이사를 하고 싶으시다면, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이때 임대차계약 종료일은 임대인과 임차인이 협의하여 정할 수 있습니다. 예를 들어, 만기일이 2월인데 1월 말에 이사를 가고 싶다면, 임대인이 동의한다면 1월 말을 계약 종료일로 정할 수 있습니다.만약 임대인이 동의하지 않는다면, 임대인의 계약 위반을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인에게 청소나 수리 등을 강요하거나, 임차인의 거주권을 침해하는 경우에는 계약 위반으로 볼 수 있습니다. 이때 임차인은 임대인에게 일정 기간을 주면서 계약을 이행할 것을 촉구한 후, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해지할 수 있습니다.계약을 중도에 해지할 때는 보증금 반환과 관련하여 주의해야 할 점이 있습니다. 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임대차목적물 반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임차인이 건물을 비우고 열쇠를 반납하는 순간에 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 따라서 임차인은 보증금을 미리 받을 수 없습니다. 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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