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공인중계사 없이 월세 계약했는데 중도해지 시 중개수수료
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도해지 시 중개수수료는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례입니다. 이는 중도해지로 인해 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하면서 중개수수료가 발생하기 때문입니다. 그러나 이는 임대인과 임차인이 상호 합의한 경우에만 적용되는 것이며, 법적으로 강제할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 특약이나 계약서상에 중개수수료 부담에 관한 내용이 명시되어 있지 않다면, 임차인은 중개수수료를 내지 않아도 됩니다하지만 임차인이 중개수수료를 내지 않는다고 해서 임대인이 계약해지를 동의해줄 의무가 있는 것은 아닙니다. 임대인은 계약기간 동안 임차인에게 월세를 지불하도록 요구할 수 있습니다. 그러므로 임차인은 임대인과 원만하게 협의하여 계약해지를 하시는 것이 좋습니다
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부동산
23.12.01
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해외에서는 보통 외국인이 집을 보유하지 못하잖아요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.태국에서는 외국인이 땅을 소유할 수 없기 때문에, 콘도미니엄은 외국인에게 가장 쉽게 구매할 수 있는 부동산입니다. 콘도 구매에는 다음과 같은 절차가 필요합니다.콘도를 선택하고, 개발자나 중개인과 계약을 체결합니다. 계약금을 지불하고, 콘도의 상태와 문서를 확인합니다.외국에서 태국의 은행 계좌로 송금하여야 합니다. 송금액은 매매 가격 이상이어야 하며, 송금 목적이 콘도 구매임을 명시해야 합니다. 송금 후에는 외화 환전 증명서 (Thor Tor 3)를 은행에서 발급받아야 합니다. 이 증명서는 콘도 소유권을 등록할 때 필요합니다.콘도 소유권을 등록하기 위해, 유효한 여권과 외화 환전 증명서를 가지고, 콘도가 위치한 지역의 땅 등기소에 방문합니다. 콘도 소유권을 등록하고, 콘도미니엄 법률에 따라 소유권 증서 (Chanote)를 받습니다. 콘도 소유권 등록에는 세금과 수수료가 부과됩니다.콘도를 소유하게 되면, 콘도 관리비, 공용 시설 유지비, 공동 소유권 비용 등을 정기적으로 납부해야 합니다. 콘도를 임대하거나 판매할 경우에는, 세금과 수수료가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
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23.12.01
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전세보증금 반환 확약서 질문합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 확약서는 임대인과 임차인이 전세계약을 해지하고 전세보증금을 반환하기 위해 작성하는 서류입니다. 전세보증금 반환 확약서에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처임대차 계약의 주택소재지, 계약기간, 전세보증금, 입주자 부담액 등전세보증금 반환일, 반환방법, 반환금액 등임대인과 임차인의 서명 또는 인감전세보증금 반환 확약서는 임대인용과 임차인용으로 각각 2부씩 작성하고, 임대인용은 임대인에게, 임차인용은 임차인에게 각각 1부씩 전달해야 합니다. 또한 임차인용은 LH주택공사 지역본부 담당자에게 팩스 또는 우편으로 제출해야 합니다.
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23.12.01
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신혼부부인데 전세2년정도 살다가 매매할려고하는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세와 매매는 여러 요인에 따라 장단점이 있습니다. 전세는 보증금이 많이 필요하지만 월세가 없거나 적으며, 매매는 자기 자신의 집이 되지만 대출이나 융자가 필요하고, 부동산 시장의 변동에 따라 손실이나 이익이 발생할 수 있습니다.전세 2년 정도 살다가 매매할려고 한다면, 다음과 같은 점을 고려해보세요.현재 부동산 시장의 상황과 향후 전망은 어떤가요? 매매가격이 오르고 있거나 내려가고 있거나, 전세가격이 안정적이거나 변동적이거나, 수요와 공급이 균형을 이루고 있거나 불균형을 보이고 있거나 등등의 정보를 파악해야 합니다. 부동산 시장의 동향은 [부동산114]이나 [KB부동산] 등의 사이트에서 확인할 수 있습니다.전세 계약을 해지하거나 연장하려면 어떤 절차와 비용이 들어가나요? 전세 계약을 해지하면 보증금을 돌려받을 수 있지만, 일정 기간의 위약금이나 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 전세 계약을 연장하면 보증금을 그대로 유지할 수 있지만, 전세가격이 인상되거나 감소되거나, 재계약이 거절될 수도 있습니다. 전세 계약의 해지나 연장에 관한 법률은 [전세보호법]이나 [전세보증보험법] 등에서 확인할 수 있습니다.매매를 하려면 어떤 조건과 비용이 들어가나요? 매매를 하려면 자금을 마련해야 합니다. 대출이나 융자를 받으려면 신용도나 소득이나 부채 등의 요건을 충족해야 하며, 이자율이나 상환기간이나 대출한도 등의 조건을 고려해야 합니다. 또한, 매매를 하면 취득세나 등록세나 양도세 등의 세금이나, 중개수수료나 인테리어비 등의 비용이 발생합니다. 매매에 관한 자세한 정보는 [부동산거래법]이나 [부동산거래세법] 등에서 확인할 수 있습니다.
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23.12.01
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리모델링시 어떤비용이 매매시 양도세감면 혜택이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.리모델링 비용이 양도세 감면에 영향을 미치는지는 자본적 지출인지 수익적 지출인지에 따라 다릅니다. 자본적 지출이란 자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 지출로, 예를 들면 아파트 베란다 섀시 비용, 보일러 교체비용, 방 확장 등의 내부시설개량 공사비가 해당됩니다. 이러한 비용은 양도차익에서 필요경비로 공제할 수 있습니다. 반면 수익적 지출이란 자산의 가치를 상승시키기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 지출로, 예를 들면 벽지나 장판 교체비용, 보일러 수리비용, 외벽 도색작업 등이 해당됩니다. 이러한 비용은 필요경비로 공제할 수 없습니다. 따라서 리모델링시 어떤 부분의 비용이 양도세 감면 혜택이 있는지는 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 아닌지에 대한 사실 판단이 필요합니다.리모델링 비용에 대한 증빙서류도 중요합니다. 2016년 2월 17일 이후 지출분부터는 반드시 적격증빙에 해당하는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 수령 보관하여야만 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 따라서 카드로 하는 것이 유리할 수 있습니다. 일반 영수증이 아닌 법정의 적격증빙을 받는 것이 매우 중요하다는 점을 기억해주세요.
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23.12.01
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결혼 후(신혼부부,자녀있음) 부모님 집에 들어가서 살기
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님 집에 들어가서 살기 신혼부부 세대분리에 관해 궁금하신 점에 대해 답변드리겠습니다.주민등록등본상 저희 아버지(집소유주) 밑으로 저희 세 식구가 등재가 되는건지요?부모님 집에 들어가서 살면서 전입신고를 하시면, 저희 아버지(집소유주)의 세대에 저희 세 식구가 등재가 됩니다. 즉, 동일 세대로 보이게 됩니다. 이 경우, 세대주는 저희 아버지가 되고, 저희는 세대원이 됩니다.아니면 세대분리를 해야되는건가요 ?세대분리를 하시려면, 물리적 공간이 구분되어 있어야 합니다. 예를 들어, 부모님 집이 단독주택이고, 별도의 입구와 주방, 화장실 등이 있는 공간이 있다면, 그 공간에 전입신고를 하시면 세대분리가 가능합니다. 이 경우, 세대주는 저가 되고, 부모님과는 별도의 세대로 인정됩니다. 하지만, 부모님 집이 아파트나 연립주택과 같이 물리적 공간이 구분되어 있지 않다면, 세대분리가 불가능합니다. 이 부분은 해당 지역 주민센터에 문의해보셔야 합니다.추후 여기서 아둥바둥 돈을 모아서 ,무주택자로써 아파트청약 지원시 불이익 같은게 있을까요?아파트 청약을 하시려면, 주택공급에 관한 규칙에 따라 세대원의 범위가 정해집니다. 세대원의 범위는 다음과 같습니다.주택공급신청자주택공급신청자의 배우자주택공급신청자의 직계존속 (주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람주택공급신청자의 직계비속 (직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람즉, 부모님과 동일 세대로 전입신고를 하시면, 부모님도 세대원으로 인정되어, 부모님의 주택 소유 여부가 청약에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 부모님의 주택이 1주택이라면, 저희는 2주택 세대로 간주되어, 청약에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 부모님의 주택이 2주택 이상이라면, 저희는 3주택 이상 세대로 간주되어, 청약이 불가능합니다. 따라서, 부모님과 세대분리를 하시는 것이 청약에 유리할 수 있습니다.또한, 행복주택에 거주하시는 경우에는, 행복주택 임대차계약기간이 만료되기 전에는 청약이 불가능합니다. 행복주택 임대차계약기간이 만료된 후에는, 행복주택을 반납하고, 무주택자로서 청약이 가능합니다. 단, 행복주택 임대차계약기간이 만료된 후 1년 이내에는 행복주택 임대차계약기간 중에 취득한 청약포인트가 소멸됩니다. 따라서, 행복주택 임대차계약기간이 만료된 후 1년 이내에 청약을 하시려면, 행복주택 임대차계약기간 중에 취득한 청약포인트를 포기하셔야 합니다.결론적으로, 부모님 집에 들어가서 살기 신혼부부 세대분리를 하시려면, 물리적 공간이 구분되어 있어야 하고, 부모님과 세대분리를 하시는 것이 청약에 유리할 수 있습니다. 또한, 행복주택에 거주하시는 경우에는, 행복주택 임대차계약기간이 만료되고, 행복주택을 반납한 후에 청약이 가능하며, 행복주택 임대차계약기간 중에 취득한 청약포인트가 소멸될 수 있습니다.
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23.11.30
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안녕하세요 궁금한게 있어서 강제매각 당하는 집주인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 강제매각이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 재산을 경매로 매각하고 그 대금으로 채권을 변제받는 절차입니다. 강제매각을 당하는 집주인은 자신의 집을 잃게 되고, 전세금을 돌려주지 못한 세입자들에게 배상책임을 지게 됩니다. 따라서, 강제매각을 당하는 것은 이득이 아니라 큰 손실이라고 할 수 있습니다.그리고, 질문하신 사례에서는 다가구세대의 집주인이 전세금을 9억8천만원 받았고, 집 가격이 8억원이었으나 6억원으로 떨어졌다고 하셨습니다. 이 경우, 집주인은 전세금을 돌려주기 위해 집을 팔아야 하는데, 집 가격이 전세금보다 적으므로 전세금을 모두 돌려주지 못하게 됩니다. 즉, 집주인은 집을 잃고도 전세금을 다 갚지 못하는 상황이 발생합니다. 이런 경우에는 강제매각을 당하더라도 전세금을 돌려주지 못한 부분에 대해 채무가 남게 됩니다. 따라서, 강제매각을 당하는 것이 이득이라고 할 수 없습니다.만약, 집주인이 강제매각을 막고 싶다면, 전세금을 돌려주거나, 전세계약을 임대차계약으로 변경하거나, 다른 은행이나 금융기관에 대출을 갈아타는 등의 방법을 시도해 볼 수 있습니다.
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23.11.30
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계약갱신권 청구후 중도해지시 중개수수료는 누가 부담하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용한 경우에도 임차인은 언제든지 계약을 중도해지할 수 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 따라서 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 하지만 재계약서를 작성하여 계약조건을 변경한 경우에는 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니라 새로운 계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우에는 임차인이 중도해지하면 임차인이 중개수수료를 부담해야 합니다. 따라서 당신의 경우에는 재계약서에 명기된 만기날짜까지 계약을 유지해야 하고, 중도해지하면 수수료를 내야 할 수 있습니다. 재계약서에 어떤 내용이 적혀있는지 확인하시고, 임대인과 협의하시는 것이 좋습니다.
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23.11.30
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묵시적 연장시에 집주인에 통보후 전세계약 해지 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 연장이란 임대차 계약기간이 만료되기 전에 임대인과 임차인이 계약에 대한 어떤 의사표시도 하지 않은 경우, 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 임대인은 특별한 사유가 없다면 계약을 해지할 수 없지만, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 임차인이 계약을 해지하고자 할 때는 임대인에게 3개월 전에 통보해야 하며, 임대인은 3개월 이내에 임대보증금을 돌려줘야 합니다.따라서, 묵시적 연장된 전세계약을 해지하고 싶으시다면, 임대인에게 3개월 전에 서면으로 통보하시면 됩니다. 임대인이 공동명의일 경우에는 둘 다에게 통보하셔야 합니다
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23.11.30
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부동산을 지금 시기에 사도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자의 시기는 다음과 같은 요인에 영향을 받습니다.부동산 가격의 상승과 하락: 부동산 가격이 상승하면 투자 수익률이 높아지고, 하락하면 투자 손실이 커집니다. 부동산 가격은 수요와 공급, 정부 정책, 경제 상황, 이자율, 인구 구조 등에 영향을 받습니다. 부동산 가격의 흐름을 파악하고, 저점과 고점을 예측하는 것이 중요합니다.부동산 시장의 선행 지표: 부동산 시장은 다른 시장보다 느리게 반응하는 특성이 있습니다. 따라서, 부동산 시장의 선행 지표를 분석하면 부동산 투자의 시기를 미리 파악할 수 있습니다. 부동산 시장의 선행 지표로는 주식시장, 건설업체 주가, 부동산 신규 공급량, 부동산 거래량, 부동산 매매가격지수, 부동산 임대가격지수, 부동산 투자심리지수 등이 있습니다.개인의 목적과 자금: 부동산 투자의 목적은 장기적인 자산 증식, 단기적인 수익 창출, 실거주용 내집 마련 등이 있습니다. 개인의 목적에 따라 부동산 투자의 시기와 방법이 달라집니다. 또한, 개인의 자금 상황에 따라 부동산 투자의 가능성과 위험도가 달라집니다. 부동산 투자에는 많은 자금이 필요하므로, 대출이나 전세 등의 방법을 이용해야 하는 경우가 많습니다. 이 경우, 이자율, 대출 한도, 신용 등급, 대출 상환 기간 등을 고려해야 합니다. 부동산 투자의 방법은 다음과 같은 종류가 있습니다.매매 투자: 부동산을 직접 구매하여 소유하고, 가격이 오르면 판매하여 차익을 얻는 방법입니다. 장점은 자신의 의지대로 부동산을 관리하고, 가격 상승에 따른 수익률이 높다는 것입니다. 단점은 많은 자금이 필요하고, 부동산 가격이 하락하면 손실이 커지고, 세금이나 유지비 등의 부담이 있다는 것입니다.임대 투자: 부동산을 직접 구매하여 소유하고, 임차인에게 임대하여 월세나 전세금을 받는 방법입니다. 장점은 안정적인 수익을 얻을 수 있고, 부동산 가격 상승에 따른 수익률이 높다는 것입니다. 단점은 많은 자금이 필요하고, 임차인과의 분쟁이나 공실 위험이 있고, 세금이나 유지비 등의 부담이 있다는 것입니다.펀드 투자: 부동산 투자 전문가가 운용하는 펀드에 자금을 투자하여, 펀드가 운용하는 부동산의 수익률에 비례하는 수익을 받는 방법입니다. 장점은 적은 자금으로도 부동산 투자에 참여할 수 있고, 전문가가 운용하므로 투자 위험이 낮다는 것입니다. 단점은 펀드 운용 수수료가 발생하고, 펀드의 성과에 따라 수익률이 달라질 수 있고, 펀드의 유동성이 낮다는 것입니다.
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