안녕하세요 궁금한게 있어서 강제매각 당하는 집주인

Question

만약에 집주인이 다가구세대입니다 근데 17세대가 살 수 있는 집이에요 근데 14세대가 전세라고치고 인당 7000만원씩 받아요 그러면 9억8천이잖아요?? 집 가격이 매매가가 8억이고 토지가격이 2억이였어요 근데 지금은 매매가가 6억정도로 떨어졌어요 그러면 총 8억이잖아요 그러면 이때 이사람은 차라리 강제매각을 당하는게 이득인가요??

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선, 강제매각이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 재산을 경매로 매각하고 그 대금으로 채권을 변제받는 절차입니다. 강제매각을 당하는 집주인은 자신의 집을 잃게 되고, 전세금을 돌려주지 못한 세입자들에게 배상책임을 지게 됩니다. 따라서, 강제매각을 당하는 것은 이득이 아니라 큰 손실이라고 할 수 있습니다.

그리고, 질문하신 사례에서는 다가구세대의 집주인이 전세금을 9억8천만원 받았고, 집 가격이 8억원이었으나 6억원으로 떨어졌다고 하셨습니다. 이 경우, 집주인은 전세금을 돌려주기 위해 집을 팔아야 하는데, 집 가격이 전세금보다 적으므로 전세금을 모두 돌려주지 못하게 됩니다. 즉, 집주인은 집을 잃고도 전세금을 다 갚지 못하는 상황이 발생합니다. 이런 경우에는 강제매각을 당하더라도 전세금을 돌려주지 못한 부분에 대해 채무가 남게 됩니다. 따라서, 강제매각을 당하는 것이 이득이라고 할 수 없습니다.

만약, 집주인이 강제매각을 막고 싶다면, 전세금을 돌려주거나, 전세계약을 임대차계약으로 변경하거나, 다른 은행이나 금융기관에 대출을 갈아타는 등의 방법을 시도해 볼 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문만으로 단순하게 판단할수 없습니다, 우선 감정평가에 따른 실제 매각대금을 알수 없고, 17세대 임차인들의 대항력과 우선변제권 여부에 따라 각 세대별 배당가능성은 차이가 있을수 있기 때문입니다.

단순히 14세대 보증금 총액이 9.8억이라면 최소한 이보다는 높게 매각이 되어야 모든 세대가 배당이 가능할 여지가 있습니다. 헌데 현 시세가 8억이라면 당연히 누군가는 배당이 받지못하게 됩니다.

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