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임대차 계약 만료 후 확정일자 재발급받아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되거나 현재와 같은 조건의 임대차 계약인 경우, 즉 집주인에게 같은 조건으로 연장 의사를 밝혔을 경우에는 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 따라서 확정일자를 다시 발급받을 필요도 없습니다. 만약 내년에 확정일자가 필요한 임대차 계약서가 필요한 상황이라면, 기존의 임대차 계약서(23.05~24.05)를 가지고 확정일자를 다시 발급받을 필요는 없습니다.2 월세 인상 등의 이유로 새로운 계약서를 작성했을 때, 즉 보증금이 증액된 경우에는 새로운 임대차 계약서를 가지고 확정일자를 다시 발급받아야 합니다. 이 경우에는 새로운 계약서에 대해 확정일자를 받아야만 합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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역전세가 발생함으로서 일어나는 파장과 매매가와 전세가에 끼치는 영향이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세는 전세 계약 시의 전세 가격보다 현재 전세 가격이 더 낮아져서, 임대인이 세입자에게 그 차액을 돌려주어야 하는 상황을 말합니다. 이러한 역전세 현상이 발생하면 다음과 같은 영향을 미칠 수 있습니다1 부동산 시장에 미치는 영향: 역전세가 발생하면 전세 시장은 안정화로 접어들게 됩니다. 특히, 입지가 좋은 곳부터 시작해서 외곽까지 전체적으로 역전세가 나타나게 됩니다. 이는 임대인이 전세금을 돌려주지 못해 매물을 내놓아야 하는 상황을 초래하며, 이는 부동산 시장에 큰 변동을 가져올 수 있습니다.2 매매가와 전세가에 미치는 영향: 역전세가 발생하면, 전세가격이 떨어지게 되고, 이는 매매가에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 공급이 많아지면 전세가격은 무조건 떨어지게 되어 있습니다. 이는 임대인과 세입자 사이의 이해관계를 바꾸게 되며, 부동산 가격의 하락을 초래할 수 있습니다.역전세가 발생하는 원인은 다음과 같습니다1 금리 인상과 부동산 시장의 둔화: 전 세계적인 금리 인상과 더불어 부동산 시장의 둔화, 각종 규제 강화, 대단지 아파트 건설 등의 다양한 요인들이 반영되어 발생된 것으로 볼 수 있습니다.2 전세 대출 증가: 역전세 발생의 한 원인은 전세 대출입니다. 저금리 상황에서 전세 자금 대출이 증가했습니다.3 아파트 공급 증가: 하반기에 쏟아지는 입주 물량도 역전세 발생의 원인 중 하나입니다. 입주 물량이 많아지면 전세가격은 떨어지게 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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코인노래방 질문드립니다 ,,,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'소매점’이나 '사무소’라고 쓰여 있는 건축물 대장은 제2종 근린생활시설로 분류되지 않습니다. 코인 노래방(노래연습장)을 운영하려면, 건축물 대장상의 용도가 '제2종 근린생활시설’로 되어 있어야 합니다.건축물 대장상의 용도를 확인하려면, 해당 건물의 건축물 대장을 확인해야 합니다. 건축물 대장에는 건물의 용도, 구조, 크기 등 다양한 정보가 기재되어 있습니다. 건축물 대장은 건축주 또는 소유자가 신청하면 볼 수 있습니다.만약 건축물 대장상의 용도가 '제2종 근린생활시설’이 아니라면, 용도 변경을 위한 절차를 밟아야 합니다. 이는 건축법에 따라 규정되어 있으며, 일반적으로 건축사에게 상담을 요청하여 진행됩니다.용도 변경에는 다양한 요건이 있을 수 있으며, 이는 건축물의 현재 상태, 위치, 지역의 특성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.참고로, '제1종 근린생활시설’에서 '제2종 근린생활시설’로의 용도 변경은 가능합니다. 하지만 이 경우에도 건축물 대장의 기재 변경을 신청해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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반등장과 상승장에서도 역전세난이 발생할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세난은 주로 전세가격이 급락하는 하락장에서 발생하는 것으로 잘 알려져 있습니다. 그러나 반등장이나 상승장에서도 역전세난이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 2021년 집값 상승기에 고점에서 체결된 전세계약이 만료되는 시기에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 이를 '역전세난’이라고 합니다. 이러한 상황은 집값이 상승하더라도 전세가격이 하락하는 경우에 발생할 수 있습니다.따라서, 전세계약을 체결할 때는 시장 상황뿐만 아니라 집주인의 재정 상태, 부동산의 가치 변동 등 여러 요인을 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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빌라만 전세사기가 있는 이유가 무엇인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라와 아파트에서 전세 사기가 발생하는 이유는 여러 가지입니다.빌라에서 전세 사기가 발생하는 주요 원인 중 하나는 신축업자와 대출기관의 프로젝트가 성공하지 못하게 되면서, 높은 임차보증금으로 분양대금을 매꾸려는 생각과 행동들이 있습니다. 또한, 빌라의 경우 아파트에 비해 가격이 저렴하고 정확한 시세 파악이 어려운 편이기 때문에 전세 사기에 취약합니다.아파트에서는 전세 사기가 덜 발생하는 이유 중 하나는 아파트의 시세가 명확하게 알 수 있고, 전세가율도 낮기 때문에 전세 사기로부터 비교적 안전한 것으로 알려져 있습니다. 그러나 아파트에서도 전세 사기가 발생할 수 있으며, 이는 주로 1~2동 규모의 '나홀로 아파트’에서 발생합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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갭투자를 하고 싶은데 어떻게 진행하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자는 아파트에 기존 전세가 있는지 여부에 따라 진행 방법이 달라집니다. 아래는 갭투자를 진행하는 일반적인 방법입니다1 마음에 드는 물건을 선택합니다.2 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다.3 가계약금을 넣습니다.4 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 씁니다.5 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것을 협의합니다.6 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춥니다.기존 전세가 있다면 세입자의 남은 계약일을 확인하고 그에 따른 자금 계획을 세워야 하고, 기존 전세가 없다면 계약 후 잔금일을 2~3개월 미룬 뒤 그 기간 동안 전세 세입자를 찾아야 합니다.갭투자에서 갭 (Gap)이 의미하는 것은 주택 매매가격과 전세보증금의 차이입니다. 갭만큼 즉, 매매가격에서 보증금을 뺀만큼의 금액만 있으면 주택을 사는 것이 가능합니다. 예컨대 주택 가격이 3억원이고 해당 주택에 전세 세입자가 2억 4천의 보증금을 내고 있다면, 6천만원 (갭)만 있으면 주택을 사는 것이 가능합니다.계약서에는 전체 금액이 들어가게 됩니다. 그리고 전 집주인에게 전세금과 매매가 차익만 주고 양도를 받게 됩니다. 이렇게 전세를 끼고 자신의 투자금 (갭)을 통해 매매를 한 뒤, 전세기간 동안 아파트 값이 오른만큼 차익을 기대할 수 있는 투자가 되겠습니다
경제 / 부동산
23.11.29
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전세사기시 세입자가 소유권을 우선적으로 받지 못하는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기의 경우, 세입자가 소유권을 우선적으로 받지 못하는 이유는 주로 법적인 문제와 관련이 있습니다. 세입자가 주택의 인도 및 주민등록 (전입신고)을 하더라도, 그 당일이 아닌 ‘다음 날’부터 임대차의 대항력이 생기는 반면, 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 당일부터 효력을 발생시키기 때문입니다.전세사기의 경우, 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 발생하는 케이스가 가장 많습니다. 이때 세입자에게 소유권을 인정해주고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른 피해자에게 지불하게 하는 것은 복잡한 문제를 수반합니다.첫째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택의 소유자가 되어 모든 책임과 의무를 지게 됩니다. 이는 세입자에게 부담이 될 수 있습니다. 둘째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택의 가치에 따라 세금을 내야 합니다. 이는 세입자에게 추가적인 경제적 부담을 주게 됩니다. 셋째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택을 팔거나 임대할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 이는 세입자가 주택을 팔거나 임대하는 것을 원하지 않을 수 있습니다.따라서, 세입자에게 소유권을 인정하고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른 피해자에게 지불하게 하는 것은 복잡한 문제를 수반하며, 이는 법적으로 규정되어 있지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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월세 수익을 얻으려는 투자자들은 보통 어떤 절차를 거쳐 부동산을 매입하고, 어떤 대상의 부동산을 매입하는지 아시는 대로 최대한 자세히 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 수익을 얻으려는 투자자들이 부동산을 매입하는 절차는 다음과 같습니다1 시장 조사: 투자자들은 먼저 월세 수익을 얻을 수 있는 부동산에 대한 시장 조사를 합니다. 이 과정에서는 부동산의 위치, 가격, 임대료, 그리고 잠재적인 가치 상승률 등을 고려합니다.2 금융 계획: 투자자들은 자신의 투자 예산을 결정하고, 필요한 경우에는 대출을 받기 위한 계획을 세웁니다.3 부동산 매입: 투자자들은 선택한 부동산을 매입합니다. 이 과정에서는 부동산 중개인을 통해 거래를 진행하며, 필요한 경우에는 법률적인 조언을 받습니다.4 임대: 투자자들은 매입한 부동산을 임대하여 월세 수익을 얻습니다.월세 수익을 얻기 위해 투자자들이 매입하는 부동산의 대상은 다음과 같습니다아파트: 아파트는 월세 수익을 얻기 위한 주요한 부동산 대상입니다. 특히, 중산층이 거주하는 아파트의 경우 월세가 100~200만원 선인 경우가 많습니다.오피스텔: 오피스텔은 월세 수익률이 상가, 창고와 같은 부동산 상품보다 낮지만, 월세 수익을 얻기 위한 부동산 대상으로 선택될 수 있습니다.상가 및 창고: 상가나 창고는 월세 수익률이 높을 수 있으므로, 월세 수익을 얻기 위한 부동산 대상으로 선택될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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인구절벽이 온다는 2050년도에 아파트수요는 어떻게 될까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2050년에 대한 아파트 수요 예측은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 한 가지 중요한 요인은 인구 동향입니다. 통계청 장래인구추계에 따르면, 2050년 대한민국의 총인구는 4943만 명으로 예상되며, 이는 2031년에 5296만 명으로 정점을 찍은 뒤 감소하는 추세입니다. 그러나 서울을 중심으로 한 수도권에는 더 많은 사람이 몰려들 것으로 예상되며, 10명 중 6명은 수도권 시민이 될 것입니다. 이러한 인구 동향은 아파트 수요에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.아파트 분양가에 대한 현실성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최근에는 자재비와 인건비 등의 공사비 상승, 그리고 고금리 여파로 인해 아파트 분양가가 상승하고 있습니다. 특히, 규제지역 해제로 인해 분양가 상한제 적용 지역이 강남·서초·송파·용산구 등 4곳으로 대폭 축소되면서 고분양가 단지가 속출하고 있다고 합니다. 이러한 상황은 아파트 분양가의 현실성에 대한 논란을 일으키고 있습니다. 그러나, 이러한 가격 상승은 공급과 수요, 그리고 시장의 다양한 요인에 의해 결정되므로, 분양가가 현실적인지 아닌지를 판단하는 것은 복잡한 문제입니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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재건축시 상가들의 권리는 어떻게 분배되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 과정에서 상가의 권리 분배는 복잡한 문제로, 여러 가지 방법이 있습니다. 그 중 한 가지 방법은 "상가독립정산제"입니다. 이 방식은 아파트(주택)와 상가를 분리하여 개발 이익과 비용을 별도로 정산하며, 상가 조합원들로 구성된 별도의 기구(상가협의회)가 상가에 관한 설계 및 권리관계 내용을 자율적으로 마련하는 방식입니다. 즉, 상가 신축분양 수익금에서 사업비를 제외한 개발이익금은 상가 조합원들에게 분배하고, 주택 조합원의 종전 토지에 신축하는 아파트 분양수익금에서 아파트 신축에 소요되는 사업비를 제외한 개발 이익금은 주택 조합원에게 분배하는 것입니다.그러나 이러한 방식은 상황에 따라 다르며, 특히 재건축 조합과 상가 조합 간의 협의에 크게 의존합니다. 따라서 특정 상황에서의 권리 분배 방식은 해당 조합의 정책과 계약에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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