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부동산 계약 파기 위약금 받을수 잇나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.이미 계약이 체결되고 잔금치룬 뒤 입주를 하신 상황에서는 위약금이라 부르긴 애매합니다.(계약금을 입금하고 파기하는 상황이라면 계약금이 곧 해약금(위약금)이 되어 계약금을 포기하지만) 질문자님이 계약기간 중 중도퇴거하게 되면서 발생되는 금원은 "중개수수료"정도 있겠습니다. 아마 계약서 특약사항에 만기전 퇴거시 중개수수료를 부담하여야한다. 라는 특약이 있을것입니다. 질문자님이 들어갔을 당시의 금액정도의 중개수수료가 발생되고, 따로 약속된 청소비,수선비용이 있다면 그정도가 되겠습니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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텃밭을 가꾸고 싶어서 밭을 살려고 생각 중인데 일반인이 살수 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.귀농을 목적으로 큰 필지의 농지가 필요하신게 아니라면 농지취득자격증명서 없이도 취득이 가능합니다. 질문자님과 같은 분들은 "주말농장,체험영농을 목적으로"농지를 취득하시는 것인데 이때 면적의 제한이 있습니다. (1가구당 약 300평정도) 따라서 너무 큰 필지의 농지를 매수하시는게 아니라면 크게 제한없이 가능하십니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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전세자금대출 상환 관련 문의입니다
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.기존 전세자금대출과 전세퇴거자금대출은 병존이 어려울 수 있습니다.또는, 전세퇴거자금대출의 한도가 적을 수 있습니다.(총부채한도비율 제한)기존 전세자금대출 상환을 조건으로 퇴거대출을 더 융통해보실 순 있겠으나 두가지 대출을 원하는 만큼 일으키기가 쉽지 않을것으로 사려됩니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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1가구2주택 대출 문의 드려요~~~
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.고가주택을 보유하신게 아니라면 담보대출이나 전세보증금반환대출이 가능할 수 있습니다만, 1금융권에선 불가능할 확률이 높습니다. 먼저 은행을 내방해보시는게 좋겠습니다. (담보대출이나 퇴거대출이 무조건 안되지는 않습니다.)2금융권의 경우 보다 수월할 수 있습니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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집주인 변경후 전세 퇴거시 원상복구 요청
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.시설에 대한 원상회복이 새것으로 교체를 요하는것은 아닙니다. 가장 고질적이고 분쟁이 많은 주제이긴 하나, 일반적으로 원상회복은 임대받았을 당시처럼 새것이 아닌 훼손되고 파손된 부분에 대한 교체, 보수, 수선입니다. 도배지의 경우 관리부주의보단 사용상 노후,마모 현상이 대부분이라 일반적으로 넘어가는 경우가 많지만, 임대인이 요구할 경우 그 부분에 대한 수선을 해주시면 될것같습니다. 장판(마루)역시 훼손된 부분에 대한 수선으로 원상회복의무를 다하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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상가 임대 계약서 (현시설상태에서 임대차한다.)
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.일반적으로 명기되는 현 시설 상태에서 임대는 법적 분쟁의 소지가 굉장히 큽니다. 위 특약사항 아래 추가로 특약사항을 명기하는경우가 있는데요. ( 기존 임차인의 시설을 승계하며 퇴거시 원상회복의무 역시 기존 임차인이 승계받았던 때로 한다 또는 기존 임차인이 임차받을 당시로 한다 등) 질문자님의 경우 위와같은 사항이 명기되지 않아 발생된 문제 같습니다. 현 시설 상태를 질문자님이 임차받을 상태라 주장할 수 있으나 실무적으로 진행될땐 기존 임차인의 철거의무를 질문자님께서 승계받은것으로 보아 기존 임차인이 임대받을 당시( 준공상태)를 기준으로 하게됩니다. 다만, 기존 임차인 역시 이 시설을 승계받아 업을 영위해왔고 질문자님께 재 승계를 하였다면 그 철거 의무 역시 기존 임차인에게 승계했던 임차인의 시설 당시를 기준으로 하게 될 수 있습니다. 상가임대차의 경우 원상회복이 가장 분쟁의 소지가 많기때문에 계약당시 이런 부분에 대해 자세히 명기되지 않은 부분이 상당히 아쉽습니다.(일반적으로 점포승계,시설승계시 철거 부분에 대해 명확히 하여 계약서에 명기하거나 권리양도양수 계약서에 명기하는경우가 많음)
경제 / 부동산
21.11.08
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월세 계약해지 대리인과 해도 되나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.계약서 상 대리인과의 계약이 효력이 있음을 명기하셨다면 계약 해지통보 역시 대리인에게 하셔도 무방합니다. 그것이 곧 계약자에게 하는것과 마찬가지이니까요. 대신, 위임장을 꼭 받아놓으시는게 좋습니다. 대리인과 본인(계약자)가 어떠한 관계인지는 모르겠으나 위임장만 첨부 된다면 계약자가 없이도 충분히 계약해지가 가능하고 보증금 반환 역시 대리인의 통장으로 송금하시면 됩니다. 이후 계약자가 대리인에게 법률행위를 위임한적이 없다고 할 것을 대비하여 대리인이 나올시 이에 따른 서면을 하나 만들어두시는것도 좋겠습니다.(예: 계약자가 나타나 대리인이 수령해간 보증금을 임대인에게 청구할 수 없고, 대리인과 계약자가 협의하에 진행하여야 하는것에 대한)자세한것은 법률상담을 추가로 받아보시는게 좋겠습니다. 실무자 입장에선 이정도로 족합니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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오피스텔은 1주택에 포함이 안되는가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 본디 상업시설이라 볼 수 있습니다.다만 ,주택으로 임대를 놓을 수 있는데 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔은 취득세,양도세에 있어 주택수로 포함 됩니다.(202년 8월 12일 이후 신규취득분 부터 적용) 때문에 주택수에 포함되는 조건의 오피스텔을 매수하고 이후 추가로 주택을 매수하게 될 때 취득세 중과세에 유의 하셔야합니다. ( 공시가 1억 미만 제외) 일반 아파트 청약시에는 용도에 관계 없이 주택수로 포함되지 않습니다.오피스텔 분양권은 취득 후 실제 사용 전까지는 주택 수에 포함되지 않습니다.오피스텔을 업무용으로 임대를 놓으시게 될 경우 주택수로 포함되지 않습니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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전월세 계약 후 확정일자 받는이유는?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.전입신고 및 확정일자를 받는 이유는 "대항력"을 취하려는 것이고 그것은 곧 우선변제권을 취득하는 것과 같습니다. 이 우선변제권은 질문자님 보증금에 대한 안전장치입니다. 사실 전입신고 확정일자를 받지 않는다고하여 실제로 과태료처분을 받는경우는 거의 없습니다. 법으론 그러하나 실제로 이루어지는 경우를 본적이 없구요. 궁극적으론 정부에서 국민들의 전입신고와 확정일자를 통해 행정적인 득을 취하기 위함입니다. 불편하시더라도 소중한 보증금을 위해서라도 해주시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
21.11.08
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전세 묵시적 갱신과 관련하여 전세 담보 재대출이 궁금합니다.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.묵시적갱신이 된 경우 증액된 금액이 없으며, 재계약서 역시 작성되지 않은 상태일겁니다. 이때 임대인이 거절을 할리 만무하나, 만일 답변을 지연하거나 부정하게 될 경우는 은행에 이러한 입장을 전달하고 대체할 수 있는 서면을 첨부하여야 합니다. 일반적으로 증액된금액이 없고 연장계약서가 없다면 대출연장시 "주민등록등본"정도로 연장서류를 갈음하는 경우가 있습니다. (주소변동 이력이 없을 경우 대항력은 최초부터 유지되고 있으므로) 은행의 재량이고 행원의 재량이지만 대출금의 반환 역시 임대인의 손에 있으므로 비협조적인 임대인 때문에 이미 실행된 전세대출을 즉시 상환해야할 일은 없을것입니다.(실제로 보질 못했습니다.) 만일 그렇다하면 은행에서 임대인에게 반환청구소송을 대신 하겠지요.
경제 / 부동산
21.11.08
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