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확정일자가 효력이 00시부터 발생하는 이유가 무엇인가요?

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.확정일자의 효력이 다음날 0시부터 발생하는 것은 아니고, 대항력(새로운 집주인에 대하여 임대차효력을 주장하는 것)을 갖추지 못한 상태에서 확정일자를 받을 경우에는 대항력을 갖춘 다음날에 우선변제권(경매절차에서 후순위 채권자들에 우선하여 배당금을 교부받을 수 있는 권리)이 발생하는 것입니다. 이는 주택임대차보호법에서 우선변제권의 발생요건을 '대항요건 + 확정일자'로 규정하고 있고, 대항력 발생시기는 '전입신고를 한 다음날'로 규정하고 있기 때문입니다. 다만 대항력을 이미 갖춘 상태에서 확정일자를 받았다면 우선변제적 효력은 즉시 발생하게 됩니다. 참고로 확정일자는 주택이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 배당요구를 할 경우 배당순위와 관련된 문제이고, 대항력은 임차인이 배당요구를 하지 않고 새로운 집주인에 대하여 임대차효력(보증금반환)을 주장하는 문제인데 어느 하나의 권리만 행사할 수 있습니다. 관련법령주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]

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23.07.17

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