답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주 지정 기간이 끝나면 SH는 약 한 달간 전산데이터 확정 작업을 하는데 이 기간에는 시스템이 묶여있어 새 계약서 출력이 물리적으로 안 될 수 있습니다. 은행도 공기업의 전산 일정을 잘 알고 있으므로 보통 수정계약서 대신 잔금 및 전환보증금 납부 영수증을 먼저 제출하면 대출 실행에 지장이 없는 경우도 많습니다. 내일 평일 상담시간에 대출 은행 담당자에게 SH 전산 문제로 수정계약서가 3주 뒤에 나온다는데 영수증으로 대체가 가능한지 확답을 받으시는 것이 가장 빠릅니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2022년에 계약갱신요구권을 이미 사용했기 때문에 이번에는 법적인 인상률 제한 5% 을 받기가 어렵습니다. 임대인이 시세대로 요구할 수 있는 상황입니다. 2024년에 약속한 10년 거주 발언을 근거로 시세보다는 낮은 수준에서 인상 폭을 줄여달라고 협상하셔야 합니다. 계약 만기 2개월 전인 3월말까지 임대인에게 연락이 없다면 다시 묵시적 갱신이 되어 기존 임대료 그대로 2년 더 살 수 있습니다. 법적 방어막은 없으나 3월 말까지 임대인의 연락이 없기를 기다리는 것이 현재로선 가장 유리합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지분 비율을 실제 입금액에 맞춰 본인 6: 아버지 4로 설정하면 증여세 문제는 없습니다. 5:5로 설정하면 아버지가 본인에게 5천만원을 증여한 것으로 보아 조사 대상이 될 수 있습니다. 3억 대출을 본인 명의로 받고 이자도 본인 소득으로 직접 내신다면 그 3억은 온전히 본인의 자금으로 인정됩니다. 본인 계좌에서 이자가 나가는 내역을 잘 관리하시고 만약 아버지와 주민등록상 같은 세대라면 아버지가 다른 집을 보유한 경우 본인도 다주택자가 되어 비과세 혜택을 못 받을 수도 있으니 실거주 목적이라면 세대 분리 여부도 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 전체가 아닌 특정 방이나 공간만 근린생활시설로 용도변경 할 수 있습니다. 방문요양(사무실) 제 1종 또는 제 2종 근린생활시설로 비교적 수월한 편이며 주야간보호 노유자시설은 소방 안전 기준이 매우까다로운 편입니다. 건축사 사무소를 통해 평면도를 작성하고 구청에 용도변경 허가를 받아야 합니다. 용도를 바꾸면 주차공간 추가 확보나 정화조 용량 증설이 필요할 수 있으니 비용을 미리 체크해야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.성남시장과 도지사 시절 검증된 강력한 행정 추진력은 지지부진했던 주택 공급 속도를 획기적으로 높여 시장에 강력한 가격 하락 신호를 줄 수 있습니다. 기본주택 대량 공급과 불로소득 환수 정책이 본격화되면 투기 수요가 차단되어 부동산 가격이 하향 안정화될 가능성이 큽니다. 다만 실제 가격 하락의 폭은 정책 집행 속도뿐만 아니라 대외 금리 환경과 같은 거시 경제 변수가 얼마나 맞물리느냐에 따라 결정될 것입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1호서 지상 구간은 단순 전철 뿐만 아니라 무거운 화물열차와 케이티엑스가 수시로 교행합니다. 이때 발생하는 소음은 지나가는 수준을 넘어 건물 전체를 울리는 저주파 진동을 동반하는 경우가 많습니다. 소음은 장애물이 없을수록 더 멀리 뚜렷하게 전달이 됩니다. 고층은 선로의 소음을 정면으로 다 받기 때문에 오히려 체감 소음이 클 수 있습니다. 또한 기차 바퀴와 철로가 마찰하며 생기는 미세한 철가루는 일반 먼지보다 무겁고 끈적합니다. 그래서 자유로운 환기가 사실상 불가능할 수도 있습니다. 편리한 역세권이라는 장점이 창문 못 여는 답답함과 심야 진동을 덮을 수 있는지 냉정하게 판단해보세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민주택 등 공공분양에서는 저축 총액이 가장 중요하며 많을수록 좋으며 성인은 무제한입니다. 2024년 11월부터 월 25만원까지 안정되며 매달 25만원씩 거르지 않고 넣는 사람이 가장 유리합니다. 민영주택등 민간분양에서는 점수가 중요하니 1순위 조건(보통 12~24회)만 채우면 그 이상은 큰 의미가 없습니다. 핵심은 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간 점수를 쌓아야 합니다. 공공분양을 원하신다면 월 25만원씩 당첨될 때까지 넣으시고 민간분양을 원하신다면 무주택 기간과 부양가족 관리에 힘쓰시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.14년 보유로 장기보유특별공제를 받아 세금이 대폭 줄어들어 세금 절감에 매우 유리합니다. 2024년 3월 토지 소재지로 주소를 옮겨 실거주하신 덕분에 매도 시점에 따라 비사업용 토지 중과세를 피하고 일반 세율로 적용받을 가능성이 높습니다. 세금은 매매가 1억원 전체가 아니라 1억원 - 취득 당시 가액 - 경비 를 뺀 순이익에 대해 부과됩니다. 장기보유 혜택 덕분에 양도세 부담이 비교적 낮아 세금과 비용을 제외하고 약 9000만원 중반 정도의 현금을 확보하실 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 돌렵다기 전 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 법적 보호 장치인 대항력과 우선변제권이 즉시 소멸하여 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀔 때 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 이사를 가더라도 기존 집에 가구 등 짐 일부를 남겨두고 도어락 비밀번호를 알려주면 안됩니다. 새로운 집에는 확정일자만 받아두고 실제 전입신고는 기존 집의 보증금을 확실히 돌려받는 날에 맞추어 옮기시거나 임차권등기명령을 활용하는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예금 통장에 대출금이 섞여 있더라도 자금의 원천에 따라 예금(자본금)과 신용대출(부채) 항목에 각각 나누어 기재합니다. 신용대출 금액은 예금잔액증명서 외에 금융기관에서 발행하는 금융거래확인서나 대출증명서를 별도로 준비하여 그 출처를 명확히 밝혀야 합니다. 부부간 6억원 비과세 한도 내라 하더라도 가급적 증여세 신고를 먼저 마친 후 그 신고 서류를 증빙으로 제출하는 것이 가장 안전하고 확실합니다. 토지거래허가구역은 심사가 까다로우므로 자금조달계회서에 적힌 금액과 제출하는 증빙 서류상의 수치가 단 1원도 틀리지 않게 일치시켜야 합니다.