경제
반전세 시 보증금을 받기 위한 특약 사항은 무엇이 있을까요?
제가 보증금 2000 짜리 집을 알아보고 있습니다.
전세 같은경우 HUG 대출 - 전세금 보험 가입을 통해 보호 하고 이것 관련 특약을 건다고 알고 있는데,
반전세 2천만원의 경우 이걸로 전세금 보험가입도 애매하고,, 또 그럴만한 매물도 없을것 같구요,..
이럴때는 어떻게 특약조건을 걸고 계약을 해야 될까요?
전세 구할때 처럼 등기부등본, 건축물대장 띄어서 순서가 몇번째 인지 이런거 다 확인해야 될까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특약을 넣는다고 해서 보증금이 보호되지는 않습니다. 보증금 미반환의 문제는 특약이 없거나 임대인에게 반환의무가 없어서 생기는 문제가 아닌 말그대로 임대인의 예상치 않은 경제적문제로 발생되기 떄문에 특약을 건다고 해서 없는돈이 생기지는 않기 떄문입니다. 그리고 해당 주택이 법원경매에 넘거가면 특약이 아닌 법적절차와 권리관계에 따라 배당이 되및 우선배당이 되는 구조이기에 특약만으로 이러한 보증금을 완벽히 보호할수는 없습니다.
질문처럼 보증금이 보증보험 가입하기 애매한 경우에는 소액임차인 여부와 최우선변제금액에 보증금이 포함되는지, 그리고 해당 건물유형(다가구/다세대)에 따른 권리관계 확인을 필수적으로 하셔야 합니다. 기본적으로 등기부, 그리고 다가구의 경우 현 전입세대보증금내역등을 요구하여 확인해보셔야 합니다 이러한 과정이 낯설고 권리분석이 어렵다면 반드시 중개사을 통한 거래를 진행하고, 해당하는 설명을 듣고 계약을 진행을 하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 소액임차인에 해당이 될 경우 최우선변제보증금액이 해당이 되는 지 살펴보시고 최우선변제가 가능하면 확정일자 + 전입신고만으로 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 다만 그렇치 않을 경우 최악의 경우 경매로 넘어가게 되면 순위 순서대로 배당을 받기 때문에 선순위 근저당권등이 순서가 매우 중요한 요소가 될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
보증금이 2천만원 정도라고 해서 아무 확인 없이 계약하기에는 부담스러울 수 밖에는 없습니다. 금액이 상대적으로 적다고 하더라도 기본적인 권리관계 확인은 꼭 하시는 것을 추천 드립니다. 계약하는 집이 위험한 구조인지 아닌지 정도를 확인해 보시면 좋습니다. 등기부등본상의 소유자와 실제 계약하는 집주인과의 명의는 일치하는지, 근저당이 존재하는지 압류나 가압류등이 등기가 되어 있는지 등등 기본적인 사항들에 대해서는 확인해 보시기 바랍니다. 그리고 실제 입주하고 나서는 전입신고와 확정일자를 받아 두시면 우선변제권이 생기게 되니 반드시 해주시기 바랍니다.
보증금이 소액일 경우 집이 경매에 넘어가더라도 은행보다 먼저 보증금을 돌려받는 최우선변제권이란 제도가 있습니다.
서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하 중 5,500만 원까지 1순위로 보호됩니다.
이사 당일 전입신고 + 확정일자만 받으면 됩니다. 따로 특약을 기재하실 필요는 없어보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상에서는 각 지역별, 담보물권 설정일별 지정해둔 최우선변제금이 있습니다.
담보물권설정일(근저당권)이 2023. 2. 21. 이후이고, 지역이 서울시라면 환산보증금(보증금 + 월세 * 100)이 1.65억 이하일 때 5,500만원까지 최우선으로 변제가 됩니다.
이 환산보증금과 최우선변제금액은 각 시기마다, 지역마다 다르기 때문에 표를 확인해보셔야 합니다.
만약 구하시는 집이 서울이시라면 담보물권 설정일이 2008. 8. 21. 이후에만 설정되었다면 최우선변제를 2,000만원까지 받을 수 있습니다(환산보증금도 계산해야 하지만, 본 질문의 취지상 환산보증금이 높지 않다는 가정 하에 말씀드립니다).
이 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 것이기 때문에 특약을 작성하지 않더라도 당연히 보호받는 권리이며, 해당 거래를 중개하는 공인중개사님께서 설명해주실 거라고 생각합니다.
결론적으로 환산보증금과 최우선변제금을 확인하신 뒤 2,000만원의 보증금이 최우선적으로 변제받으실 수 있다면 안전하다고 판단하셔도 됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보증금이 소액이더라도 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 선순위 채권 규모를 파악해야 하며 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받아 최우선변제권을 확보하는 것이 가장 확실한 보호책입니다. 계약서에는 잔금 지급일 다음날까지 등기부상 권리 변동을 금지하고 임대인의 국세 및 지방세 체납이 없음을 명시하는 특약을 넣어 혹시 모를 선순위 채권 발생을 차단해야 합니다. 반전세 특성상 보증보험 가입이 어렵다면 임대차 신고를 통해 확정일자를 자동으로 부여받고 만기 시 신규 임차인 확보 여부와 관계없이 보증금을 반환한다는 문구를 포함하는 것이 유리합니다. 소액 보증금은 법적으로 보호받기 쉬운 구조이므로 지나치게 불안해하기보다 기본적인 서류 확인과 대항력 확보라는 기본 원칙만 철저히 지키시면 충분히 안전하게 계약하실 수 있습니다. 감사합니다.