답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 2억원 이상 6억원 미만 구간의 법정 상한 요율은 0.4% 입니다 5억 9천만원에 대해 최대 236만원(부가세 별도)이 발생하며 부가세 10%를 포함하면 총 259만 6000만원이 상한선입니다. 이미 거주 중인 집을 매수하는 경우 중개인이 새로운 매물을 수색하거나 집을 보여주는 수고를 하지 않았으므로 법정 상한액의 5~70% 수준인 약 120~160만원으로 협의를 시도하는 것이 관례입니다. 해당 대출을 받기 위해서는 반드시 공인중개사가 작성하고 직인을 찍은 부동산 검인 계약서가 필요합니다. 개인 간 지거래 계약서로는 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 가격 협의가 끝난 상태라면 중개인에게 계약서 작성 및 공제증서 발급만 요청하는 대필료 약 30~50만원 협의도 가능하지만 5억원대의 큰 거래이므로 안전을 위해서 정식 중개 절차를 밟고 수수료를 할인받는 쪽을 더 권장드립니다. 매수시 주의할점은 총 매매가 5억 9천만원에서 현재 살고 계신 전세 보증금을 제외한 차액만 집주인에게 지급하면 됩니다. 대출 심사 시 이 잔금 구조를 은행에 정확하게 설명해야 하며 계약서 작성 시 본 계약은 신생아 특례대출 승인을 전제로 하며 대출 부적격 판정 시 위약금 없이 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 대출 미승인 시 해제 특약을 넣는것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 목적이라면 타이밍보다는 조건이 우선입니다. 대출 원리금 상환액이 가구 월 소드의 30~40% 이내로 감당이 가능하다면 시장의 저점을 맞추려 애쓰기보다 본인의 필요에 따라 매수하는 것이 현명합니다. 부동산은 단기 등락이 있어도 입지가 좋은 곳은 장기적으로 우상향해 왔습니다. 5~10년 이상 거주할 계획이라면 현재의 일시적인 가격 조정에 너무 일희일비할 필요는 없습니다 정부가 부동산 대책을 통해 규제를 푸는 시기는 대개 시장이 침체된 때입니다. 이때는 급매물을 잡기 좋은 기회가 될 수 있지만 반대로 대출 규제가 강화되는 시기라면 무리한 영끌은자산에 독이 됩니다. 내가 사려는 지역 인근에 향후 2~3년 내 대규모 입주가 예정되어 있다면 가격이 더 내려갈 가능성이 크므로 조금 더 관망하여 기회를 엿보는 것이 좋습니다. 지금사면 잘못된 것인가에 대한 판단 기준은 금리가 변동될 가능성을 염두에 두지 않고 소득 대부분을 이자로 내야 하는 상황이라면 지금 매수하는 것은 위험하며 실거주가 아닌 시세 차익만을 노린 투자가 목적이라면 현재의 고금리와 취득세, 양도세 등 세제 혜택을 꼼꼼하게 따져보고 신중하게 접근해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세가 더 유리한 경우는 전세는 만기 시 보증금 1억원을 그대로 돌려받기 때문에 매달 나가는 이자는 아깝더라도 원금을 지키며 목돈을 유지할 수 있는 강력한 장점이 있습니다. 향후 시장 금리가 5% 밑으로 떨어진다면 월세는 고정인 반면에 전세 대출 이자는 줄어들어 실질적인 주거비 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 무주택 세대주라면 전세 자금 대출 원리금 상환액에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있어 세금절감 면에서 월세보다 유리할 수 있습니다. 월세가 더 유리한 경우는 최근 기승을 부리는 전세 사기나 역전세 위험으로부터 자유로우며 보증금이 적기 때문에 내 소중한 자산을 떼일 걱정이 없으며 만약 본인 자본 1억원이 있다면 이를 전세에 묶어두는 대신에 주식, 사업, 채권 등에 투자하여 연 5% 이상의 수익을 낼 수 있다면 월세로 사는 것이 경제적으로 더 이득입니다. 안전이 최우선이라면 전세보증보험 가입이 불가능한 집이거나 집주인의 부채가 많다면 지출이 비슷하더라도 무조건 월세를 선택하시고 목돈 마련이 목적이라면 보증보험 가입이 가능하고 안저한 집이라는 전제하에 대출 이자를 내더라도 전세를 선택해서 원금을 보존하는 것이 자산 증식에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강력한 장점은 2호선 구디역은 강남, 신도림, 홍대 등 주요 거점으로 이동이 매우 편리하며 향후 신안산선 개통호재까지 있어 맞벌이 부부의 출퇴근 시간을 획기적으로 줄여줍니다. 인근에 이마트 구로점과 대형 병원, 각종 은행 및 관공서가 밀집해 있어 아이들을 키우며 급한 일이 생겼을 때 대처하기가 매우 좋습니다. 직장인 수요가 많은 곳이라 맛집이 정말 많으며 주말이나 저녁에 아이들과 외식하기에 선택지가 넓다는 것은 큰 즐거움입니다. 단점으로는 구로디지털단지는 전형적인 업무지구입니다 퇴근시간대나 주말 밤에는 유흥가 인근 소음과 취객 문제가 발생할 수 있어 아이들의 정서에 부정적일 수 있으며 대규모 아파트 단지와 달리 오피스텔 숲은 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있는 단지 내 놀이터나 공원이 부족합니다. 보라매공원이 멀지 않지만 집 바로 앞 마당 같은 공간이 없다는 점은 아쉽습니다. 또한 업무용 차량과 배달 오토바이 통행량이 매우 많아 어린 아이들이 혼자 걷거나 자전거를 타기에는 다소 위험한 도로 구조가 많습니다. 교육 및 육아 환경으로 오피스텔 밀집 지역은 초등학교와 거리가 먼 경우가 많으니 학교에 갈 나이가 된다면 등하굣길 안전을 최우선으로 체크해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 제도를 유지해야 하는 이유는 매달 지출되는 월세를 아껴 자산을 형성할 수 있는 강제 저축 효과가 있어 서민들의 주거비 부담을 낮춰줍니다. 임대인에게는 주택 구입 자금을 무이자로 융통해주고 임차인에게는 상대적으로 저렴한 비용으로 상급지 주택에 거주할 기회를 제공합니다. 민간 임대 시장의 활성화를 통해서 정부가 감당하기 어려운 대규모 임대 주택 공급을 민간 자본이 대신 해결해 주는 측면이 있습니다. 반대로 전세 제도를 없애야 하는 이유는 집값 하락기에 발생하는 깡통전세나 전세사기는 세입자의 전 재산을 한순간에 앗아가는 사회적 재난이 될 수 있습니다. 전세 보증금을 지렛대 삼는 갭투자가 성행하면서 주택 가격을 비정상적으로 끌어올리고 시장의 변동성을 키우는 원인이 됩니다. 은행 시스템이 아닌 개인 간의 거래이므로 사고 발생 시 법적, 금융적 보호를 받기가 매우 까다롭고 복잡합니다. 현실적으로 전세를 당장 없애면 수조원에 달하는 보증금 반환 대란과 월세 가격의 폭등으로 이어져 서민 주거 환경이 더 악화될 수 있습니다. 전세를 완전히 없애기보다는 에스크로 도입, 전세보증보험 가입 의무화 등을 통해서 보증금의 안전성을 금융권 수준으로 높이는 방향이 논의되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.용적률은 높이로 대지 면적 대비 건물 전체 층의 바닥 면적 합계로 얼마나 높이 짓느냐를 결정합니다. 높을수록 집을 많이 지어 수익성이 좋아지지만 동 간격이 좁아질 수 있습니다. 건폐율은 넓이로 대지 면적에서 건물이 차지하는 바닥 면적의 비율로 땅을 얼마나 빽빽하게 덮느냐를 의미합니다. 낮을수록 단지 내 빈땅인 조경이나 산책로가 많아집니다. 현재 재건축 전 재건축 단지에서는 용적률과 건폐율이 모두 낮을수록 좋습니다. 현재 낮게 지어져 있을수록 나중에 새로 지을 때 늘릴 수 있는 면적이 많아져 세입자의 추가 분담금이 줄어들기 때문입니다. 미래 재건축을 봤을때는 용적률은 높고 건폐율이 낮은 것이 베스트입니다. 얇고 높은 건물을 듬성듬성 배치하여 사업성은 챙기면서 단지 내 조경 공간과 개방감을 극대화한 쾌적한 명품단지가 됩니다. 피해야 할 조합은 둘 다 큰 경운데 용적률도 높은데 건폐율까지 높으면 건물들이 다닥다닥 붙어 있는 일명 닭장 아파트가 됩니다. 이 경우 일조권사 사생활 침해 문제가 발생하고 녹지 공간이 부족하여 주거 가치와 향후 자산 가치가 상대적으로 떨어지게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전적으로 본인의 선택입니다. 아파트 분양 시 제공되는 가전, 가구, 조명 등의 유상 옵션은 의무 사항이 아니며 원하지 않는 항목도 모두 미선택할 수 있습니다. 냉장고, 인덕션 등 특정 가전만 빼고 진행하는 것도 가능하므로 필요한 항목과 골라서 실속있게 구성하시면 됩니다. 말씀하신 대로 입주 시점인 2~3년 뒤에는 현재 옵션으로 제공되는 모델이 구형이 되며 성능과 디자인 면에서 최신 제품보다 뒤쳐질 수 밖에 없습니다. 옵션기는 대량 발주임에도 불구하고 시중가보다 비싼 경우가 많으며 입주 시점에 맞춰서 오픈매장이나 입주 박람회를 이용하면 훨씬 저렴하게 최신형을 살 수 있습니다. 요즘 나오는 가전은 규격이 표준화되어 있어 옵션을 선택하지 않아도 키친핏 제품을 구매하면 냉장고장에 딱 맞게 설치가 가능합니다. 가전 중 시스템 에어컨은 입주 후에 설치하려면 천장을 뜯는 큰 공사가 필요하고 먼지가 많이 발생하므로 나중의 번거로움을 피하고 싶다면 옵션으로 선택하는 것이 유리할 수 있으며 시스템 에어컨은 추후 집을 팔 때 집값에 반영되거나 매매가 빨리 이루어지는 장점도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인과 세입자 모두 만기 2개월 전까지 연락이 없다면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 별도의 서류 작업이나 연락 없이 기존 조건 그대로 연장이 되며 법적으로 다시 2년의 기간이 보장되며 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있어 자유롭습니다. 해지 통보 후 3개월 뒤에 보증금을 받을 법적 권리가 생깁니다. 구두나 문자로 합의를 할 경우 구두연장도 엄연한 계약입니다. 다만 나중에 생길 수 있는 오해를 막기 위해서 문자 메시지로 기록을 남겨두는 것이 가장 좋으며 2026년 4월 만기 이후 기존 조건 그대로 1년 연장하기로 협의함 이라는 문자를 주고 받으시면 충분합니다. 반드시 계약서를 다시 작성해야 하는 경우는 보증금을 올릴 경우 증액된 금액에 대해서 우선변제권을 보호받으려면 계약서 작성 이후 확정일자를 새로 받아야 합니다. 또한 전세자금대출이나 보증금 담보 대출 연장 시 은행에서 기간이 연장된 종이 계약서를 요구하는 경우도 많습니다. 즉 보증금에 변화가 없고 대출 연장 문제가 없다면 계약서 재작성 없이 문자 한통으로 기록만 남겨두셔도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계단이 없고 출입이 자유롭다는 큰 장점이 있지만 단독주택 1층은 아파트나 빌라와 달리 거주자가 직접 신경 써야 할 부분이 꽤 많습니다. 단독주택은 1층은 지면과 가깝기 때문에 습기와 온도 관리가 가장 중요합니다. 주변 건물에 가려 낮에도 어둡지 않은지 확인하시고 햇빛이 잘 들어와야 우울감을 방지하고 살균 효과가 있습니다. 가구 뒤쪽이나 베란다 구석에 결로나 곰팡이 자국이 있는지 보시고 곰팡이는 호흡기 건강에 치명적입니다. 장판을 살짝 들춰보았을때 눅눅함이 느껴진다면 지면에서 올라오는 습기가 심한 집이며 창문이 이중창인지 문틈으로 바람이 새어 들지는 않는지 확인하시길 바랍니다. 1층 거주시 방범 및 사생활 보호가 가장 신경 쓰이는 부분인데 모든 창문에 튼튼한 방범창이 설치되어 있는지 밖에서 안이 너무 훤히 들여다보이지는 않는지 체크하시고 집 바로 앞이 도로이거나 유동인구가 많은 골목이라면 소음 때문에 숙명이 어려울 수도 있습니다. 도어락 외에 추가적인 잠금장치나 CCTV가 잘 작동하는지 확인하시고 주변과 화장실 배수구에서 냄새가 올라오는지 확인하셔야 합니다. 마지막으로 단독주택은 수압이 약한 경우가 종종 있으니 모든 수도꼭지를 틀어보고 변기에 물을 내려보시고 계약전에 집주인의 채무 상태도 확인하여 내 보증금이 안전한지도 꼭 검토하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 4억 4천에서 세입자 보증금 3억 6천을 뺀 8000만원 투자금과 취득세 등 부대비용만으로 매수가 가능합니다. 세입자 퇴거 시점에 본인이 실거주를 목적으로 전세보증금 반환용 주택담보대출을 신청하여 보증금 3억 6천만원을 마련하시면 됩니다. 대출 시점의 시세가 4억 4천만원 그대로라면 비규제지역 기준 약 3억원 초반대까지만 대출이 나옵니다. 즉 보증금 3억 6천만원을 전액 대출로 충당하기 어려울 수 있으므로 약 5000만원 정도의 추가 여유 자금이 필요해 보입니다. 본인의 연봉과 기존 부채 상황에 따라서 대출 가능 금액이 달라질 수 있으니 미리 은행에서 상담을 받아 보시는 것이 안전합니다. 현 세입자가 이미 계약갱신권을 사용했다는 사실을 매매 계약서 특약에 명시하거나 매도인으로부터 증빙 자료를 받아두어야 내년 하반기에 차질 없이 입주가 가능합니다. 즉 계획하신 루트는 가능하지만 대출 한도가 보증금 전액에 못 미칠 가능성이 크므로 부족분에 대한 자금 마련 계획을 함께 세우셔야 안전합니다. 감사합니다.