답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.벌레 발생과 몰딩 유격만으로 즉시 계약을 해지하기는 어려워 보이고 민법상 집주인에게 먼저 방역과 몰딩 보수를 요구하셔야 합니다. 몰딩 틈새 보수와 전문 방역 요청은 원룸이라도 임차인으로서 당연히 요구해야 할 정당한 권리이고 집주인이 보수를 거부하거나 방역후에도 거주가 불가능할 정도라면 임대인의 수선의무 위반을 이유로 계약 해지와 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로 허가일로부터 4개월 이내 실거주 입주가 가능한 매물만 허가가 납니다. 매도 잔금을 2027년 1월에 치러 소유권 이전이 완료되기 전까지는 법적으로 여전히 유주택자이므로 토지거래허가구역 매수 신청시 기존 주택 처분 약정서를 붙여서 실거주 허가를 받으셔야 합니다. 매도인이 세입자 계약 만기 6개월~2개월 전에 미리 실거주를 이유로 갱신 거절을 통보한 매물이거나 소유권 이전 등기를 마친 새로운 집주인이 만기 2개월전까지 실거주 목적의 갱신 거절을 행사해야만 실거주 입주가 가능한점도 유념하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공공분양으로 선회하시기 방법을 추천드립니다. 지나치게 비싼 민간 청약 대신에 시세의 70% 이하루 분양받고 차익을 나누는 나눔형이나 6년 거주 후 분양을 결정하는 선택형 등 정부의 공공분양 주택 청년 특별공급을 적극적으로 노리시기 바랍니다. 청년 주택드림 청약통장을 통해서 저리 대출을 연계하거나 매월 월세를 최대 20만원까지 보태주는 청년월세 특별지원 등의 제도를 디딤돌 삼아서 초기 자본을 모으는 것도 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다방 매물이 모두 허위는 아니지만 주변보다 지나치게 저렴하다면 낚시성이거나 문제가 있을 수 있으니 직접 방문해서 두눈으로 확인을 하셔야 합니다. 융자가 없고 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 전세보증보험 가입까지 확실하게 완료된다면 매우 안전한 매물입니다. 융자가 없더라고 보증보험 가입이 안되는 방은 집값 대비 전세가가 높은 깡통전세일 확률이 크니깐 계약하지 않는것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 추천하는 명륜아이파크 1단지는 명륜초 학군지와 평지 중심의 입지, 대단지 프리미엄을 모두 갖춘 명륜동의 대장주로 가격이 오른 만큼 하락 방어력과 향후 지역 시세 리딩 능력이 가장 뛰어납니다. 차선책으로 명륜아이파크 2차 1단지는 1단지 대비 경사는 조금 아쉬빚만 대단지 랜드마크 혜택을 공유하면서 갭 메우기 상승을 기대할 수 있어서 예산이 부족할때 합리적인 대안으로 보입니다. 명륜쌍용예가는 역세권이라는 확실한 강점은 있지만 300세대 미만의 소단지라는 한계와 20년차 구축제 접어드는 단점탓에 향후 자산 가치 상승 탄력과 한금성 측면에서는 아이파크단지들에게 뒤처질 가능성이 있어 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택 기준 계산시 거래금액 8000만원 ( 3000만원 + (50만원 X 100) 이며 상한요율 0.4%를 적용하면 최대 법정 수수료는 부가세 별도 32만원 입니다. 상가나 특수 오피스텔이 아닌 일반주택이라면 50만원 요구는 명백한 초과 수수료이며 부가세 미발행 조건으로 현금을 유도하는 것은 탈세 행위입니다. 중개사에게 네이버 부동산 계산기 기준 주택 법정 수수료가 32만원인데 왜 50만원인지 정확하게 해명을 요구하고 반드시 법정 한도 내에서만 입금하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약전에 등기부등본을 통해서 소유주 일치 여부와 채권최고액과 보증금을 더함 금액이 집 시세의 70%를 넘지 않는지 반드시 확인하셔야 보증금을 보호할 수 있습니다. 또한 집에 방문할때는 창틀과 천장, 벽면의 누수, 곰팡이 흔적을 꼼꼼하게 살피고 싱크대와 화장실 수압 및 배수 상태를 직접 틀어보면서 체크해야 합니다. 첫 방문에 보이지 않는 단점을 확인하기 위해서 시간대를 다르게 해서 최소 2회 이상 방문하시고 내부 사진을 찍어둬서 계약시 기록으로 잘 활용하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오래된 아파트의 베란다 확장은 단열 성능이 부족하면 결로나 곰팡이 문제가 발생하기 쉬우므로 반드시 전문가를 통해서 외벽 단열 공사와 샷시 교체를 진행해야 합니다. 확장시에는 건축법상 규정에 따라서 행위허가 신고와 내화구조 인정 자재 사용, 화재 대비 대피 공간 확보 등 법적인 절차를 준수해야 추후 문제가 없습니다. 세입자를 위한 전세 목적이라면 확장보다는 시스템 샷시 교체와 외벽 단열 보강 등 단열에 집중하는 것이 유지보수 비용과 임대 관리 측면에서 더 안전한 서택이라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공시가격 2억원 이하 주택은 법인 취득세 중과에서 제외돼서 일반 세율이 적용되므로 초기 부담을 낮출 수 있습니다. 법인은 보유기간과 무관하게 법인세율을 적용받아서 단기 매매시 세 부담이 낮고 취득, 운영 관련 비용을 폭넓게 비용 처리할 수 있다는 이점이 있습니다. 다만 법인 보유 주택에는 종부세 기본 공제가 없고 단일 중과 세율이 적용되며 2026년부터 법인세율이 인상되었으므로 세부담을 고려해서 신중하게 투자하셔야 합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5평 규모라도 건축법상 건축물에 해당하므로 설치 전에 해당 지자체에 건축신고나 허가 여부를 반드시 확인해야 하며 토지 용도에 따라서 농지전용허가 등 추가절차가 필요할 수 있습니다. 조립식 건축물이라도 바닥에 고정하거나 설비를 갖춘 경우 건축물로 간주하며 무허가 설치시 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 관련 법령에 따라서 설치 기준이 엄격하므로 설치전에 시군구청 건축과에 해당 토지 지번을 알리고 설치 가능 여부를 사전에 상담받는 것이 가장 확실하게 알수 있습니다. 감사합니다