경제
단독주택이 근생으로 되어있어서 전입이 안되는데..
단독주택에 전월세를 알아보다 근생으로 되어있어 전입이 어렵다는 말에 어쭙고자 글올립니다. 만약 임대하여 들어갈경우 위험한점. 피해볼사항.등 알고싶어요. 그리고 혹시 임대하여 에어비앤비로 사용할경우. 가능한일인지도 알고싶습니다.
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
근린생활시설은 주택이 아니므로 전입신고가 불가능해서 보증금을 보호받을 수 있는 대항력을 갖추기가 어렵고 전세대출이나 주택연금등의 혜택도 받을 수 없습니다. 만약 주거용으로 불법 개조된 근생 주택에 들어갈 경우 지자체 단속에 따라서 이행강제금 부과나 강제 퇴거 위험이 있으며 건축주가 불법 전용으로 처벌받을수도 있습니다. 또한 근생 주택을 임차해서 허가 없이 에어비앤비 등 숙박업으로 운영하는 것은 공중위생관리법 위반에 해당하는 명백한 불법 행위이므로 영업이 불가능합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
단독주택의 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 되어 있다면, 이를 주거용으로 임대하여 거주하실 경우 가장 큰 문제는임대차보증금을 보호받기 매우 어렵다는 점입니다. 근린생활시설은 상가나 사무실 등의 상업용 건물을 의미하므로, 원칙적으로 전입신고가 불가능하거나 편법으로 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어렵습니다. 전입신고와 확정일자를 통해 취득하는 대항력과 우선변제권이 성립하지 않기 때문에, 만약 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게 될 경우 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 위험이 큽니다. 또한, 전세자금대출이나 주택을 대상으로 하는 월세 세액공제 혜택도 전혀 받을 수 없으며, 상가임대차보호법의 적용을 받으려 해도 실제 사업자등록을 하고 영업을 하는 것이 아니므로 이마저도 불가능하여 철저한 법적 사각지대에 놓이게 됩니다.
법적인 보증금 보호 문제 외에도 실거주 시 겪게 될 현실적인 피해와 불편함도 적지 않습니다. 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것 자체가 건축법 위반에 해당하기 때문에, 관할 지자체의 단속에 적발될 경우 임대인에게 원상복구 명령과 함께 매년 막대한 이행강제금이 부과됩니다. 이때 임대인이 벌금을 피하기 위해 임차인에게 갑작스럽게 원상복구와 퇴거를 요구할 수 있으며, 임차인은 주택으로서의 계약갱신청구권 등 법적 보호를 받지 못해 하루아침에 쫓겨나는 상황에 처할 수 있습니다. 뿐만 아니라, 주거용 건물이 아니기 때문에 전기요금이나 수도요금 등 공과금이 일반 상업용으로 산정되거나 취사 및 난방 시설이 주거 기준에 미달하여 예상치 못한 금전적 부담과 생활의 불편함을 떠안게 될 수 있습니다.
그런데, 거기에 더해서 이러한 근린생활시설을 임대하여 에어비앤비와 같은 숙박업으로 활용하는 것은 현실적으로 불가능하며 법적으로도 매우 위험한 발상입니다. 합법적으로 에어비앤비를 운영하기 위해서는 관할 지자체에 외국인관광 도시민박업이나 농어촌민박업 등으로 등록해야 하는데, 이러한 인허가는 건축물대장상 용도가 단독주택, 다가구주택, 아파트 등 철저히 합법적인 주거용 건물일 때만 가능합니다. 용도가 근린생활시설인 곳에서는 애초에 숙박업 등록 자체가 불가능하므로, 이곳에서 손님을 받는 것은 명백한 미신고 불법 숙박업에 해당합니다. 불법 숙박업으로 적발될 경우 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금 등 무거운 전과 기록과 형사처벌을 받을 수 있습니다. 더군다나 집주인의 명시적인 동의 없는 전대차(재임대)는 즉각적인 임대차 계약 해지 사유가 되며, 최근에는 소음이나 쓰레기 문제로 인한 주변 이웃들의 불법 숙박업소 신고가 매우 활발하게 이루어지고 있어 적발될 확률이 대단히 높으므로 시도조차 하지 않으시는 것이 현명합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
근린생활시설으로 된 단독주택에 거주하는 것은 건축법상 불법 용도 변경이므로 전입신고가 원칙적으로 어렵고, 전입을 하더라도 집주인에게 이행강제금 부과 등 행정 제재가 발생할 수 있습니다.
다만 판례는 실제 주거용으로 사용하고 전입신고, 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법 보호를 받을 수 있다고 보지만 금융, 보험, 경매, 회수에서는 일반 주택보다 불리합니다.
감사합니다.