답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대상 제외 가능성이 높습니다. 양성화 특별법은 주거용 건축물 대상인데 오피스텔은 법적 용도가 업무시설이라 재산세를 주택으로 내도 혜택을 받기가 어렵습니다. 샌드위치 판넬은 소방안전 기준 화재 취약을 통과하지 못해 양성화 승인이 거의 나지 않습니다. 오피스텔은 애초에 발코니 설치가 금지된 건물이라 이를 증축한 것은 용적률 위반이라 양성화 조건 중 하나인 용적률 여유를 충족하기가 매우 어렵습니다. 즉 재산세 납부와 상관없이 오피스텔은 용도와 소재(판넬) 문제로 이번 양성화 대상에서 제외될 확률이 매우 높습니다. 구청 건축과에 업무시설 무단 증축도 포함되는지 직접 물어보는 방법이 가장 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 가능합니다 다만 아파트를 분양받고 권리가액이 새로 짓는 상가의 최소 분양가보다 높아야 자격이 주어집니다. 내 총 권리가액에서 아파트 분양가를 뺀 차액이 신축 상가의 가장 저렴한 분양가보다 커야만 상가 분양 신청이 가능합니다. 법적으로 자격은 되더라도 실제 배정 시에는 상가만 신청한 사람이 1순위이고 질문하신 분처럼 아파트를 받고 남은 금액으로 신청하는 사람은 후순위 잔여분이 됩니다. 따라서 인기 있는 상가는 배정받지 못할 리스크도 있습니다. 법령보다 우선하여 해당 조합의 정관에서 상가 배정 기준을 엄격히 제한할 수도 있으니 반드시 조합 사무실의 배정 지침을 확인해야 합니다. 즉 돈이 충분히 남으면 신청할 수 있지만 상가 물량이 넉넉해야 실제 분양까지 이어집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1> 네 맞습니다 디딤돌과 보금자리론 모두 사후 검증을 통해 2주택이 홛인되면 검증일로부터 3년 이내에 한 채를 처분해야 합니다. 이를 어길 시 대출금 전액 상환 압박과 향후 대출 제한 등의 불이익이 발생합니다. 2> 둘 다 시중은행으로 갈아타야 보유가 가능합니다. 어느 한쪽이라도 정부 지원 대출을 남겨두면 배우자가 집이 있는 상태가 되어 규정 위반이 됩니다. 두 채 모두 유지하고 싶다면 혼인신고 전후로 둘 다 시중은행 일반 주담대로 대환해야 처분 의무에서 벗어날 수 있습니다. 3> 혼인신고 없이 출산할 경우 실제 아이를 양육하는 사람명의로 신생아 특례 대출 신청이 가능합니다. 장점으로는 배우자 소득이 합산되지 않아 단독 소득 요거니을 맞추기 훨씬 유리하며 상대방의 주택 보유 사실도 숨길 수 있어 무주택 요건 충족이 쉽습니다. 즉 집을 두 채 다 지키고 싶다면 혼인신고를 최대한 미루거나 신고 전 둘 다 시중은행 대출로 전환하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 무주택자도 주택 가격에 따라서 취득세율이 달라집니다. 1주택자가 되는 경우 6억원 이하일 경우 1% (지방교육세 포함 시 1.1%) 6억 초과~9억원 이하는 1~3% (가격에 비례하여 소수점 단위로 상승) 9억원 초과시 3% (지방교육세 등 포함 3.3~3.5%) 입니다. 즉 1.1%는 6억원 이하인 집을 살 때만 적용되는 최저 요율입니다. 만약 9억원이 넘는 집을 사면 무주택자라도 3배 이상의 세금을 내야 합니다. 여기에 전용면적 85제곱미터를 초과하면 농어촌특별세가 추가되어 세금이 더 늘어나게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.커뮤니티 및 공시 사이트로 쟁글의 공시 페이지나 코인니스, 코인판의 에어드랍 게시판을 활용하면 검증된 정보를 한글로 볼 수 있습니다. 그리고 전문 블로그 및 채널을 이용하여 네이버 블로그나 텔레그램에서 에어드랍 가이드를 검색하세요. 에어드랍은 절차가 복잡한 경우가 많아 네이버 블로그나 텔레그램 채널에서 검색하는 것이 가장 효율적이고 전문 필진들이 단계별 화면을 캡쳐하여 한글로 친절하게 설명해 주기 때문에 초보자가 따라 하기에 가장 적합한 통로입니다. 개인이 스크린샷과 함께 한글로 설명해 주어 따라 하기 가장 쉽습니다. 마지막으로 정보량이 가장 많은 Airdrops.io 같은 해외 사이트를 크롬이나 웨일 브라우저의 한국어 번역 기능으로 보시면 한글 사이트처럼 이용이 가능합니다. 저는 쟁글과 전문 텔레그램 채널을 병행하는 것이 가장 빠르고 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해당 오피스텔은 85제곱미터 이하이며 전용 부엌과 화장실 등 주거 시설을 갖추고 있다면 실제 계약 목적이 사업용이라 할지라도 임대차 중개보수 요율은 0.3% 입니다.. 현행법은 용도가 아닌 '시설 기준'을 우선합니다. 환상보증금 5천만원(보증금 1천만원+ 월세 40만 X100) 에서 0.3% 요율을 곱하면 최대 15만원입니다. 핵심 포인트는 계약서에 업무용이라고 기재하거나 사업자 등록을 한다고 해서 상가 요율은 0.9%을 적용하는 것은 위법 소지가 큽니다. 주방과 샤워시설이 있다는 사실이 가장 중요합니다. 중개사가 만약 45만원을 요구할경우 공인중개사법 시행규직 제20조에 따라 주거 시설을 갖춘 오피스텔이므로 0.3% 요율이 적용되어야 한다고 당당하게 말씀하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서부선 경전철은 가재울의 가장 큰 숙제였던 철도망 부재를 해결할 핵심 노선입니다. 여의도와 강남권 접근성이 획기적으로 개선되며 착공과 준공 시점에 맞춰 두차례 이상의 시세 분출이 예상됩니다. 강북횡단선은 최근 예비타당성조사 탈락으로 속도가 늦춰줬으나 지자체의 재추진 의지가 강해 장기적인 관점에서 지역의 가치를 떠받치는 잠재적 호재로 작용하고 있습니다. 주변 호재로 수색역세권 대규모 개발과 상암 DMC 업무지구의 확장이 배후 주거지인 가재울의 가치를 계속 밀어 올리고 있습니다. 급등을 노린 투자보다는 서북권 최고의 평지 신축 대단지라는 실거주 만족도와 안정적인 자산 방어에 초점을 맞추는 것이 현명합니다. 실거주 목적이라면 지하철 개통 전인 지금이 적기이며 투자는 서부권 역세권 인근 단지를 우선 고려하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이번 자금의 원천이 기존주택 처분 대금(18억)이므로 해당 자산의 형성 과정에 대해 소명 요구가 있을 수 있습니다. 현재 증빙이 없으므로 미제출 사유서를 제출하세요. [4월 말 증여 예정이며 잔금 전 증여세 신고 후 서류 보와 예정]이라고 기재하면 됩니다. 남편의 경제적 능력을 입증하는 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 충분히 증빙이 가능합니다. 주식 계좌 잔고 증명서나 거래 내역서를 제출하세요. 매각 전이라면 계좌 캡쳐몬과 함께 추후 매각 예정 사유서를 첨부하시면 됩니다. 팁으로 배우자 증여 공제는 10년간 6억원 이내이므로 세금 부담은 없으나 증여세 신고는 반드시 하여 자금 출처를 공식화하기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인이 국세나 지방세를 체납하여 집에 압류가 들어올 위험이 있다면 이는 임대차 목적물을 안전하게 인도해야 할 의무를 위반한 것이니 임차인은 이행지체 또는 이행불능 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약서상 위약금 조항이 있다면 집주인의 잘못으로 계약이 파기되었으므로 계약금 배액을 배상받을 수 있습니다. 만약 이사 준비를 위해 이미 지불한 이사 비용, 복비, 현재 살고 있는 집의 퇴거 문제로 발생한 추가 손해가 있다면 이에 대한 배상도 별도로 요구할 수 있습니다. 강력한 예방을 위한 특약 추천으로 [잔금 지급 시 임대인의 세금 체납 사실이 확인되거나 이로 인해 압류 등의 권리제한이발생할 경우 임차인은 별도의 최고 없이 본 계약을 해제할 수 있으며 이에 따라 임차인에게 수령한 계약금의 배액을 위약금으로 지불하며 임차인의 실손해액을 배상한다] 실무적인 대응 팁으로 입주 당일 공인중개사를 통해 국세완납증명서와 지방세 완납증명서를 반드시 요구하고 온라인에서 즉시 발급 가능하므로 집주인은 거부할 이유가 없습니다. 또한 임대차 계약서를 작성한 임차인은 집주인의 동의가 없어도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세 정보를 열람할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문자님이 제시하신 판례와 해석이 100% 맞으며 현재도 변함없는 법적 원칙입니다. 분양권 중개시 수수료 계산의 기준이 되는 금액은 계약금+기납부 중도금+프리미엄 입니다. 매수인이 승계하는 중도금 대출은 매도인에게 직접 현금으로 주는 대가가 아니라 매도인의 채무를 대신 떠안는 것입니다. 따라서 이는 실제 거래 가액에 포함되지 않는 것이 대법원 판례와 국토부의 일관된 입장입니다. 부동산 현장에서 총 분양가나 대출 승계분을 포함해 계산하는 경우가 많으나 이는 명백한 공인중개사법 위반(초과 수수료 수수)입니다.