답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실물 소유가 아닌 수익권 보유로 투자자는 건물의 등기부등보상 소유권을 직접 갖는 것이 아니라 건물에서 발생하는 이익을 나눠 가질 수 있는 신탁 수익증권=디지털 증서를 보유하게 됩니다. 건물을 팔 때 보통 플랫폼 내 투자자들의 전자투표를 거치며 일정 비율 이상의 찬성을 얻으면 신탁회사가 건물을 매각합니다. 건물이 매각되면 판매 대금에서 각종 비용을 제외한 순수익을 투자자가 가진 지분 조각 수에 비례하여 현금으로 배당합니다. 매각 대금 정산이 완료되면 투자자가 보유했던 수익증권은 자동으로 소멸하며 해당 건물에 대한 투자는 완전히 종료됩니다. 하지만 매각 시 선물의 가치가 올랐다면 지분만큼 시세 차익을 얻을 수 있지만 반대로 건물 가격히 하락했다면 원금 손실이 발생할 수 도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 60%인 비율은 80~100%까지 단계적으로 상향할 가능성이 높습니다. 이 조치만으로도 시질 세부담이 20~30% 폭등합니다. 고가 다주택자에 대한 징벌적 과세를 위해 최고 세율을 5~6%대로 다시 끌어 올리고 과세 표준 구간을 세분화하여 고가 구간의 세율을 높일 것으로 보입니다. 시세 상승분이 반영된 공시가격과 현실화율 조정이 맞물러 수도권 핵심지 보유세는 전년 대비 평균 20%이상 상승이 예상됩니다. 2026년 5월 9일 이후에도 양도세 중과가 재개되므로 매도하지 않고 버티는 다주택자에게는 보유세 폭탄이 실질적인 압박 수단이 될 것입니다. 하반기부터 토지 보유자 전체에 대한 세금을 걷는 국토보유세 논의가 본격화되면서 전체적인 보유세 총량이 늘어날 전망입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 분양가는 계약 시점의 합의를 우선하므로 계약서에 조건 변경 시 소급 적용 특약이 없다면 나중에 분약가가 낮아졌더라도 그 차액을 돌려받기는 매우 어렵습니다. 정식 분양 시점 이전까지는 법적으로 임대차 관계가 유지되므로 보일러 같은 주요 설비의 수리비는 자기가 아닌 업체(임대인) 부담이며 지출하신 비용은 반드시 청구하여 돌려받아야 합니다. 분양 전환 후에도 주택법 및 민법상 하자담보책임은 동일하게 적용이 되며 분양을 일찍 받았다는 이유로 업체가 수리 의무를 회피하는 것은 법적 정당성이 없습니다. 분양 당시 지금만 10% 할인 혹은 추후 할인 계획 없음을 강력히 고지했다면 이를 입증할 자료를 모아 표시광고법 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 유사한 피해를 입은 선붕양 세대들과 협의체를 구성하여 업체에 취득세 지원이나 옵션 무상 제공 등 차액에 상승하는 우회적 보상을 요구하는 것이 가장 현실적인 해결책입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 거래신고법에 따라 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 1월 27일 계약시 2월 26일까지입니다. 양식은 계약 체결일이 기준이며 2월 10일 개정 전인 1월 27일에 계약하셨으므로 종전 양식을 사용하시면 됩니다. 거래가액이 6억원 이상인 경우에만 자금조달계획서를 제출하며 조정대상지역이 아니므로 증빙서류는 생략하고 계획서만 내면 됩니다. 주의할점은 기한 내 미제출시 500만원 이하의 과태료가 부과되므로 중개인에게 서두러 전달하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔은 건축물대장상 업무시설이므로 이를 보유했더라도 취득세법상으로는 주택을 소유한 적이 없는 것으로 간주합니다. 따라서 서울 아파트 매수 시 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 질문자님의 오피스텔은 2020년 8월 12일 이전에 취득했으므로 이번 아파트 취득시 주택 수에 포함되지 않습니다. 일반 1주택 세율이 적용이 됩니다. 취득세와 청약시에는 무주택으로 인정될 가능성이 높으나 양도소득세 계산 시에는 실제 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 간주됩니다. 취득세 혜택만을 위해서라면 미리 처분할 필요는 없으니 처분 여부와 상관없이 생애최초 감면 신청이 가능합니다. 다먄 향후 아파트 매도 시 비과세를 받으려면 아파트 매도 전에 오피스텔을 처분해야 하니 오피스텔 처분 시점도 고려해서 신중하게 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상의 대항력이 생기지 않아 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌면 보증금을 한 푼도 못 받고 쫒겨날 수 있습니다. 2026년 기준 서울 5500만원 등 소액보증금을 우선 돌려주는 최우선변제권 제도는 반드시 전입신고가 되어 있어야만 혜택을 받을 수 있습니다. 보증금을 안 돌려줄 때 집주인을 압박하는 가장 강력한 수단인 임차권 등기 명령을 신청할 수 없어 배 째라는 식의 대응에 매우 취약해집니다. 전입신고 불가는 주로 집주인이 업무용 오피스텔로 부가세를 환급받았거나 다주택자 규제를 피하려는 탈법적 목적이며 그 위험부담을 세입자가 대신 지는 격입니다. 전입신고가 안 된 집은 법적으로 주거용이 아니므로 매달 내는 월세에 대해 연말정산 소득공제 혜택을 전혀 받을 수도 없습니다.그러니 보증금이 500만원이라도 이는 법적으로 기부하는 것과 다름없는 무방비 상태이니 집주인이 고의로 안 주겠다고 버티면 소송 외엔 답이 없으므로 가급적이면 전입신고가 가능한 정상 매물을 찾으시길 강력하게 권해드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이재명 정부는 기본적으로 부동산 불로소득 차단과 다주택자 규제를 중시하므로 문재인 정부의 정책 기조와 결이 비슷한 것은 사실입니다. 다만 현 정부는 규제와 동시에 공공 주도 공급을 강력하게 추진하며 매물잠김 현상을 해소하려 노력하고 있습니다. 문재인 정부 때는 초저금리였지만 현재는 상대적으로 금리가 높고 DSR 등 금융 규제가 이미 촘촘하게 박혀 있어 과거처럼 빚내서 집 사는 식의 폭등은 물리적으로 쉽지 않은 환경입니다. 하지만 다주택자를 계속압박할 경우 임대 주택 공급이 위축되어 전세가가 먼저 오르고 이것이 매매가를 밀어 올리는 현상은 여전히 유효한 위험 요소입니다. 즉 현재 정부의 다주택자 규제 강도가 높아지는 것은 맞으나 고금리와 강력한 대출 규제라는 변수가 과거와 다르다는 점을 참고 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 강남권 및 한강변 등 선호 지역은 똘똘한 한 채 쏠림 현상으로 완만한 상승세를 보이는 반면 지방 및 수도권 외곽 지역은 공급 물량과 경기 침체 우려로 하락 또는 정체되는 탈동조화가 뚜렷합니다. 최근 몇년간 이어진 착공 및 인허가 물량 감소로 인해 2026년 신축 입주 물량이 급감하면서 전세가 상승과 함께 매매 가격을 하방에서 지지하는 강력한 요인으로 적용하고 있습니다. 한국은행의 금리 인하 기대감이 시장에 선반영되고 있으나 여전히 높은 실질 대출 금리와 가계 부채 규제가 매수자들의 발목을 잡으며 거래량 동반 없는 눈치보기 국면이 이어지고 있습니다. 또한 재건축 재개발 규제 완화와 6월 지방선거 직후의 세제 개편 논의가 시장의 주요변수이며 정부의 대출 한도 규제 강화 여부에 따라 단기적인 가격 변동폭이 결정될 전망입니다. 이제 시장은 전체가 오르거나 내리는 시대가 아니라 어디가 살아남느냐가 중요해졌으므로 단순 가격ㅇ 예측보다는 개별 단지의 입지 가치와 본인의 자금 조달 능력을 최우선으로 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.26년 5월 출산 전까지는 신생아 특례가 불가하므로 신혼부부 전용 디딤돌 대출을 먼저 활용하시고 204년 혼인신고를 하셨기에 신혼부부 7년이내 요건을 충족하며 현재 소득 기준이 완화되어 연 소득 8500만원 이하라면 신청이 간으합니다. 26년 5우러 아이 출생신고 직후에 기존 대출을 신생아특레 대출로 갈아타기 할 수 있습니다. 법령샹 대출 신청일 기준 2년 이내 출산 요건만 갖추면 기존 대출이 일반 주담대든 신호부부 대출이든 상관없이 대환을 허용하고 있습니다. 2026년 현재 싱생아 특례 대출의 소득 요건 합산 연 2억원까지 대폭 완화된 상태이며 4.3억 매물은 주택 가격 기준 9억원 이하에도 안전하게 부합하므로 대환에 무리가 없습니다. 새 집을 사면서 대출을 받게 될 때 기존 집을 실행일로부터 2년이내에 처분하는 조건으로 대출이 실행되고 이 기간내에 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택과 대출 유지가 가능합니다. 4%대 금리에서 1~2%대로 낮아지는 이자 절감액이 이사 비용(취득세, 복비, 중도상환 수수료 등 )보다 크다면 자산 가치가 높은 4.3억 매물로 이동하는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님 댁에 가족 3명이 동거인으로 전입신고를 하는 것 자체는 법적으로 가능합니다. 가장 큰 문제는 부모님이 민간임대에 살고 계신다는 점인데 임대주택은 규정상 실거주자 외에 타인이 전이하면 불법 전대가 계약위반으로 간주되어 부모님이 퇴거조치를 당할 위험이 있습니다. 질문자님 상황에서 가장 위험한 것은 본인(임차인)의 권리포기입니다. 신축 아파트 등기 문제로 전입을 늦춰달라는 것은 집주인이 대출을 더 받으려는 의도일 가능성도 높고 무리한 요구입니다. 4월 22일에 입주하면서 전입신고를 안하면 대항력과 확정일자 보호를 전혀 못받습니다. 만약 그 사이 집이 경매에 넘어가면 보증금을 한 푼도 보호받지 못합니다. 즉 부모님 댁 전입은 가능하자 부모님계약에 불이익이 있고 무엇보다 질문자님 보증금이 법적으로 보호를 받지 못하는 위험한 상태이니 가급적 집주인과 협의하여 입주 당일 전입신고를 하거나 정 안된다면 전세권 설정 가은 안전장치를 강력하게 요구하셔야 합니다. 감사합니다.