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전세사기가 발생하는 이유와 방지할 수 있는 방법
결혼을 앞두고 거주 문제로 고민이 많은 상황입니다. 전세로 들어가고 싶은데 사기문제가 많다보니 걱정이 돼서요. 전세사기가 발생하는 이유와 방지할 수 있는 방법 뭐가 있을까요? 그리고 빌라는 위험한데 아파트를 전세로 들어가는 건 절대 사기당할 일이 없다고 들은 것 같은데 맞나요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전세사기는 주로 시세를 알기 어려운 빌라 등에서 임대인이 보증금으로 주택을 매수하는 무자본 갭투자나 보증금이 집값을 넘어서는 깡통전세로 인해 발생합니다. 계약 전 등기부등본상의 근저당 확인과 건축물대장상 용도 체크는 필수이며 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받고 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증에 반드시 가입해야 합니다. 아파트는 빌라보다 시세 파악이 쉬워 사기 위험이 낮지만 대규모 역전세나 임대인 부채문제로는 완전히 자유롭지 않으므로 아파트 역시 예외 없이 보증보험 가입 요건을 철저히 검증하세요. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 전세사기를 100%방지할수 있는 방법은 없습니다. 이유는 전세사기라는게 포괄적으로 만기시 보증금미반환사고를 모두 포함하게 되는데, 계약시점에 2~4년뒤 보증금 반환이 가능할지 여부는 확실하게 알수 없기 떄문입니다. 그리고 전세사기를 목적을가지고 하는 경우는 사실상 계약시점에 주택에 대한 시세와 전세보증금간의 차이 즉, 전세가율 그리고, 중개사를 통한 안전한 계약진행등의 과정을 거치시는게 가장 안전할수 있는 방법입니다. 그중에서도 보증보험가입과 전입신고 및 확정일자를 잘 반드시 갖추시는게 필요합니다. 그리고 빌라가 아파트보다는 위험성이 높은것은 맞지만 아파트라고 해서 반드시 전세사기의 위험이 전혀없는 것은 아닙니다. 다만 주변비교시세가 확실하게 있어서 시세에 대한 확인이가능해서 일정한 전세가율유지가 가능하고 그에 따라 깡통전세의 위험이 낮은 편이지만, 전세사기 자체를 모두 회피할수 있는 것은 아닙니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결국 만기일 보증금만 정상적으로 반환되면 됩니다.
빌라든 아파트든 전세보증보험 100% 가입 조건으로 집을 구하시면 됩니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
결혼을 앞두고 거주 문제로 고민이 많은 상황입니다. 전세로 들어가고 싶은데 사기문제가 많다보니 걱정이 돼서요. 전세사기가 발생하는 이유와 방지할 수 있는 방법 뭐가 있을까요? 그리고 빌라는 위험한데 아파트를 전세로 들어가는 건 절대 사기당할 일이 없다고 들은 것 같은데 맞나요?
==> 전세사기를 발생하는 이유 및 방법에 대해서 설명을 드리면 다음과 같습니다.
1. 이유 : 매매가격대비 전세가격이 높은 경우에 발생되는 것이 일반적입니다. 따라서 전세계약시 내부상태보다는 가급적 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해 보실 필요가 있습니다.
2. 예방방법
가. 전세가격이 매매가격대비 적절한지 확인
나. 신탁등기된 부동산인 경우 신탁사의 동의를 받고 계약을 진행다. 근저당이 있는 경우 말소조건으로 그리고 없는 경우에도 잔금일을 기준으로 최소한 다음날까지 근저당 설정 금지 특약을 반영시키는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용(같은날 전입신고와 근저당 설정이 있으면 근저당 설정이 우선하는 점 이용)하는 경우, 갭투자를 이용(빌라처럼 실거래가를 알기 어려운 경우 이용)하는 경우, 신탁을 이용(권한 없는 집주인이 집주인 행세)하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여(집주인의 경제상황이 좋지 않은 경우)의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약전에 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 임대차 정보 조회, 임대인 정보조회, 지방세 및 국세 납세증명서 조회 등으로 서류상 문제가 없는지를 잘 확인해보고 선순위채권과 전세금액이 집값의 70%가 넘지 않는 주택을 선택하며, 공인중개사를 통해 거래하고 주변 실거래가 및 현지 방문조사를 철저히하며 전세보증보험에 가입하는 등의 조치가 필요합니다. 아파트는 빌라에 비해 가격을 알기 쉬워서 상대적으로 전세사기에 유리하지만 상기의 갭투자를 이용하는 방법이외에는 여전히 문제소지가 있으므로 주의를 요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그러니 그런집인지 먼저 확인을 하고 집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 해야 합니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
아파트가 빌라보다 상대적으로 위험성이 덜하긴 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기를 예방을 하기 위해서는 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 물건이 좋으며, 또한 있더라고 말소 조건을 계약을 해야 합니다. 또한 게약 후 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 가지시고 전세보증보험을 가입을 하게 되면 전세보증금을 반환을 받는데 안전하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
빌라가 전세 사기 표적이 된 이유는 시세를 알기 어렵다는 점 때문입니다. 아파트는 KB 시세 등으로 가격이 투명해 빌라형 기획 사기에는 잘 걸리지 않지만 대신 역전세와 경매 위험이 항상 존재합니다.
따라서 등기부등본을 보고 권리관계를 파악하시고 근처 시세 대비 비싸게 들어가지 않게 조심하시길 바랍니다.
또한 보증보험을 들어 사기를 당해서 보증금을 돌려 받을 수 있는 구조를 만드시면 되겠습니다.
감사합니다.