답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.방송이나 유튜브에서 자주 나오는 소장님들은 대부분 개인이나 민간 업체가 세운 투자 상담이나 강의, 매물 추천 목적의 사설 컨설팅 업체 대표입니다. 기업 부설 연구소로 대형건설사나 시중 은행의 산하의 연구소로 기업의 분양 사업이나 금융 투자를 돕기 위해서 주택 시장의 트렌드와 리스크를 전문적으로 분석합니다. 공공연구기관으로 국토연구원 등 국가나 공공기관 소속 연구소로 정부의 부동산 정책을 수립하고 주택 시장 안정화를 위한 공익적인 제도 연구도 수행합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.은행측에서 사실 확인 전화나 우편 통지서를 집주인이 확인해야 하는 협조는 반드시 필요합니다. 대출시에 집주인에게 집주인의 소득이나 신용은 전혀 조회하지 않으므로 집주인에게는 세금 부과나 대출 한도 제한 등의 불이익이 발생하지 않는다고 말씀하시고 그럼에도 거부감을 보인다면 중개사를 통해서 HUG 보증 기관을 통하므로 임차인이 월세를 밀려도 보증금에서 차감되니 안심하셔도 된다고 설득하는 것이 좋습니다. 만약 끝까지 대출 협조를 거부하는 임대인이라면 계약후에 대출 불가로 계약금을 날리는 리스크를 피하기 위해서 처음부터 대출 협조 가능 조건이 명시된 다른 매물을 찾는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 용적률이 219%로 높아서 법적인 재건축은 가능하지만 일반분양으로 늘릴 수 있는 세대수가 적어서 조합원들이 내야 할 추가분담금이 클것으로 예상됩니다. 다만 1140세대의 대단지이므로 향후 지자체 용도지역 상향이나 정부의 노후계획도시 특별법 적용을 받아서 용적률 인센티브를 얻는다면 사업성이 개선될 수 있습니다. 만약 재건축 분담금 부담이 너무 커서 주민 동의를 얻기가 어렵다면 기존 용적률 제한에서 비교적 자유로운 선택적인 리모델링 사업도 대안이 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3.5억 아파트를 가족간에 저가 매매할때 증여세가 나오지 않는 법적 최저 가격은 시가의 30%인 2억 4500만원입니다. 다만 파는 사람의 양도세는 시가인 3.5억원을 기준으로 계산되며 구매하는 자녀는 2억 4500만원에 대한 확실한 자금 출처를 증명해야 합니다. 특히 2026년 개정된 취득세 기준이 엄격해지면서 너무 싸게 사면 시가 전체에 대해서 세금 폭탄을 맞을 수 있으므로 실거래 전에 세무사와 꼭 상담하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.투기과열지구와 조정대상지역은 토지거래허가구역 처럼 만기일이 정해진 것이 아니라서 별도의 해제 기한이 존재하지 않습니다. 국토교통부가 반기마다 심의를 열어서 해당 지역의 집값 안정세와 청약 경쟁률 등을 종합적으로 검토한 후에 해제 여부를 수시로 결정합니다. 정리하자면 기흥구의 주택 시장이 과열을 멈추고 안정을 찾아서 정부가 공식적으로 규제 해제 발표를 하기 전까지는 계속 유지됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 전체 임대차 기간 중 단 1회만 사용이 가능하므로 이미 사용했다면 2년 전 계약을 했더라도 다시 부활하지 않습니다. 이번 만기는 갱신권이 없는 상태에서 재계약이므로 법적인 보증금 5% 제한이 적용되지 않아 임대인이 요구하는 금액으로 합의해야 연장이 가능합니다. 세입자가 인상액에 합의하지 않는다면 임대인은 계약 종료와 더불어서 퇴거를 요구하고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트뿐만 아니라 LH나 SH에서 공급하는 신축 빌라, 오피스텔 대상의 매입임대주택 청약이 있으며 최근에는 일정 기간 살다가 내집으로 분양받을 수 있는 제도도 생겼습니다. 빌라 형태인 도시형 생활주택이나 오피스텔 분양 청약은 아파트보다 가격 진입장벽이 낮고 청약통장 없이도 신청이 가능한 경우가 많습니다. 수도권 내 소형, 저가 빌라는 1채를 사서 살더라도 추후 아파트 청약시 무주택자로 인정받을 수 있어서 징검다리로 활용하기도 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.에어컨 제조사나 사설 업체에 다시 점검을 요청해서 실외기 과열이나 가스 누출 등 구체적인 고장 원인이 적힌 소견서를 받아서 집주인에게 제시해야 합니다. 임대인은 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있게 해야하는 민법상 의무가 있으니 폭염 속 에어컨 오작동은 주거가 불가능한 하자임을 명시하고 수리를 강력하게 요구하셔야 합니다. 만약 수리를 거부할 경우 세입자가 먼저 고치고 비용을 청구하겠다는 내용을 문자나 카톡으로 남겨서 증거로 남겨두시고 지속해서 방치할 경우 계약해지 사유가 될 수도 있음을 고지하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오산과 평택 역시 최근 신축 빌라와 다세대 주택을 중심으로 전세사기와 역전세 피해가 대거 발생한 지역이므로 수원 못지않게 주의해야 합니다. 의왕은 아파트 비율이 높고 매매 가격이 탄탄하게 받쳐줘서 깡통전세 위험은 상대적으로 낮지만 그만큼 전세 시세 자체가 높다는 단점이 있습니다. 오산, 평택, 의왕 중 어느 지역을 선택하던지 계약 예정인 매물이 전세보증보험에 100% 가입이 가능한지 확인하고 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 전셋값 상승세가 매매가를 밀어 올리는 추세이므로 급하게 저가로 팔기보다는 내년 상반기까지 시장 추이를 살피면서 매도 가격을 최대한 확보하는 것이 유리합니다. 탑층 복층 매물은 희소성은 있지만 수요층이 얇아서 환금성이 떨어지고 계약전에 등기부등본을 통한 불법 증축 여부 확인과 누수나 결로, 냉난방 효율 점검도 필수적입니다. 안전하게 갈아타기 위해서 매수할 복층 매물보다 기존 아파트틀 파는 것이 훨씬 수월하므로 자금 경색을 막기 위해서 반드시 기존 아파트 매도 계약을 먼저 완료하시고 복층을 매수하는 순서를 추천드립니다. 감사합니다.