답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분실은 괜찮습니다. 이미 2년전에 확정일자를 받았다면 보증금 보호 권리는 그대로 유지가 되며 필요하다면 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자 부여 현황을 발급받아 증빙할 수 있습니다. 부동산이 없어져도 집주인이 원본을 갖고 있을 것이므로 재계약 시 사본을 요청해서 내용을 확인하시고 월세 증액 110 > 114만원 내용을 담은 새로운 계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받으면 됩니다. 셀프 재계약 주의점은 부동산을 통하지 않으므로 직접 등기부등본을 발급받아 2년 사이 집에 새로운 근저당이 생기지는 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 집주인에게 계약서를 분실했으니 재계약 시 기존 내용을 확인하며 새로작성하자고 솔직하게 말씀하시고 간단히 해결이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소유하신 빌라가 소형 저가 주택(전용 면적 60제곱미터 이하 및 공시가격 수도권 기준 1.6억원, 지방 1억원 이하)에 부합하면 청약시에는 무주택자로 간주되어 당첨이 가능합니다. 금융권 대출 규제는 청약 예외 규정을 인정하지 않습니다. 공부상 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 분류되어 규제지역 내 중도금 대출은 원칙적으로 불가능합니다. 규제지역에서 대출을 받으려면 입주시점에 기존 빌라를 처분하겠다는 기존 주택 처분 조건부 약정을 체결을 하여야 하고 이마저도 개인의 부채 사완 능력에 따라서 크게 제한되거나 거절될 수도 있습니다. 즉 빌라 소유 상태에서 청약 당첨은 가능하나 규제지역 내 중도금 대출을 빌라 처분 없이는 사실상 불가능하거나 매우 까다로워서 계약금 마련뿐만 아니라 대출 부결 시 자금조달 계획을 미리 세우셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구축 아파트 1층은 위아래 온기 지원이 없고 바닥 냉기가 심해 난방 방식이 달라야 합니다. 지역난방은 미지근한 온수를 쓰므로 다이머를 껐다 켰다 하면 식은 바닥을 데우는데 에너지를 다씁니다. 설정 온도를 20~22도로 고정하시고 24시간 유지하는 것이 더 저렴하고 따뜻합니다. 바닥 아래가 외부 냉기에 노출되어 있어서 두꺼운 카펫이나 매트를 바닥 전체에 깔아서 열 손실을 막으시고 이것만으로도 난방비가 크게 줄어들 것입니다. 난방비가 2배나 나온다면 물의 유속이 너무 빠를수도 있으니 싱크대 및 정유량 밸브를 살짝 조여서 온수가 천천히 흐르며 열을 충분히 전달하게 조절하셔야 합니다. 즉 끊어서 돌리는 타이머 사용을 멈추고 바닥 단열 매트를 까시고 유량 조절을 한번 조절해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 대출 만기 연장 제한은 부동산시장의 자금줄을 직접적으로 차단하며 매물을 끌어내리는 강력한 하방 압력 카드입니다. 만기 연장이 막히면 원금 상환 압박을 견디지 못한 다주택자들이 급매물을 내놓게되어 단기적인 가격 안정과 과열된 투자 심리를 꺾는데 매우 효과적입니다. 부동산에 과도하게 쏠린 대출 비중을 낮춰 가계부채 리스크를 관리할 수 있지만 자금 압박을 느낌 임대인이 임대료를 인상하거나 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 발생할 수도 있고 대출이 필요 없는 자산가들에게만 유리한 시장 구조가 될 우려가 있습니다. 즉 집값을 잡는 확실한 브레이크가 되겠지만 서민들의 임대료 부담이나 보증금 미반환 사고를 방지할 보완 대책이 병행되어야만 이 정책의 실효성을 거둘 수 있다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문자님 공부하신 내용이 맞습니다. 중개사의 근거없는 확언에 휘둘리지 말고 은행 가심사를 통해 대출 불가 명분을 확보하여 안전하게 자금을 회수하시길 바랍니다. 공동담보 8.8억은 내 호수보다 먼저 돈을 가져가는 최우선 순위 권리이며 개별 등기 여부와 상관없이 경매 시 내보증금을 직접적으로 위험합니다. 신경쓸게 없다는 설명은 추후 중개대상물 확인 ,설명 의무 위반으로 소송 대상이 될만큼 잘못된 정보입니다. 전세금이 공시지가 126%를 초과하면 HUG 보증 가입이 거절되거나 추후 갱신이 불가능하고 부채비율이 높으면 보험이 있어도 전액 보상을 못 받을 수 있습니다. 대출/보증보험 불가 시 반환 약속을 근거로 은행에서 담보 부적합에 따른 대출 불가 판정을 받아 가계약금을 돌려받고 계약을 종료하셔야 합니다. 중개사의 말은 거짓이며 위험하니 대출 불가 명분을 만들어 가계약금을 회수하는 것이 가장 안전하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약시에 무주택 자격은 세대원이 속한 전원이 집이 없는 상태를 원칙적으로 하지만 부모님 나이에 따른 명확한 예외 규정이 있습니다. 가장 중요한 포인트는 만 60세 이상의 부모님이 주택을 소유하고 있다면 함께 살고 있는 자녀가 청약을 넣을 때 해당 주택을 소유하지 않은 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 본인의 무주택 기간을 만 30세 또는 혼인신고일부터 계산이 되므로 나이에 따라 가점이 달라지고 신청하려는 주택의 종류 (공공, 민영) 나 특별공급 유형에 따라 부모님의 주택 소유를 유주택으로 간주하는 예외 상황도 있으니 이러한점은 각 공고문으로 확인을 하셔야 합니다. 즉 부모님이 60세 이상이라면 본인은 무주택 자격으로 청약에 도전할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무주택자의 기준으로 보통 집값의 70%까지 가능하므로 7억짜리 아파트로 계산시 이론상은 4억 9천만원까지 나옵니다. 하지만 질문자님 연소득 5000만원 기준 총부채원리금상환비율 규제에 걸려 실제로는 약 3억 5000~4억원 정도가 최대치입니다. 대출을 제외한 매매 잔금과 취득세, 중개수수료 등의 부대비용을 합쳐 최소 3억 5000만원 내외의 현금이 필요합니다. 주의할점은 대출 4억원 실행 시 매달 원리금 상환액이 약 200만원 수준으로 본인의 월 실수령액 대비 상환 능력을 반드시 점검해야 합니다. 또한 생애최초 주택구매라면 LTV 80%까지 완화되지만 이 역시 내 소득 대비 대출한도 장벽을 먼저 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 가격이 가파르게 오르는 급등기에는 매도인이 기세등등하기 때문에 단순히 사정하는 방식으로는 깎이 어렵지만 매도인이 가진 심리적 불안함이나 번거로움을 해결해주는 조건으로 수백만원의 명분 있는 네고를 끌어내야 합니다. 가장 효과적인 방법은 매도인이 새로 이사 갈 집의 잔금 날짜에 맞춰서 본인의 잔금 일정을 전적으로 양보하거나 계약 파기가 빈번한 시기인만큼 계약금 비중을 통상적으로 10% 높에 제안하여 매도인에게 확실한 계약 이행의 신뢰를 주는 방법입니다. 그리고 집의 자잘한 하자에 대해 추후 문제를 제기하지 않는 현 상태 그대로 인수 조건을 제시하여 매도인의 귀찮음을 덜어주고 중개사가 중간에서 사명감을 갖고 협상에 임할 수 있도록 중개보수를 법정 상한선 내에서 넉넉히 약속하는 전략을 동시에 구사하는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 실제로 추진중인 계획입니다. 안양시가 자체 용역 결과 사업성을 확보하여 정부에 공식 건의한 상태로 현실성이 있습니다. 2026년 발표될 제 5차 국가철도망 구축계획에 포함되는 것이 현재 첫번재 관문입니다. 말씀하신대로 서부선 본선(새절~서울대입구)의 착공이 공사비 문제로 지연되고 있어 본선이 궤도에 올라야 연장 사업도 속도가 붙을 전망입니다. 근거 없는 소문은 아니지만 국가 계획 반영과 본선 착공이라는 큰 산이 남아 있어서 실현까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.철산동은 7호선 역세권이자 전통적인 중심지로 강남 출퇴근과 학군이 가장 뛰어납니다. 일직동은 KTX 역사를 중심으로 이케아와 코스트코 등 대형 쇼핑몰이 밀집해 있어 신도시의 편리함을 누리기 가장 좋습니다. 하안동과 소하동은 지하철역은 다소 멀지만 주거 환경이 쾌적하고 가성비가 좋아 실거주 만족도가 높은 반면에 노온사동과 학온동은 현재 3기 신도시 개발이 진행중인 미개발지가 많아 당장 이사 가서 살기에는 교통과 편의시설이 많이 부족합니다. 즉 직장이 강남이나 서울이고 인프라가 중요하다면 철산동, 신축 아파트와 대형 쇼핑몰은 좋아한다면 일직동, 조용한 주거지와 가성비를 따진다면 하안동이나 소하동을 추천드립니다. 감사합니다.