답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세임대주택은 최초 기준만 보지 않고 2년마다 재계약 시점에 세대원의 소득을 재조회합니다. 배우자의 쇼핑몰 매출 전체가 아닌 국세청에 신고된 필요경비를 제외한 순소득을 기준으로 합산합니다. 소득이 올랐다고 무조건 박탈되는 것은 아니며 기준을 초과하더라도 일정 범위 내라면 임대료가 할증되니다. 다만 정부가 정한 최대 소득 및 자산 상한선을 완전하게 초과하는 경우에는 재계약이 거절될 수 있습니다. 계약 만료 3~4개월 전 재계약 심사가 진행되므로 그전까지 국세청에 등록될 소득 금액을 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미혼 1인 가구도 청약할 수 있지만 전용면적 60m2 이하의 소형주택형에 한해 추첨제 30% 물량만으로만 신청이 가능합니다. 전년도 도시근로자 월평균 소득 160% 이하여야 하며 소득을 초과하더라도 보유한 부동산 가액이 3억 3100만원 이하라면 자산 기준을 충족해 신청할 수 있습니다. 일반적인 국민, 공공분양 생애최초 특공은 혼인중이거나 유자녀 가구여야 하므로 순수 미혼 1인 가구는 신청이 불가능한 대신 청년 특별공급을 노려야 합니다. 세대원 전원이 무주택자여야 하는 것은 물론 근로자 또는 자영업자로서 과거 5년이상 소득세를 납부한 이력이 확실하게 증빙되어야 합니다. 청약통장 조건으로 민영주택 기준으로 통장 가입 기간 12개월 이상 채우고 거주 지역과 면적에 맞는 최소 예치금을 미리 납입해 두어야 청약이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2016년 이후 10년간 이어진 장기 침체로 인해 가격이 바닥을 쳤고 하락 피로감이 축적되어 반등할 물리적 타이밍이 되었습니다. 고소득 근로자가 유입된 울산 핵심지의 미분양 해소 흐름이 경남의 중심지인 창원, 거제 등으로 빠르게 번지고 있습니다. 창원 성산, 의창구 등 인프라가 좋은 대장 지역의 재건축과 신축 아파트를 중심으로 이미 매매가가 상승 전환했습니다. 지난 침체기 동안 분양이 격감하여 향후 수년간 경남 내 입주 물량이 가뭄수준이라 전세가와 매매가를 동시에 밀어 올릴 것입니다. 올해 경남시장은 수도권 쏠림을 깨고 확실한 회복세로 돌아서며 외곽보다는 핵심지와 신축 위주로 강한 상승세가 나타날 전망입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사다리차는 나갈 때, 들어올 때 양쪽 집 각각 비용이 들며 사다리차가 안 되어 엘리베이터를 쓰면 아파트 관리사무소에 별도의 사용료를 내야 합니다. 돌침대, 안마의자, 피아노 같은 고중량 물품과 붙박이장 해체, 에어컨 및 벽걸이 TV 재설치는 품목당 별도의 특수 작업비가 청구됩니다. 대형 업체는 식대가 견적에 포함되어 요구하지 않는 것이 원칙이나 당일 짐이 늘어나 인부가 추가되거나 자발적인 음료, 매너팁 비용이 들수도 있습니다. 또한 이사당일 버리는 가구의 대형 폐기물 스티커 비용은 본인 부담이며 이사 과정에서 쓸 해당 지역의 대용량 종량제 봉투도 미리 준비해야 합니다. 마지막으로 당일 현장에서의 부당한 추가 요금 요구를 막으려면 방문 견적 시 사다리차, 특수 가전 여부를 명시하고 당일 추가 비용 없음을 계약서에 꼭 기록해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도로지분은 조합원이 되더라도 지자체 조례 기준을 완벽히 맞추지 못하면 아파트 입주권 없이 현금청산이 될 위험이 매우 높습니다. 계산상 내 순수 면적이 딱 90제곱미터인데 소수점이나 지적도 오차로 인해 기준인 90제곱미터에서 단 0.1이라도 부족하면 즉시 입주권 자격을 상실합닏. 19명이 쪼개서 가졌기 때문에 권리산정기준일 이후 분할된 지분이라면 18명 전체에게 단 1개의 입주권만 나와 사실상 투자 가치가 전혀 없습니다. 도로 감정가는 공시지가의 30~50%로 매우 낮게 책정되므로 프리미엄 5천을 포함해 2억 2천을 투자했다가 청산당하면 막대한 원금 손실을 입게 됩니다. 중개사 말만 믿지 말고 당장 계약을 멈춘 뒤 반드시 조합 사무실을 방문해서 해당 지분이 독립된 분양권이 나오는 물건인지 서면으로 확답받아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우선 종잣돈을 모으면서 매일 아침 부동산 뉴스 헤드라인을 읽고 관심 지역의 네이버 부동산 실거래가를 확인하며 시장 감각을 키우는 것이 첫걸음입니다. 30대 직장인이라면 무리한 실물 매수보다 커피 한 잔 값으로 대형 빌딩에 투자해 배당을 받는 부동산 리츠 주식으로 가볍게 시작하는 것을 추천합니다. 주말에는 호갱노노 앱으로 찜해둔 동네를 직접 걸어보며 대중교통 편의성, 상권, 학군 등을 눈으로 익히는 현장임장을 습관화해야 합니다. 소액으로 실물 투자를 할때는 사기 위험이 높은 상가나 기획부동산은 멀리하고 매매와 전세 차이가 적어 진입장벽이 낮은 소형 아파트 갭투자나 경매를 노려야 합니다. 조급한 마음에 무리한 대추을 일으키기보다는 직장인으로서 모을 수 있는 저축액과 대출 가능 금액을 냉정하게 계산해 감당 가능한 예산 범위를 먼저 설정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.4.5억~6억 예산은 2030년 입주 기준 내 돈 2억 내외와 직장인 잔금 대출 3~4억을 조합해서 도전하기 가장 좋은 체급입니다. 안양 신축은 예산을 초과하므로 만안구 준신축 매매나 동안구 구축 갭투자로 시작해 2030년 실입주를 노려야 합니다. 덕소 뉴타은 59타입 분양권이나 분양가 상한제가 적용되는 양정역세권 공공분양은 4~5대로 예산에 완벽히 부합해 보입니다. 30대 초반 가점으로는 경쟁이 어려우니 생애최초, 신혼부부 등 특별공급 자격을 갖추어 청약에 승부를 걸어야 합니다. 남양주 양정,왕숙 지구 청약 당첨 확률을 극대화하려면 지금부터 남양주로 주소지를 옮겨 당해 지역 우선권을 먼저 확보하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.간이과세 중개업자가 부가세 10%를 청구하느 것은 명백한 위법이며 실효세율인 4%까지만 요구하거나 약정이 없다면 전액 거부할 수 있습니다. 중개인이 변명을 늘어놓은것은 초과 수수료 요구가 구청 신고 시 자격, 영업정지 처분을 받는 불법 행위임을 본인도 알기 때문입니다. 매도인의 현금 추가 요구는 계약서 특약에 이미 삭제되었으므로 법적 지급 의무가 전혀 없으며 잔금일에 주지 않아도 됩니다. 계약금 지급 후 매도인의 일방적 파기는 배액 배상이 필수라 말뿐인 협박일 뿐이며 양쪽 중개사가 동조하는 것은 수수료를 챙기려는 꼼수입니다. 따라서 잔금일에는 현금을 절대 따로 준비하지 마시고 계약서에 적힌 정당한 잔금과 부가세를 제외한 법정 중개수수료만 계좌로 이체하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1주택자인 질문자님이 여자친구 전세집에 동거인으로 전입신고를 하면 여자친구의 청년 전세대출이 즉시 회수되므로 절대 안 됩니다. 대출 유지를 위해서는 질문자님의 서류상 주소지를 다른 가족 밑으로 두고 전세집에서는 전입신고 없이 실거주만 같이 해야 합니다. 혼인신고를 먼저 하면 나중에 집을 팔아도 신혼특공 자격이 상실되므로 반드시 주택을 먼저 매도해 무주택자가 되어야 합니다. 완벽한 무주택 상태를 만든 후 혼인신고를 진행하시면 향후 신혼부부 특별공급 청약 자격을 페널티 없이 완벽하게 얻을 수 있습니다. 따라서 계획하신 아파트 매도 후 혼인신고 > 신혼부부 특공 도전 > 프로세스는 청약 시장에서 가장 유리하고 올바른 전략입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최초 입주 후 3년 동안 실거주 의무가 유예되므로 법적으로 입주 시기에 세를 주는 것은 가능합니다. 계약금 외 비용을 주택담보대출로 받으면서 동시에 세입자를 들이는 것은 은행 규정상 불가능하니다. 대출 없이 세를 주려면 새로 들어올 세입자의 전세보증금으로 아파트 잔금을 납부해야 하며 이때 전세 시세가 잔금보다 낮아 부족한 차액이 발생한다면 본인의 현금으로 미리 준비하셔야 합니다. 또는 본인 대출로 잔금을 다 치른 후 보증금이 적은 월세를 줄어 이자를 충당하는 방법도 있습니다. 만약 전세금이 부족해서 내 대출을 일으켜야 한다면 올해 안으로 은행을 방문해서 본인 소득으로 분양가 잔금 대출이 원하는 만큼 나오는지 미리 확인해 보셔야 안전합니다. 감사합니다.