재개발 투자 도로지분 매입해야할까요?

Question

도로 1,583㎡ 중 90/1583 지분을 매수하려 합니다. 매도인은 2021년 9월 14일부터 해당 지분을 보유한 것으로 보이며, 해당 지역은 2025년 8월 14일 정비구역 지정 고시된 일대 주택정비형 재개발구역입니다. 18명이 도로지분을 나눠가지고 있는데 이걸 지금 매수하는것이 괜찮은건지 부동산에서는 조합원 입주권이 나오는것이라 걱정안해도 된다고 하는데 지금 투자하는것이 맞을까요? 현재 프리미엄이 5천입니다 총 매입가는 2억2천정도 입니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

도로지분은 조합원이 되더라도 지자체 조례 기준을 완벽히 맞추지 못하면 아파트 입주권 없이 현금청산이 될 위험이 매우 높습니다. 계산상 내 순수 면적이 딱 90제곱미터인데 소수점이나 지적도 오차로 인해 기준인 90제곱미터에서 단 0.1이라도 부족하면 즉시 입주권 자격을 상실합닏. 19명이 쪼개서 가졌기 때문에 권리산정기준일 이후 분할된 지분이라면 18명 전체에게 단 1개의 입주권만 나와 사실상 투자 가치가 전혀 없습니다. 도로 감정가는 공시지가의 30~50%로 매우 낮게 책정되므로 프리미엄 5천을 포함해 2억 2천을 투자했다가 청산당하면 막대한 원금 손실을 입게 됩니다. 중개사 말만 믿지 말고 당장 계약을 멈춘 뒤 반드시 조합 사무실을 방문해서 해당 지분이 독립된 분양권이 나오는 물건인지 서면으로 확답받아야 합니다. 감사합니다.

Answer 2

도로 1,583㎡ 중 90/1583 지분을 매수하려 합니다. 매도인은 2021년 9월 14일부터 해당 지분을 보유한 것으로 보이며, 해당 지역은 2025년 8월 14일 정비구역 지정 고시된 일대 주택정비형 재개발구역입니다. 18명이 도로지분을 나눠가지고 있는데 이걸 지금 매수하는것이 괜찮은건지 부동산에서는 조합원 입주권이 나오는것이라 걱정안해도 된다고 하는데 지금 투자하는것이 맞을까요? 현재 프리미엄이 5천입니다 총 매입가는 2억2천정도 입니다

===> 현재 도로지분을 매입하는 경우 조합원 입주권이 있는지 확인을 한 후 진행해야 합니다. 세부적인 사항은 해당 조합에 문의한 후 진행여부를 판단해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

구역 지정 단계의 극초기 재개발이라 입주까지 최소 10년 이상 걸리는데 프리미엄 5천만원은 리스크 대비 비싼편입니다. 도로 공유지분은 면적이 90제곱미터 이상이더라도 지분이 최초로 쪼개진 시점이 조례상 기준보다 늦으면 입주권이 안나옵니다. 매도인의 2021년 취득일 이전 등기부등본까지 모두 추적하여 해당 지분이 언제 처음 분할되었는지 날짜를 반드시 확인해야 합니다. 하나의 도로 필지에 18명이나 얽혀 있는 물건은 지분 쪼개기 매물일 확률이 높아 향후 조합원 자격 분석이 매우 복잡해 집니다. 따라서 향후 입주권이 안 나오고 현금청산될 경우 계약을 무효로 하고 전액 환불한다는 특약 넣기를 거부한다면 매수하면 위험합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재개발 도로지분 투자로는 일반적인 합리선 범위 안에 있으나 손익, 리스크 측면에서 안정라인 이라기 보다는 고위험, 고수익 성향 투자에 가까운 패턴입니다.

도로지분 + 재개발 구역이라면 주거용 아파트 분양권은 나지 않고 현금 청산만 가능합니다.

다만 도로자분 90m2 이상으로 합치면 산업단지 일부, 재개발 구역에서 입주권 형식으로 받는 경우도 있습니다.

하지만 권리산정기준일 이전에 이미 90m2 이상을 확보한 상태여야 하고 기준일 이후에 쪼개 매입한 지분은 입주권으로 인정하지 않습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

투자 관점에서는 바로 매수하시기 보다는 보류가 더 안전해 보입니다 이 유형은 될 수도 있다보다 안 될 수도 있다를 먼저 검증해야 하고 특히 정비구역 지정 이후 시점과 권리산정 기준일 충돌 가능성이 보이면 매우 조심해야 합니다