답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.그런 부동산법은 없습니다. 3~4개월 만에 세입자를 내보낼 수 있는 법은 대한민국법에 존재하지 않습니다. 오히려 주택임대차보호법에 따라 질문자님은 2027년 3월 14일까지 당당하게 거주할 권리가 있습니다. 주인이 바뀌어도 새주인이 기존 계약을 그대로 승계해야 합니다 즉 주인이 바뀌어도 나갈 이유가 전혀 없습니다. 부동산에 같이 가실 필요가 전혀 없습니다 할머니가 친한 부동산에 가자는건 전문가인척하는 중개사를 동원해서 질문자님을 압박하거나 법이 이렇다며 거짓 정보를 주어 합의 퇴거를 유도하려는 목적일 가능성이 매우 높으니 저는 계약서대로 2년 채워 살 계획이라 부동산에 갈 이유가 없다고 정중하게 거절하시고 계속 권유하면 법적 문제는 이미 다 확인했다고 선을 딱 그으세요. 만약 할머니가 간곡하게 부탁한다면 이사비, 복비, 위로금을 충분히 받는 조건으로만 협의하시고 이 마저도 의무는 절대 아닙니다. 즉 무시하고 계약기간까지 사셔도 법적으로는 아무 문제가 없으니 할머니의 심리전에 휘말리지 마세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 일정 규모 이상의 아파트느 반드시 채용해야 하므로 개업 중심인 중개사, 행정사에 비해서는 안정적인 월급과 취업면에서 훨씬 유리합니다. 초임은 월 300~350만원 선이나 대규모 단지 소장이 되면 연봉 6000~8000만원 이상도 가능합니다. 대규모 단지는 급여는 높지만 민원 강도가 세다는 특징이 있습니다. 정년 체감이 낮아 70대까지도 현역 활동이 가능한 대표적인 장수 자격증입니다 최근 상대평가 전환으로 희소성도 높아졌습니다. 즉 주택관리사는 안정적인 관리자 직무를 선호하신다면 매우 괜찮은 선택입니다 특히 귀하께서는 부동산 관련 업무 경험이 있으시다면 실무 적응력이 매우 뛰어나 대규모 단지에서도 충분히 역량을 발휘하실 수 있을 것입니다. 영업보다 조직 내 관리직 성향에 맞다면 강력하게 추천드리고 중개사 자격증까지 더하면 향후 부동산 종합 관리 전문가로서 시너지가 매우 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 수입 300만원 중에 180만원이 부채 상환으로 나가는 상황에서 추가 대출을 동반한 전세나 매매는 현실적으로 불가능하며 매우 위험합니다. 지금은 자산을 불리는 투자보다는 생존을 위한 지출 방어가 최우선이 되어야 하므로 대출 상점한도가 나오지 않는 매매는 포기하고 보증금이 최소화된 LH,SH 청년 매입임대주택이나 보증금이 낮은 월세를 선택해서 주거비를 40~50만원 선으로 묶어야 합니다. 연인과의 이별과 부모님 부채로 심신이 지치셨겠지만 대출 상환이 끝나는 앞으로의 3년을 생존 모드로 버텨내면 그 이후에는 월 180만원의 여유자금이 생겨 제대로된 내 집 마련이나 결혼 준비가 가능해질 것입니다. 우선은 당장 거주할 지역의 공공임대 공고를 확인하거나 보증금이 적게 드는 깔끔한 원룸 월세를 구해 독립적인 생활 기반을 다지는 것부터 시작하시길 추천드립니다. 가까운 주민센터에 방문해서 청년 주거 지원 상담을 받아보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금을 매도인 계좌가 아닌 등기부상 대위자인 서울보증보험 가상계좌로 직접 입금해야 합니다. 매도인이 돈을 받아 딴곳에 쓰는 리스크를 방지하기 위함 입니다. 보금자리론 대출금은 은행 법무사가 직접 보험사로 송금하도록 요청하세요 본인 자금도 보험사 정산금을 먼처 채운 뒤 남은 금액만 매도인에게 입금합니다. 잔금 1~2일 전 매도인 대리인을 통해서 보험사의 정산내역서와 가상계좌를 미리 받아 금액을 확정해 두어야 합니다. 잔금 입금 즉시 보험사로부터 말소 서류를 받아서 소유권 이전과 임차권 등기 말소를 동시에 접수하는지 법무사를 통해 확인하세요. 즉 정리를 하자면 보금자리론 법무사가 현장에 오기 때문에 법무사에게 임차권등기 대위자가 서울보증보험이니 대출금이 그리로 직접 가서 말소되어야 한다고 미리 강조해 두시면 법무사가 절차를 리드해 줄것입니다. 절대 매도인 계좌로 전체 잔금을 다 넣고 알아서 갚아달라고 믿으시면 안됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님께서 청약에 당첨되려면 세대분리를 하시는 것이 훨씬 유리하고 안전합니다. 부모님과 딸이 한 세대에 있으면 부모님은 주택을 소유한 딸과 같은 세대로 구성이 되어 이 경우 청약 시 무주택 세대로 인정받지 못할 가능성이 큽니다. 60세 이상의 직계존속이 유주택자 딸과 함꼐 거주할 때 자녁의 주택 소유를 예외로 봐주는 규정이 있지만 이는 일반 공급 등 일부에만 해당이 됩니다. 특별공급이나 공공분양 등에서는 무주택 세대주 요건이 훨씬 까다로우므로 세대분리를 하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 부모님께서 근처 친척집이나 저렴한 전월세로 주소지를 옮기면서 세대주로 전입신고를 하는 방법이 가장 깔끔하며 현재 딸 집에서 부모님을 동거인이나 별도의 세대주로 분리 신청하는 방법인데 아파트나 일반적인 주택은 출입문이 하나이기 때문에 지자체에서 세대분리를 잘 안해주는 경우가 많습니다. 대부분의 1순위 청약은 세대주여야 가능하고 세대원인 상태에서는 신청 자격이 안될 수 있으며 지역에 따라서 해당 지역 거주 기간 1년 이상이거나 세대주 유지 기간을 따지는 경우가 많으므로 청약 예전 단지의 공고문이 나오기 전에 미리 세대분리를 마쳐두셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 서류가 없더라도 계획서상에는 금액을 기재해야 하며 증빙서류 항목은 미체출 상태로 진행이 가능합니다. 아직 증여받기 전이라면 증빙서류를 제출할 수 없습니다. 이경우 자금조달계회서에는 금액을 적되 증빙 서류는 미제출로 체크하고 향후 세무서 등에서 소명 요청이 올 때 증여세 신고나 입금 내역을 제출하시면 됩니다. 부모님께 빌리는 경우에도 현재 돈을 받지 않았다면 증빙이 불가능합니다. 다만 안전한 처리를 위해 계약 시점에 차용증을 미리 작성해 두는 것이 좋습니다 온라인 입력 시 차용증 스캔본을 첨부할 수 있다면 베스트지만 여의치 않다면 역시 소명 단계에서 차용증과 이자 지급 내역으로 증명하면 됩니다. 비고란을 활용하여 잔금 시 부모 증여 및 차입 실행 예정이라고 간략하게 메모를 남겨두시면 추후 소명 시 일관성을 유지하기 좋습니다. 계획과 실제 집행 전이 달라져도 문제없습니다. 나중에 소명 시 실제 실행된 대출 증빙서류를 제출하며 변경 사유를 설명하면 됩니다. 현재는 서류 없이 금액만 기재하고 진행해도 됩니다. 잔금일 이후에 금융거래확인서 등 실제 서류로 소명하는 것이 일반적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 시장은 지역별 양극화가 매우 심합니다. 서울과 수도권 핵심지는 공급 절벽으로 인해 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 나타나고 있는 반면에 지방은 여전히 침체기가 이어지고 있습니다. 전문가들 중 약 70%는 2026년 상반기를 내 집 마련의 적기로 꼽고 있습니다. 화폐 가치 하락과 신축 공급 부족 시그널이 강하기 때문에 입지가 좋은 곳은 기다릴수록 가격 부담이 커질 수 있다는 분석입니다 다만 정부의 강력한 대출규제가 수요를 억누르고 있어 예전처럼 급격한 과열은 어렵습니다. 지금이 저점이라는 인식과 대출 장벽 사이에서 눈치싸움이 치열한 시기입니다 부동산 정책으로 인해 가격이 조정된 것은 맞지만 동시에 대출 문턱도 매우 높아졌스비다. 지금은 가격보다 대출가능 여부가 매매의 핵심입니다. 수도권의 경우 매매가의 50~60%이상의 현금 동원 능력이 없다면 진입이 어려울 수 있습니다. 본인의 가계부채 상환 능력을 고려했을 때 원리금 상환액이 세후 소득의 30~40%를 넘지 않는 수준이라면 실거주 목적의 매수는 긍정적입니다. 부동산 매매 시에는 역세권 여부와 향후 입주 물량을 통한 자산 가치를 확인하고 채광, 누수 등 집의 상태와 등기부등본상의 권리 관계를 철저히 점검하여 안전하게 진행하시길 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물 전체가 아닌 층별로 용도가 다를 가능성이 높습니다. 평범한 근린생활시설 원룸과는 큰 차이가 있으므로 내가 계약하려는 해당 호수의 정확한 용도를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 보통 저층은 근생(상가) 고층은 주택으로 등록됩니다. 내가 계약할 호수의 용도가 단독주택이면 안전한 일반 주택이지만 근생으로 되어 있따면 같은 원룸이어도 법적으로는 상가입니다. 용도가 근생인 호수는 전세대출과 보증보험 가입이 불가능하며 불법 개조물로 간주되어 추후 원상복구 명령 등의 리스크가 있습니다. 즉 건축물대장 2페이지의 [층별 현황]을 확인하여 내가 살 층이 단독주택에 해당하는지 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 좋은 방법은 부동산 중개인에게 제가 계약할 층과 호수의 공부상 용도가 주택인지 상가인지 물어보는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 현재 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준으로 떨어지면서 신축 아파트를 중심으로 희소성이 극대화되었습니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 1만 가구 내외로 이는 서울 연간 적정 수요량인 약 4.7만 가구에 비해서 턱 없이 부족한 수준이며 전세사기 여파로 빌라나 다세대 주택 기피 현상이 심해지면서 수요가 아파트로만 쏠리고 있고 공급이 이를 따라가지 못하면서 지금 안 사면 떠 비싸진다는 불안 심리를 자극하고 있습니다. 금리 동결 기조가 이어지고 향후 금리 인하에 대한 기대감이 시장에 선반영되면서 관망하던 매수 대기자들이 움직이기 시작했습니다. 똘똘한 한 채 선호 현상이 짙어지며 강남 3구와 마포, 용산, 성동구 등 핵심 지역으로의 갈아타기 수요가 몰리면서 신고가 거래를 이끌고 있습니다. 지방이나 경기도 외곽의 주택을 정리하고 서울 핵심지의 아파트 한 채를 보유하려는 갈아타기 수요가 강력하게 형성되었으며 이들 지역에서 신고가가 경신되면 그 온기가 주변 지역으로 점차 퍼져나가는 양상을 보이고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5월 9일 이후에 집을 팔면 기본 세율에 20~30%p의 중과세가 더해지고 장기보유특별공제 혜택도 사라집니다 똑같은 집을 팔아도 수억원의 세금 차이가 날 수 있습니다. 이 최후통첩의 영향으로 2월부터 서울 아파트 매물은 전월 대비 약 20~30% 이상 급증했습니다. 특히 강남 3구와 송파, 성동구 등에서 매물이 쏟아지고 있습니다. 현재 시장은 폭풍 전야의관망세입니다. 세금을 아끼려는 다주택자들이 4월 초까지 초급매를 경쟁적으로 내놓을 가능성이 큽니다. 실제로 강남 일부 단지에서는 최고가 대비 10억원 이상 낮은 가격에 거래되는 사례가 나오고 있으며 매수자가 우위에 있는 시장입니다. 따라서 단기적으로는 가격 조정기로 볼 수 있씁니다. 5월 9일 이후는 퇴로가 차단된 다주택자들이 차라리 안 팔고 버티거나 증여하곘다로 돌아서면 시장에 매물이 씨가 마를 수 있습니다. 2026년 서울의 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준인 점과 금리 인하 기대감이 맞물려 있어 5월 이후 공급 부족으로 인해 가격이 다시 재상승 할것이라는 전망이 전문가 20인 설문 등에서 우세하게 나타나고 있습니다. 단기적으로 5월까지는 매수자들이 가격 협상의 우위를 점할 수 있는 기회이고 5월 이후는 매물이 다시 잠기고 공급 부족 현상이 심화되면 서울 핵심지의 가치는 더 오를 가능성이 높다는 분석이 많습니다. 감사합니다.