답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 종료 2026년 1월 28일까지는 거절 통지를 했어야 하나 현재 기준으로 기간이 지나서 묵시적 갱신이 성립되었습니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없으므로 4년을 거주했더라도 통보가 늦었다면 이전과 동일한 조건으로 2년이 자동으로 연장이 됩니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 동일한 조건이 유지되므로 집주인이 일방적으로 월세로 바꿀 수 없으며 오직 세입자의 동의가 있어야 신규 계약 작성이 가능합니다. 법에 따라 2년의 기간이 보장되므로 세입자가 합의해 주지 않는 한 2028년 3월 28일까지는 3개월 통보만으로 내보낼 수 없습니다. 2년만 살고 종료한다는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 간주되어서 법적으로도 효력이 없을 가능성이 매우 높습니다. 지금은 법적 시한을 놓쳐 집주인에게 불리한 상황이니 지금 즉시 세입자에게 이사비나 복비 지원등 경제적 보상을 제안하며 월세 전환 합의를 이끌어내는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.30억 하락은 이는 일반적인 거래가 아닌 가족 간 증여성 거래나 초고가 팬트하우스의 특수 사례일 가능성이 매우 높습니다. 전체 시장 가격이 그만큼 빠진 것으로는 보기가 어렵습니다. 정부의 강력한 대출 규제로 매수세가 꺾이면서 과열된 거품이 일부 통제되고 있습니다. 다만 급격한 폭락보다는 거래가 끊기며 가격이 하향 안정화되는 숨 고르기 국면으로 보는 것이 적절합니다. 시장 양극화 또한 서울 핵심지는 버티고 외곽 지역부터 하락하는 양극화가 심해지고 있어 모든 지역의 거품이 동시에 빠진다고는 보기는 어렵습니다. 즉 자극적인 폭락 보도는 일부 특수 거래일 뿐이며 정부의 강력한 규제로 인해 과거와 같은 과열된 거품은 확실히 제어되고 있는 국면입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수리해서 현재 문제가 없더라도 과거 누수 이력은 반드시 알려야 합니다. 이를 숨기고 팔았다가 나중에 문제가 생기면 민법 제 580조 매도인의 하자담보책임에 따라서 수리 비용과 손해배상 책임을 지게 됩니다. 계약 시 중개대상물 확인 설명서의 누수 항목에 수리 사실을 기재해야 합니다. 계약서 특약에 2년 전 안방 화장실 누수 보수를 완료하였으므로 매수인은 이를 확인하고 계약함이라는 문구를 넣으시면 추후 분쟁 시 매도인의 책임을 면하게 해주는 강력한 방어 증거가 됩니다. 그러니 숨기기 보다는 완벽히 수리했다는 점을 강조하며 고지하는 것이 법적으로 훨씬 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2025년 코스피는 약 76%라는 기록적인 상승률을 보이며 세계 주요 시장 중 가장 가파른 기울기를 기록했습니다. 부동산은 같은 기간 서울 아파트는 연간 13.5% 상승하며 5년 내 가장 높은 상승 폭을 보였지만 수치상으로는 주식의 폭발력을 따라가지 못했습니다. 주식은 소액 위주라 76%의 고수익에도 실제 자산이 불어나는 액수가 적은 경우가 많습니다. 반면에 부동산은 대출을 통한 거액 투자가 기본이기에 13.5%의 상승만으로도 수억원대의 자산 가치 증대 효과를 가져옵니다. 즉 숫자는 주식이 화려했고 자산 증식은 부동산이 묵직했다고 보면 됩니다. 수익률 숫자 자체는 주식이 압도적이었으나 평범한 개인이 부를 형성하는 실질적인 힘은 여전히 더 큰 자본이 투입되는 부동산에서 강하게 나타났습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 시장은 단순히 값이 오르고 내리는 것을 넘어 양극화가 심화되고 있습니다. 서울 및 수도권 핵심 지역은 여전히 높지만 3기 신도시 물량 공급과 인구 감소로 인해서 외곽 지역이나 지방은 가격 조정이 일어나고 있습니다. 정부는 30대와 같은 청년, 무주택자를 위해 저금리 대출(신생아 특례, 생애최초 대출 등)과 공공분양 물량을 계속 늘리는 추세입니다. 가진 돈이 부족하더라도 집을 살 수 있는 방법은 과거보다 구체화되고 있습니다. 집값의 10~25%만 먼저 내고 살면서 나머지를 지분으로 조금씩 사들이는 지분적립형 주택 방식이 확대되고 있습니다. 또한 40~50년 동안 원리금을 나누어 갚는 대출 상품을 활용하면서 당장 목돈이 없어도 실거주 집을 마련할 수 있는 초장기 모기지도 있습니다. 즉 집값이 과거처럼 폭락하여 누구나 쉽게 사는 시대가 오기는 힘들어 보이지만 정부의 금융 지원과 공공분양을 적극적으로 활용한다면 시드머니가 부족한 30대도 충분히 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.비전공자 직장인 기준 편균 1년 정도가 소요됩니다. 법률 용어가 생소하고 양이 방대해서 최근 합격률은 20% 내외로 상당히 까다로운 편입니다. 중개업소는 현재 포화와 거래 절벽으로 단순히 문만 열어두는 시대는 끝이 났습니다. 하지만 정년이 없고 경매나 자산 관리 등 확장성이 좋아서 자기 영업력에 따라 고수익이 가능합니다. 개업 목적이 아니더라도 부동산 지식 (민법, 공법 등) 을 갖추는 것만으로도 살면서 큰 자산이 됩니다. 보험보다는 전문 지식 습득 차원에서 접근하시길 추천합니다. 즉 취득은 힘들고 시장을 치열하지만 평생 활용 가능한 강력한 무기이고 부동산은 한국인의 자산 80%를 차지하는 영역인 만큼 전문성을 갖춘다면 여전히 매력적인 직업입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 사기를 예방하기 위해서 등기부등본을 4번의 시점에서 확인하면 안전합니다. 계약 전에 집주인의 채무 상태와 매물의 안전성을 1차로 확인해야 합니다. 계약서 작성 직전에 계약 당일 추가된 대출이나 권리 변동이 없는지 실시간으로 확인하고 잔금 입금 직전 이때가 가장 중요한 시점으로 잔금을 보내기 바로 전 인터넷 등기소에서 마지막으로 점검을 해야 합니다. 마지막으로 잔금 다음 날 정닙신고 효력이 발생하는 날 집주인이 전입 당일 대출을 받았는지 최종적으로 확인하면 됩니다. 결론적으로 계약 전, 중, 후, 잔금 다음날까지 총 4번을 확인하고 계약서에 잔금 다음날까지 담보권을 설정하지 않는다 만약 하면 계약해지와 계약금 반환 및 손해배상을 주어야 한다는 내용을 특약으로 기재하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해운대구 우동과 중동은 부산 최고의 주거 선호도와 학군을 갖춘 검증된 지역입니다. 7억원으로는 입지 좋은 준신축인 해운대자이 2차 소형, 센텀센시빌 등 매입이 가능하며 자산 가치의 안정성이 가장 큰 장점입니다. 부산항 인근은 북항 재개발이라는 대형 호재를 품은 미래 가치 중심의 지역입니다. 7억원이면 대단지 신축인 두산위브더제니스 하버시티 등 진입이 가능하며 향후 원도심 부활에 따른 시세차익을 노리기도 좋습니다. 즉 당장의 완성된 생활권과 안정성을 원하신다면 해운대 우동 지역을 향후 북항 재개발에 따른 시세차익과 신축 대단지 이점을 누리고 싶다면 동구 범일, 초량 지역을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.송도, 청라에 이어 검단신도시까지 대규모 아파트 물량이 계속적으로 쏟아지면서 수요보다 공급이 많은 상태가 유지되고 있습니다. 서울과 물리적으로 가깝지만 경인축의 극심한 정체로 출퇴근 체감 시간이 길고 자체적인 고부가가치 일자리 IT,금융 등이 경기 남부에 비해서 부족합니다. 신도시로 인구가 쏠리면서 구도심의 노후화가 심해져 도시 전체의 평균 가격 상승을 끌어내리는 구조적 한계도 발생하고 있습니다. 즉 끊이지 않는 새아파트 공급과 부족한 고소득 일자리가 집값 상승의 발목을 잡고 있는 상황입니다. 다만 향후 GTX-B 노선 개통이나 송도 바이오 클러스터의 완성이 일자리의 질을 바꾼다면 상급지를 중심으로 재평가가 이루어질 가능성이 남아있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인 입장에서 계약서를 새로 쓰는 것이 법적으로 더 안전합니다. 자동 연장으로 묵시적 갱신이 되면 세입자는 언제든 나간다고 통보하면 3개월 뒤에 돈을 돌려줘야 하며 새로운 세입자를 구할 때 복비도 집주인이 부담해야 할 확률이 높습니다. 계약서를 재작성해야 세입자가 2년 기간을 채워야 할 법적인 의무가 생기니 만약에 중간에 나간다면 다음 세입자를 구하는 복비를 세입자에게 부담시킬 명분이 생깁니다. 세입자가 계약갱신요구권을 쓴 것인지 계약서에 명시해두어야 나중에 다른 분쟁 또한 막을 수 있습니다. 번거롭더라도 재계약서를 작성하는 것이 집주인의 권리를 지키고 갑작스러운 복비 지출을 막는 길입니다. 감사합니다.