답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.별도 계약서 없이 연장돼썩나 갱신권을 썼다면 해지 통보 후 3개월 뒤에 법적인 반환 의무가 생기며 그전이라도 집주인과 협의해서 나갈 수 있습니다. 조건을 변경해 새로 계약서를 썼다면 임차인이 임의로 해지할 권리가 없으므로 원칙적으로는 직접 다음 세입자를 구하고 중개보수를 부담해야 합니다. 발령이라는 피치 못할 사정을 집주인에게 즉시 알리고 보증금 반환 날짜를 조율하여 하루라도 빨리 다음 세입자를 구하기 위한 매물 내놓기를 시작해야 합니다. 법적으로는 합의시 다음 세입자가 들어오거나 해지 효력이 발생해야 돈을 받을 수 있으니 지금 바로 임대인에게 연락해서 원만한 협조를 구하는 것이 급선무입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공동담보 4억 8천만원이 건물 전체 호실에 걸린 총액인지 확인하고 융자와 선순위 보증금 합계가 건물 전체 시세의 70~80% 이내인지 중개사에게 서면 자료를 요구하세요. 도시형생활주택은 시세파악이 어렵고 경매 시 후순위 세입자가 불리할 수 있으므로 반드시 허그 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 보증기관을 통해 직접 확인해야 합니다. 소유주가 아버지와 아들 공동명의이므로 계약 당일 두명 모두 참석하는 것이 원칙이며 한명이라도 불참 시 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고 보증금은 공동계좌나 대표 1인 계좌로 송금해야 합니다. 중개사에게 해당 호실에 할당된 실질 부채가 얼마인지와 혹시 모를 경매 시 내 보증금이 법적으로 보호받을 수 있는 최우선변제금 범위에 드는지를 명확하게 물어보고 답변을 들으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 연장 시 중개사가 새로운 매물을 찾거나 권리분석을 하는 수고가 거의 없으므로 통상적인 대필료 수준인 5~10만원 내외로 협의하는 것이 관례입니다. 현재 명시된 19만원은 증액된 보증금과 월세를 기준으로 법정 중개보수 상한율을 적용한 금액으로 보이나 이미 살고 있던 집의 재계약임을 고려하면 과한 측면이 있습니다. 집주인이 멀리 있어 전자계약을 진행하더라도 중개사가 시스템 등록 이상의 큰 역할을 하지 않는다면 기존 세입자 재계약이니 수수료를 조정해달라고 중개사에게 정중하게 요청해 보세요. 만약 협의가 되지 않는다면 중개사를 통하지 않고 집주인과 직접 임대차신고 시스템의 전자계약 기능을 활용하거나 증액된 부분에 대해서만 계약서를 새로 작성하여 확정일자를 받으셔도 무방합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집값 8억 대비 융자금과 본인의 보증금 합계가 4.8억으로 집값의 60% 수준이라 수치상으로는 비교적 안전한 축에 속합니다. 본인보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액을 합산했을 때 전체 부채가 집값의 70~80%를 넘지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 부동산의 말만 믿기보다 HUG 등의 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인하고 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 반환 특약을 넣으셔야 안전합니다. 융자금 3.3억이 실제 채무액인지 채권최고액인지 확인하고 계약 당일부터 잔금날까지 추가 대출을 받지 않는다는 조건을 명시하셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 신고는 임대인과 임차인 공동의 의무이며 계약이로부터 30일 이내에 신고하지 않을 경우 양측 모두에게 최대 100만우너의 과태료가 부과될 수 있습니다. 세입자가 계약서를 제출해 신고를 완료하고 귀하에게 접수 확인 문자가 왔다면 공동 신고로 인정되므로 집주인이 추가로 하실 일은 없습니다. 하지만 세입자가 신고를 누락할 상황에 대비해서 신고 여부를 반드시 확인하시고 기한내에 진행되지 않았다면 관할 주민센터나 온라인으로 직접 신고를 하셔야 합니다. 만약 일반 임대인이 아닌 등록 주택임대사업자이신 경우에는 이번 신고와는 별도로 렌트홈을 통해 임대차 계약 변경 신고를 추가로 하셔야 함을 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현행법상 임대인의 조세 체납 확인은 임차인의 권리일뿐 강제 사항은 아니므로 상호 합의하에 생락한다면 재계약 시 다시 제출할 의무는 없습니다. 하지만 첫계약 이후 임대인의 세금 체납이 새로 발생했을 수 있으므로 보증금 액수가 크거나 안전을 기하고 싶다면 최신 시점의 증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 특히 보증금이 일정 금액을 초과하는 경우 임대인의 동의 없이도 직접 미납 국세를 열람할 수 있으나 원만한 관계를 위해 임대인에게 직접 발급을 요청하는 편이 수월합니다. 즉 보증금이 적은 월세라면 생략하는 경우가 많지만 전세 사기나 경매 리스크를 방지하고 싶다면 재계약 시점에도 증명서를 확인하여 보증금 우선순위를 점검하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원칙적으로 직장명은 건강보험에 등록된 A를 적고 소재지는 실제 근무지인 B를 입력하는 것이 정석입니다. LH 행복주택은 실제 근무지의 지역을 기준으로 우선공급이나 거주지 요건을 판단하기 때문에 실근무지 주소가 중요합니다. 다만 서류 심사시에 제출할 재직증명서 상에 실제 근무지인 B의 주소가 반드시 명시되어 증빙이 가능해야 합니다. 본사의 근무 지역이 달라 당락에 결정적인 영향을 미친다면 신청 전 반드시 LH 콜센터를 통해 해당 공고의 세부 지침을 재확인 하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가족 간 거래는 시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원 이내여야 증여세와 양도세 불이익을 피할 수 있습니다. 현재 21평이 3억원에 거래된 상황에서 30평을 3억 2천만원에 매매하는 것은 평당 단가 차이가 너무 적어 세무상 저가 양도로 의심받을 가능성이 큽니다. 나홀로 아파트라 시가 산정이 어렵다면 거래 전 감정평가를 받아 객관적인 몸값을 확보하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 단순히 4억원에 안 팔린다는 사실만으로는 부족하므로 실제 부동산 매물 등록 이력이나 감정가를 근거로 거래 가격을 결정하시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무상 임대 이익을 산출할때는 아파트의 주택공시가경르 기준으로 계산하는 것이 일반적이며 이 가격에 법정 이율을 곱해서 5년간의 이익을 산정합니다. 현행법상 공시가격이 약 13억 2천만원 이하인 주택에 무상으로 거주한다면 5년간 계산된 임대 이익이 1억원을 넘지 않아 증여세가 부과되지 않습니다. 다만 주택 가액이 기준을 초과하여 증여세가 발생할 경우에는 성인 자녀가 받을 수 있는 10년간 5천만원의 증여재산공제를 활용해 세금을 줄일 수 있습니다. 증여세와는 별개로 부모님이 다주택자라면 자녀에게 임대료를 받지 않더라도 종합소득세 문제가 발생할 수 있으니 세무 전문가의 확인이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.방문 전 전화 예약을 통해 실거주 목적의 진성 고객임을 알리고 가용 자산과 대출 계획을 구체적으로 밝혀 계약 의지가 확실함을 보여주는 것이 가장 중요합니다. 사회초년생이라도 자금 계획이 명확하면 사장님들에게는 최고의 우량 고객이므로 신생아 특례 대출 활용 계획 등을 언급하며 준비된 매수자라는 인상을 심어주세요. 단순히 연락처만 남기기 보다는 매물을 2~3개 직접 보며 선호하는 조건과 피드백을 공유해야 사장님이 질문자님을 기억하고 좋은 급매물이 나왔을 때 1순위로 연락을 줍니다. 아이를 위해 독립하려는 진정성 있는 태도로 대화하며 사장님을 단지 전문가로 존중한다면 초보자라고 무시하기보다 더 꼼꼼하고 유익한 정보를 챙겨줄 것입니다. 감사합니다.