답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.모든 청년임대주택이 청약통장을 요구하는 것은 아니며 LH나 SH에서 기존 주택을 매입해 시세의 30~50% 수준으로 공급하는 청년매입임대나 내가 직접 구한 집의 전세금을 국가가 대신 내주는 청년전세임대는 통장이 없어도 신청 자격에 제한이 없습니다. 통장이 필수인 행복주택이나 통합공공임대의 경우에도 수백만원의 고액 저축을 요구하는 것이 아니라 단돈 2만원만 넣어 개설만 되어 있어도 가입자로 인정받아 입주 자격을 얻을 수 있으므로 큰 저축 부담 없이 입장권만 확보해 두는 전략이 가능합니다. 청년임대주택은 일반 시세보다 훨씬 저렴한 보증금으로 입주할 수 있어 목돈 마련이 어려운 급여 생활자에게 유리하며 부족한 보증금은 청년 버팀목 전세 자금 대출을 통해 연 1~2%대의 매우 낮은 이자로 해결하여 주거비를 획기적으로 낮출 수 있습니다. 매달 꾸준하게 큰 금액을 넣기가 힘들다면 통장만 만들어두고 납입을 중지해도 불이익이 없으므로 나중에 더 좋은 조건의 공공분양이나 청년 전용 특약을 놓치지 않기 위해 가입 기간 점수만이라도 미리 쌓아두는 것이 장기적으로 훨씬 이득입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예부터 비는 더러운 것을 씻어내고 대지를 깨끗하게 만드는 정화의 상징이였습니다. 새로운 집으로 들어가는 첫날 하늘에서 내리는 비가 이전 집에서의 나쁜 기운이나 액운을 싹 씻어내 준다는 믿음에서 유래했습니다. 농경 사회였던 우리 조상들에게 물은 곧 풍년을 의미했습니다. 집으로 들어가는 날 비가 온다는 것을 재물이 비처럼 쏟아져 들어온다거나 곳간이 마르지 않는다는 풍요의 상징으로 해석되어 집안이 번창할 징조로 여겼습니다. 과학적인?근거를 덧붙인 흥미로운 해석도 있는데 옛날에는 달구지나 수레에 짐을 싣고 이사를 했는데 비가 오면 땅이 젖어 수레바퀴와 지면 사이의 마찰이 줄어드는데 짐을 실은 수레가 더 매끄럽게 잘 굴러가는 모습이 마치 새로운 삶이 술술 풀린다는 의미와 연결이 되기도 했습니다. 사실 가장 현실적은 이유로 비오는 날 이사를 하면 짐이 젖을까 노심초사하고 몸도 훨씬 힘듭니다. 이 고생을 하는 가족과 도와주는 이웃들에게 오늘 고생한 만큼 앞으로는 더 잘 살거다라는 희망 섞인 위로를 건네던 우리 민족의 따뜻한 배려가 속설로 굳어진 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님의 연세와 소득 수준에 따라 임대료가 매우 저렴한 영구임대, 단지 환경이 쾌적한 국민임대, 기존 거주지 인근의 빌라를 활용하는 매입임대 등 적합한 유형을 먼저 결정해야 합니다. LH 청약플러스 홈페이지나 앱에 접소하여 임대주택 공고문 메뉴에서 부모님이 거주를 희망하시는 지역을 설정한 뒤 현재 모집 중인 공고의 입주 자격과 배점 기준을 확인합니다. 당장 적당한 공고가 없다면 LH 청약 플러스 내 관심지역 알림 서비스를 등록하여 향후 해당 지역에 새로운 모집 공고가 게시될 때마다 카카오톡이나 문자로 즉시 안내받을 수 있도록 설정합니다. 인터넷 확인이 어렵다면 마이홈 콜센터에 전화하여 부모님의 상황에 맞는 상담을 받거나 집 근처 주민센터 사회복지 담당자에게 어르신 대상 임대주택 신청 시기와 절차를 문의하는 것이 가장 확실합니다. 자녀가 대신 신청할 경우 부모님의 위임장, 신분증 사본, 가족관계증명서가 필요하므로 미리 서류를 갖추어 두면 공고가 떴을 때 신속하게 접수할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부모님 댁에 거주중이라도 대출 신청 시 입주 후 3개월 이내 세대주 예정자 자격을 활용하면 되므로 미리 단기 월세를 얻어 세대분리를 할 필요 없이 잔금날 전입신고만 제때 하시면 됩니다. 아직 혼인신고 전이라도 예식장 계약서나 청첩장을 제출하여 결혼예정자 신분으로 신혼부부 전용 디딤돌 대출을 신청할 수 있으며 예비 신부님 또한 무주택자라면 세대원 자격으로 대출 진행에 문제가 없습니다. 부부합산 소득이 850만원 이하이므로 금리가 훨씬 낮은 디딤돌 대출을 이용하는 것이 보금자리론보다 유리하며 오산 지역의 방공제 문제는 모기지신용보증을 함께 신청하여 한도 차감 없이 전액 받는 방식으로 해결이 가능합니다. 현재 합산 소득이 기준선에 근접해 있으므로 상여금을 포함한 정확한 소득 증빙 서류를 미리 점검하시고 대출 한도 기준의 kb 시세가 매매가인 4억 1천만원 이상인지 확인하여 자금 계획을 확정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 당시 보증금 300만원 외에 별도로 송금한 계약금이 있다면 이는 법적으로 반환받아야 할 자산이거나 마지막 달 월세 등으로 정산 가능한 금액이므로 퇴거 시 집주인에게 명확히 반환을 요구할 수 있습니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은날부터 3개월이 지나면 법적으로 해지 효력이 발생합니다. 집주인이 주장하는 기존 계약 종료일이 아닌 실제 해지 의사를 전달한 2월 2일이 기준이 되어야 하며 법적으로 5월 2일에 계약이 종료되고 보증금 반환 의무가 발생합니다. 당시 관련 규정을 몰라 집주인의 제안에 동의했더라도 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하므로 법정 기한인 통지 후 3개월을 근거로 퇴거 일정을 재협의할 수 있습니다. 2월 2일에 해지 의사를 밝힌 문자나 카톡 기록을 증거로 확보하고 집주인에게 법령 확인 결과 통지일 기준인 5월 2일에 계약 종료일이므로 해당 날짜에 보증금과 초과 입금된 계약금을 정산해 달라고 정중히 수정 요청하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 조정 신청은 시행사가 무대응할 가능성이 높으므로 계약 해제 및 취소 소송을 먼저 제기하여 시행사를 협상 테이블로 끌어내리고 재판부의 조정을 유도하는 것이 실효적입니다. 8월 준공 이후에는 고율의 연체 이자가 발생하고 시행사의 채권 가압류 등 압박이 본격화되므로 현재 남은 기간 내에 신속하게 법적 절차를 시작하여 합의를 이끌어내야 합니다. 승소 판결을 얻기보다는 소송 과정에서 계약금 1억원 포기 및 중도금 이자 부담을 조건으로 시행사가 계약을 해제해주도록 만드는 합의 해제를 최우선 목표로 삼아야 합니다. 대출 90% 확정이라는 분양 당시의 과장 광고나 허위 약속을 입증할 수 있는 문자, 녹취, 홍보물 등의 증거 확보 여부가 시행사와의 협상에서가장 강력한 무기가 됩니다. 조정이 결렬되어 소송에서 최종 패소할 경우 본인의 소송 비용뿐만 아니라 상대방인 시행사의 변호사 비용까지 부담해야하며 계약금 몰취 외 추가 손해배상 청구가 들어올 수 있습니다. 합의가 지연될수록 미납된 중도금 이자가 계속 불어나 경제적 부담이 커지므로 최대하 빠른 시점에 시행사가 분양권을 회수하여 재분양하는 것이 유리하다고 판단하게 만들어야 합니다. 마지막으로 개인이 대기업 시행사를 상대로 계약 해지를 이끌어내기는 매우 어려우니 지식산업센터 사건 경험이 풍부한 전문 변호사를 선임하여 법리적 허점을 파고드는 전략이 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재직 1개월차라도 건강보험자격득실확인서와 복직 증명 서류를 통해 소득의 연속성을 입증한다면 대출 승인이 가능하며 특히 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 승인 조건이 유연한 편입니다. 1금융권은 DSR 40% 규제로 한도가 적을 수 있으나 2금융권은 DSR 50%를 적용해 낙찰가의 약 80%까지 확보가 가능합니다. 선수위 임차권 등 권리관계가 복잡한 물건은 대출이 거절될 수 있으며 단기 재직 시 소득 증빙 서류가 복잡할 수 있습니다. 진입 적기는 급여가 3회 이상 찍히는 재직 3개월차가 가장 유리하지만 현재도 대출 상담사를 통한 사전 가승인 확인 후 즉시 시작할 수 있습니다. 주의할점은 낙찰 전까지 현재의 높은 신용점수를 유지하기 위해 추가 대출이나 카드론은 절대 피해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민내일배움카드의 기본 원칙은 전 국민 신청이 가능이며 주부님들의 경우 소득이 없는 상태라면 복잡한 심사 없이 발급이 원할하게 진행되는 편입니다. 다만 예외적으로 신청이 제한되는 대상은 공무원, 사립학교 교직원, 졸업예정자가 아닌 대학생, 월 임금 300만원 이상의 대규모 기업 종사자, 연 매출 4억원이상의 자영업자 등입니다. 현재 위 조건에 해당하지 않는 전업주부라면 누구나 신청하여 1인당 300만원에서 최대 500만원까지의 훈련비를 지원받아 자격증 취득 과정을 수강하실 수 있습니다. 특히 경력 단절 여성의 경우 단순 훈련비 지원 외에도 고용노동부의 국민취업지원제도와 연계하면 매월 일정 금액의 구직촉진수당이나 가족수당 등을 추가로 받으며 공부하실 수 있는 길도 열려 있습니다. 따라서 가까운 고용센터를 방문하거나 HRD-Net 누리집을 통해 본인의 자격 여부를 실시간으로 확인하고 주부님들이 선호하시는 요양보호사, 사회복지사, 전산회계, 바리스타 등 다양한 유망 업종의 자격증 과정을 탐색해 보시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 매매 시 장기수선충당금은 소유권과 함께 매수인에게 자연스럽게 승계되는 자산이므로 매도인이 그동안 납부한 금액을 매수인에게 현금으로 따로 청구하는 것은 일반적인 거래 관행과 거리가 먼 일방적인 요구입니다. 공인중개사가 이를 일반적인 방법이라고 안내하여 특약에 명시했다면 실무적인 오류가 있는 것이므로 이미 체결된 계약이라 하더라도 중개사에게 실무 관행과 판례에 어긋나는 안내였음을 지적하고 매도인과 재협의하여 해당 조항을 삭제하거나 수정해 달라고 강력하게 요청할 수 있습니다. 특히 선수관리비는 매수인이 매도인에게 정산해주는 것이 맞지만 장기수선충당금까지 정산하는 것은 매수인에게 이중 부담이 된다는 논리로 접근하여 상호 합의를 끌어내는 과정이 필요합니다. 결론적으로 계약서 날인 후라도 당사자 간 합의 하에 특약 수정이 가능하므로 중개사를 통해 매도인에게 관례에 맞지 않는 조항임을 설명하고 조치를 취하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사업승인이 났다는 것은 지자체로부터 건축 계획과 토지 소유권 등을 검토받아 공사를 시작해도 좋다는 공식적이 허가를 받았음을 의미하므로 사업 초디 간계보다는 훨씬 가시화된 안전한 상태라고 볼 수 있습니다. 하지만 사업승인 자체가 입주때까지 모든 리스크가 사라졌음을 보장하는 것은 아니며 공사 과정에서 시행사나 시공사의 자금난으로 인한 부도나 예상치 못한 법적 분쟁으로 인해 공사가 중단 되거나 입주 시기가 지연될 가능성은 여전히 존재합니다. 따라서 가장 먼저 확인해야 할 핵심 안전장치는 해당 사업지가 주택도시보증공사의 임대보증금 보증에 가입되어 있는지 여부이며 이 보증이 있어야만 만약의 사태에도 소중한 계약금과 중도금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 또한 민간임대아파트는 입주 후 일정 기간이 지나 분양 전환 시점의 확정 분양가나 우선 분양권 조건이 계약서상에 명확하게 기재되어 있는지도 꼼꼼하게 살펴보아야 향후 예상치 못한 추가 비용 발생을 막을 수 있습니다. 감사합니다.