집주인간(세입자X) 매매시 장기수선충당금 정산관련 문의드립니다.

Question

안녕하세요.

아파트 계약을 하며 의문점이 있어 문의드립니다.

계약을 할 때 공인중개사님이 장기수선충당금(약 200~300만원) 정도를 잔금일에 매도인에게 송금해야 한다고 말해주셨습니다.

현매도인도 전매도인에게 장기수선충당금을 지급하였고 매수인(본인)도 다음 매수자에게 돌려받는게 일반적인 방법이라 설명해주시면서 계약서에 "본 물건에 부담된 장기수선충당금과 선수관리비는 잔금일 기준 매수인이 매도인에게 지급한다." 라는 특약조항을 적었습니다.

계약이 끝나고 알아보니 이러한 방식이 일방적이지 않고 집주인간 매매는 생략하는게 보통의 방식이라는 것을 알았습니다.

공인중개사님께 이 부분을 말해서 수정하려 하는데 수정이 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

아마도 장기수선충당금이 아니라 선수관리비 항목으로 보여 집니다.

아파트의 경우 첫 입주 시 선수관리비를 내게 됩니다. 이유는 거주를 하다가 향후 관리비 미납이 있을 경우를 대비 해서 미리 관리비를 관리사무실에 보증금 형식을 맡기는 것이고 퇴거 시 정산을 해서 받아나가는 것이고 매수인이 다시 관리사무실에 선수관리비를 입금을 해야 되는데 통상 그렇게 하지 않고 매도자가 매수인에게 받아 나가고 매수인은 다시 살고 집을 매도 했을 경우 매수인에게 받아나가는 형식의 청구로 보여 집니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

장기수선충당금은 공동주택법에 따라 아파트 소유자가 납부해야 하는 비용이며 매매시에는 잔금일을 기준으로 소유권이 넘어가는 시점까지 발생한 비용은 매도인이, 그 이후에는 매수인이 부담하는 것이 원칙입니다. 일반적인 아파트 매매 거래에서 이미 장기수선충당금은 해당 건물의 가치에 포함된 것으로 간주하므로 매수인이 매도인에게 그동안 쌓인 적립금을 별도로 지급하는 경우는 거의 없으며 법적인 의무도 없습니다. 공인중개사가 언급한 선수관리비는 매수인이 매도인에게 지급하는 것이 일반적인 관행이나 금액 단위가 훨씬 큰 장기수선충당금 까지 매수인이 부담하도록 하는 것은 통상적인 거래 범위를 벗어나는 설명입니다. 계약서에 이미 특약으로 명시했다면 사적 계약으로 효력이 발생하지만 공인중개사의 잘못된 정보 제공으로 인해 계약이 체결되었다면 이를 근거로 중개사에게 설명 의무 위반 및 착오에 의한 특약 수정을 강력하게 요구할 수있습니다. 향후 대처 방안으로 매도인에게는 장기수선충당금은 매매대금에 이미 반영된 자산이며 이를 별도로 정산하는사례가 드물다는 점을 명확하게 전달하고 중개사를 통해 해당 특약 조항을 삭제하거나 선수관리비만 정산하는 내용으로 변경 합의를 시도하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대부분 장기수선 충당금은 세입자일경우에 임대인이 돌려주고 매매일때는 선수예치금만 매도자에게 잔금때 돌려줍니다

서로 협의로 계약을 했기 때문에 다시 협의를 해야 할거 같습니다

특약 조항 수정은 가능합니다

실무상 삭제하거나, 관리규약에 따름 등으로 완화하는 것이 일반적입니다

협의를 해보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

공인중개사가 장기수선충당듬을 매수인이 매도인에게 잔금일에 지급하도록 특약을 넣어 놓은 것인데 이게 세입자가 있는 경우 관행을 그대로 가져온 것입니다.

일반적으로 집주인 간 매매는 생략되는게 보통인데 이미 넣은 특약이라 삭제할 수는 없고 수정은 가능할 듯 합니다.

당사자 합의가 우선이니 중개사에게 연락하여 협의하여 보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 주택매매시에는 관리사무소에 완납여부를 확인하고 매수인이 승계하게 됩니다. 즉, 매도인이 정상적으로 납부했다면 주고받을 것은 없습니다. 반면 선수관리비는 관리비 예치금으로서 아파트 소유자가 미리 지불해야 하는 금액이므로, 관리사무소에서 정산 받은 금액에 대해 매수인이 매도인에게 지불하여야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

아파트 매매 시 장기수선충당금은 소유권과 함께 매수인에게 자연스럽게 승계되는 자산이므로 매도인이 그동안 납부한 금액을 매수인에게 현금으로 따로 청구하는 것은 일반적인 거래 관행과 거리가 먼 일방적인 요구입니다. 공인중개사가 이를 일반적인 방법이라고 안내하여 특약에 명시했다면 실무적인 오류가 있는 것이므로 이미 체결된 계약이라 하더라도 중개사에게 실무 관행과 판례에 어긋나는 안내였음을 지적하고 매도인과 재협의하여 해당 조항을 삭제하거나 수정해 달라고 강력하게 요청할 수 있습니다. 특히 선수관리비는 매수인이 매도인에게 정산해주는 것이 맞지만 장기수선충당금까지 정산하는 것은 매수인에게 이중 부담이 된다는 논리로 접근하여 상호 합의를 끌어내는 과정이 필요합니다. 결론적으로 계약서 날인 후라도 당사자 간 합의 하에 특약 수정이 가능하므로 중개사를 통해 매도인에게 관례에 맞지 않는 조항임을 설명하고 조치를 취하시길 바랍니다. 감사합니다.