부동산경매 시작하려는데 확신이 없습니다.

Question

안녕하세요. 부동산 경매 대출 관련해서 현실적인 가능 여부가 궁금합니다.

현재 상황은 아래와 같습니다.

1. 소득

- 월급: (최소)약 250만원 (세후)

- 4대보험 가입 여부: O

2. 재직 상태

- 현재 직장 재직기간: 1개월 (복직 이후 경력, 휴직기간 포함 3년(군휴직 23개월)

- 이전 동일 업종/회사 근무 이력: (있으면 상세히)

3. 부채 상황

- 기존 대출: 없음

- 신용점수: NICE 848점

4. 투자 계획

- 부동산 경매로 단기 매도(플립) 목적

- 목표 물건: 감정가 2억~3억대 아파트

- 예상 낙찰가: 70~80% 수준

질문드립니다.

1. 현재 재직 1개월 상태에서 주택담보대출 승인 가능성이 있는지

2. 가능하다면 1금융권 / 2금융권 각각 현실적인 한도 수준

3. 경매 물건 낙찰 시 대출 승인에서 불리하게 작용하는 요소

4. 실무적으로 언제(재직 몇 개월 후) 진입하는 것이 적절한지

가능하면 실제 승인 사례 기준으로 답변 부탁드립니다.

Answer 1

반갑습니다.

네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc

운영자이자,

유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>

https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98

진행자 김명석입니다.

경매는 어느 정도 기초 지식을 쌓고 난 다음에 진입해야 합니다.

그렇지 않으면 입찰 보증금을 날리기 쉽습니다. 1년에 입찰보증금을 포기하는 사례가 전국 합산 500억이 넘습니다.

공부가 어렵다면 경매 전문가와 해당 사건에 대해 권리상 하자 여부를 확인받고 입찰하는 게 낫습니다.

경매 법원은 어떤 경우에도 권리상 하자 여부를 고지하지 않으며, 하자가 있는 물건도 매각하기 때문입니다.

 

1. 소득증빙을 할 수 있는 자료를 제출하면 됩니다. 재직1개월차여서 발급이 될지 여부는 회사에 확인해 보세요. 신용카드 거래 내역으로도 대출은 가능합니다.

2. 무주택이라면 낙찰가의 70% 정도입니다.

3. 기존 부채가 있다면 감점 요인이 됩니다.

4. 6개월 이후를 권장드립니다. 그렇더라도 지금부터 준비를 해나가면 됩니다.

 

다만, 지방 아파트가 아닌 수도권 아파트는 시세의 70-80%에 낙찰받기는 어렵습니다.

 

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

 

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 경락자금대출 또한 DSR을 보기 때문에 산술적으로 월 소득 250만원 40% 즉 100만원 정도 원리금 갚는 것에 가능할 것으로 보여지고 한달에 100만원 정도라면 1억7~8000만원 정도 대출이 가능 만일 나머지 30% 정도는 자기 자본이 있어야 하고 또한 단기로 매도할 경우 양도소득세가 높은 거 가만을 하시고 또한 현재 매수자 찾기가 어려울 수 있는 점 또한 잘 체크를 하시고 진입을 하시는 것을 추천을 드리고 현재 대출규제가 매우 강하므로 사전에 은행에 문의를 한번 해보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1, 경락대출이나 주택담보대출시 소득산정은 금융기관별 차이가 있습니다. 재직기간이 짧다면 다른 방식으로 소득을 산출할수도 있고 1년간의 추정소득을 기준으로 할수도 있어 대출자체는 가능할수 있으나, 한도에 대해서는 금융기관별 다르기에 정확한 답변이 어렵습니다.

2. 1처럼 정확히 알수 없습니다. 만약 풀대출이 된다면 규제지역에서는 LTV40, 비규제지역은 LTV70%이겠으나, 소득과 기대출여부에 따라서 한도는 이보다 줄어들수 있습니다,

3. 경락대출도 주담대와는 조금 다르기에 해당 되는 대출상품의 제한등은 별도 확인을 하셔야 합니다. 다만 승인에서 경매라고 별도 불리하게 작용할 부분은 없습니다.

4. 보통 재직기간 3개월 이상은 되셔야 1년 근로소득을 추정할수 있어 해당 시점이후에 시행하시는게 나을듯 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 가능합니다.

2. 최대 1억 정도 보시면 되겠습니다. 대출 규제가 심해 1억도 안나올 수 있습니다.

3. 권리관계만 문제 없다면 대출 잘 나옵니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재직 1개월차라도 건강보험자격득실확인서와 복직 증명 서류를 통해 소득의 연속성을 입증한다면 대출 승인이 가능하며 특히 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 승인 조건이 유연한 편입니다. 1금융권은 DSR 40% 규제로 한도가 적을 수 있으나 2금융권은 DSR 50%를 적용해 낙찰가의 약 80%까지 확보가 가능합니다. 선수위 임차권 등 권리관계가 복잡한 물건은 대출이 거절될 수 있으며 단기 재직 시 소득 증빙 서류가 복잡할 수 있습니다. 진입 적기는 급여가 3회 이상 찍히는 재직 3개월차가 가장 유리하지만 현재도 대출 상담사를 통한 사전 가승인 확인 후 즉시 시작할 수 있습니다. 주의할점은 낙찰 전까지 현재의 높은 신용점수를 유지하기 위해 추가 대출이나 카드론은 절대 피해야 합니다. 감사합니다.