답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울과 경기도의 월세는 지역별 편차가 크지만 질문자님이 보시는 가산동 기준으로는 보증금 1000만원에 월세 55~75만원 정도가 평균적인 시세입니다. 강남이나 마포같은 중심지는 80~110만원 이상으로 비싼편이지만 관악구 신림이나 강북 외곽 지역은 40~55만원 선에서도 방을 구할 수 있습니다. 돈을 최대한 아껴야 하는 상경 초기라면 보증금이 없고 공과금이 월세에 포함된 고시원이나 쉐어하우스를 선택하는 것이 지출을 줄이는데 가장 효과적이며 직접 방문이 어려울 때는 부동산 앱의 로드뷰로 주변 치안과 경사를 확인하고 중개사에게 영상통화를 요청해 수압, 채광, 곰팡이 유무를 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 특히 서울은 월세 외에도 관리비가 10~15만원씩 별도로 나오는 경우가 많으므로 반드시 포함 내역을 확인해야 하며 첫 계약은 가급적 계약기간을 단기로 지내면서 동네 분위기를 파악한뒤 정식 원룸을 구하는 방법도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 15억 이하 아파트는 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. 2025년 10월 15일 대책 이후 수도권 내 15억원 이하 주택에 대한 구입 목적 대출은 최대 6억원으로 정해져 있어서 아무리 비싸도 주택 구입용으로는 6억원이 최대치입니다. 생애 최초 7.5억 이상, 일반 무주택자는 8.6억 이상 집이어야 6억원이 나옵니다. 모든 대출의 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없습니다. (1금융권 기준) 2026년 스트레스 DSR 3단계 적용시 다른 빚이 없다면 부부 합산 연봉이 최소 1억원 수준이어야 합니다. 8.6억원 집을 살 때 대출 6억을 받아도 세금과 차액을 포함해 최소 3억원 이상의 현금이 있어야 합니다. 결론적으로 6억 대출은 연봉 1억원 이상, 현금 3억 이상일 때 8억원대 아파트를 타겟으로 가능합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축은 안전진단을 시작으로 조합설립 시청의 허가를 받는 사업시행인가, 자금 배분을 확정하는 관리처분인가 단계를 거쳐야 비로소 착공에 들어갈 수 있습니다. 조합 설린부터 실제 입주까지는 평균 7년에서 10년 정도 소요되며 주민 간의 갈등이나 공사비 갈등이 생길 경우 그보다 훨씬 더 길어질 수 있습니다. 재건축 확정(조합설립)이 났다고 바로 이사하는 것이 아니라 모든 설계와 계산이 끝나는 관리처분인가 이후에 공식적인 이주기간 입니다. 이주가 시작되면 조합에서 알선하는 이주비 대출을 통해 임시 거처를 마련할 자금을 도움받을 수 있으며 실제 이사는 조합 설립 이후 몇 년 뒤의 일입니다. 지금 동의서를 받는 중이라면 사업의 아주 초기 단계이므로 당장의 이사 걱정보다는 사업이 무산되지 않고 다음 단계로 넘어가는지를 지켜보는 것이 중요합니다. 즉 재건축은 갈 길이 먼 사업이므로 관리처분인가 소식이 들리기 전까지는 평소처럼 거주하시면서 느긋하게 준비하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인접 지주에게 매도하는 방법을 제일 추천합니다. 내 땅과 맞닿은 옆 땅 주인에게 파는 것이 가장 빠릅니다. 그들에게는 내 땅을 합쳐야 본인 땅 가치가 오르기 때문입니다. 아니면 맹지 탈출 후 매도로 인접 지주에게 토지사용승낙서를 받거나 국가 소유 도랑에 길을 내어 도로를 확보하면 땅값이 몇 배 뛰어 쉽게 팔립니다. 마지막으로 재개발 계획이 있었떤 곳이라면 민간 개발자가 다시 나타날 수 있으므로 인근 부동상 여러곳에 급매로 내놓아 정보를 흘려두어야 합니다. 즉 재산세가 아까우시다면 우선 인접 지주들을 파악해 매매 의사를 묻는 것이 최우선이며 여의치 않으면 공시지가 이의 신청을 통해 세금을 낮추는 조치부터 취하시길 바랍니다. 농사를 짓지 않고 방치된 땅은 세금이 더 높으니 차라리 유실수(과일나무) 등을 심어 농지로 활용하면 세금 부담이 줄어듭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부정책은 현재 실수요자 보호와 공급 확대에 집중되어 있으므로 투기보다는 실거주 가치가 높은 핵심 지역에 집중해야 합니다. 대출 규제가 완화된 9억 이하 급매물이나 경매를 통해 시세보다싸 싸게 진입하는 방법도 좋습니다. 신축 공급이 부족한 상황이므로 서울 수도권의 역세권 재개발이나 정비사업 예정지의 소액 투자가 유망합니다. 주의할점은 금리 변동성이 여전하므로 무리한 영끌은 피하시고 일자리가 늘어나는 반도체 클러스터 등 핵심 거점 지역 위주로 선별해서 투자해야 합니다. 즉 뉴스의 자극적인 보도에 흔들리지 말고 본인의 자금 상황에 맞춰 똘똘한 한 채 또는 수도권 공급 부족이라는본질에 투자하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 실무에서 계약서를 직접 쓰고 법적인 보호를 받으려면 공인중개사 자격증은 필수이며 자격증이 없는 실무는 중개보조원이라는 한계에 부딪혀 핵심 업무를 배울 기회가 제한됩니다. 시험은 60점만 넘기면 되는 절대평가이므로 모든 내용을 완벽히 공부하기 보다 요약 강의와 기출문제 위주로 반복하여 이론 공부 시간을 최소화하고 자격증을 따는데 집중해야 합니다. 이론 공부가 막힐 때는 관심 지역의 임장이나 경매 사이트 권리분석을 병행하여 책애서 배운 용어가 현장에서 어떻게 수익으로 연결되는지 눈으로 직접 확인하는 과정도 필요합니다. 자격증 취득 후에도 세법, 공법 등 실무와 직결된 법률 변화를 꾸준히 공부하고 본인만의 특화 분야(상가, 토지, 아파트 등) 를 깊게 파고드는 것이 진정한 전문가가 되는 길입니다. 즉 자격증을 빨리 따서 법적 자격을 갖추고 그 자격을 바탕으로 현장에 뛰어들어 진짜 실무를 익히는 전략이 가장 빠르고 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.명이나물은 저온 휴면이라는 생리적인 특성이 있어서 겨울철에 일정 기간 약 40~50일 추위를 겪어야만 다시 싹을 틔울 수 있기 때문에 따뜻한 온실에서 1년 내내 계속 키우는 것은 불가능합니다. 상추처럼 잎을 따면 다시 자라는 식물이 아니라 봄에 잎이 나온 뒤 여름이면 지고 잠을 자기 때문에 한 뿌리당 1년에 딱 한번만 수확할 수 있습니다. 온실은 연중 재배 목적이 아니라 인위적으로 추위를 겪게 한 뿌리를 일찍 심어서 남들보다 한발 앞서 수확함으로써 높은 가격에 조기 출하하기 위해 사용합니다. 즉 온실은 연중 재배가 아니라 남들보다 한 달 빨리 수확해서 비싸게 팔기 위한 용도로만 쓰입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한 지역 매물은 중개사끼리 공유하므로 5군데 이상 가면 봤던 집을 또 보게 될 확률이 높습니다. 최소 3곳은 가야 중개사가 제시하는 가격이 적정한지 비교할 수 잇습니다. 효율적인 진행 방법은 네이버 부동산 앱 등으로 시세와 매물을 먼저 확인하고 마음에 드는 매물을 올린 부동산에 전화해 방문 시간을 잡습니다. 하루에 몰아서 3~5곳을 방문해 집 컨디션을 비교합니다. 팁으로 단지 내 상가에 있는 터줏대감 부동산 한 곳과 매물을 많이 올린 광고형 부동산 한두 곳을 섞어서 가시는게 좋습니다. 무작정 가기보다 전화로 예산 얼마에 어떤 조건의 집을 보고 싶다고 미리 말해두는 것이 좋으며 어느집이 수압이 약했는지 어느집 채광이 좋았는지 나중에 되면 헷갈리는지 메모와 사진을 찍어두시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원은 대항력을 상실한 임차인이라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판례로 판결을 내린 바 있습니다. 이미 이사를 가서 대항력이 깨진 사람도 보증금을 못 받았다면 신청할 자격이 주어지고 전입을 뻇으니 4년간의 대항력은 사라집니다. 등기가 완료되는 순간 새로운 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 집 등기부에 근저당이 하나도 없다면 지금 신청해도 등기가 올라가는 순간 질문자님이 다시 1순위가 됩니다. 이사 전에 신청했든 지금 신청했든 중간에 다른 빚이 들어오는게 아니라면 결과적으로 질문자님이 가장 먼저 돈을 받을 권리를 갖는 것은 똑같습니다. 세입자가 안구해지면 돈을 못 준다는건 집주인의 사정일뿐이니 임차권 등기를 해야 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 1순위로 배당을 받을 수 있고 집주인에게 보증금 반환 지연에 따른 지연 이자 연12%도 청구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2023년부터 10만원 이상 관리비는 청소비, 인터넷 등 항목을 나누어 표시해야 합니다. 계약 당시 받은 서류에 항목이 있는지 먼저 보세요. 그리고 임대인에게 내역서를 요청하세요. 공용 전기, 청소비. 인터넷 등 10만원의 구성 항목이 무엇인지 알려달라고 하시고 국제교통부의 소규모 주택 관리비 투명화 방안에 따라 임차인을 내역을 알 권리가 있습니다. 해결이 되지 않을 때는 주택임대차 분쟁조정위원회에 관리비가 실비보다 과다하다고 판단된다고 조정을 신청할 수 있습니다. 내역 공개를 끝까지 거부하거나 탈세 의혹이 있다면 지자체나 국토교통부에 민원을 넣을 수도 있습니다. 즉 계약서의 관리비 항목을 먼저 확인하시고 집주인에게 항목별 지출 내역을 서면이나 문자로 보내달라고 해보세요. 감사합니다.