답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 취소 소송을 걸어 주거가능, 임대확정, 수익률 보장 등 분양 당시의 말이 거짓임을 증명할 녹취, 문자, 팜플랫을 확보하시길 바랍니다. 최근 판례는 대행사의 명백한 사기가 인정될 경우 계약 취소 및 원금 반환 판결을 내리고 있습니다. 소송이 어렵다면 가장 빠른 탈출구는 계약 단계라면 계약금을 포기하고라도 파는 것입니다. 인근 부동상에 마이너스 프리미엄으로 매물을 내놓아 추가 이자 손실을 막아야 합니다. 당장 처분이 안된다면 초기임대료 면제 조건을 걸어서라도 세입자를 찾으시고 공실로 두어 이자만 내는 것보다 관리비와 이자 일부라도 충당하는 것이 낫습니다. 이미 중도금까지 지불된 상태라면 개인적으로 해결하기가 매우 어렵습니다. 부동산 전문 변호사를 통해 내용증명을 먼저 발송하고 협상 가능성을 찾아야 합니다. 증거를 모아 계약취소를 다투거나 더 큰 손해를 막기 위해 마이너스 피로 신속하게 매도하는 결단이 필요해 보입니다. 힘내시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 현재 가장 인기 있고 실패없는 품목 부동의 1위는 한우세트 입니다. 가격대는 높지만 받는 사람의 만족도가 가장 높고 성의가 느껴집니다. 1인 가구나 소가족이라면 구이용 위주의 소포장 세트가 인기가 많습니다. 다음으로 프리미엄 과일 세트인데 사과나 배만 있는 구성보다 요즘 유행하는 고당도 과일이 섞인 세트가 훨씬 젊고 센스있어 보입니다. 보기에도 화려해서 선물용으로 가장 적합하며 누구나 간식으로 즐길 수 있습니다. 마지막으로 고급 견과류 또는 홍삼 입니다. 건강을 생각하는 마음을 전달하기 좋으며 보관 기간이 길어 받는 사람도 부담이 없습니다. 홍삼은 스틱형이 먹기 편해 선호도가 높고 견과류는 소포장 된 제품이 활용도가 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.마이너스통장 한도를 1억원 이하로 줄여서 대환하신다면 규제지역 내 주택 구매가 가능해집니다. 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 상태에서 규제지역 내 주택을 사며 대출이 회수되는 것이 원칙입니다. 하지만 이 기준은 보유 중인 대출 금액을 기준으로 합니다. 질문하신대로 기존 1.85억원 마이너스통장을 해지하고 하나은행에서 1억원 이하로 신규 개설하여 갈아타신다면 1억 초과 신용대출 보유자 명단에서 제외됩니다. 주의할점은 기존 우리은행 대출이 전산상으로 완전히 해지된것을 확인한 후 주택 구매 절차를 진행해야 합니다. 2026년에도 DSR 등 강력한 가계부채 관리가 시행 중입니다. 마이너스 통장 1억원이 있으면 주택담보대출 한도가 생각보다 많이 줄어들 수 있으니 수지 아파트 구매 시 필요한 대출 총액을 미리 은행에서 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.스타벅스 본사가 모든 매장을 직접 관리하고 직원을 고용합니다. 개인은 돈을 내고 점주가 되는 방식은 없으며 개인이 할 수 있는 유일한 방법은 본인이 소유한 건물이나 토지를 스타벅스에 임대해 주는 것입니다. 건물주로서 매장 유치를 제안할 때 스타벅스가 검토하는 기준은 역세권, 오피스 밀집 지역, 집객 시설 인근 등 유동 인구가 확실한 곳을 선호하고 전용 면적 약 40평 이상을 선호하며 층고가 높고 가시성이 좋은 1층 매장이 유리합니다. 임대료 방식은 크게 매달 정해진 금액을 받는 고정임대료와 매달 매출액의 일정 비율을 임대료로 받는 수수료 방식이 있는데 스타벅스는 주로 이 방식을 선호합니다. 신청 절차는 스타벅스 코리아 홈페이지 신규 입점 제의 메뉴를 통해 소유한 건물 정보를 등록하고 본사 점포개발팀이 상권 분석과 수익성을 검토한 후 입정 여부를 결정하며 기준이 매우 까다로워 승인율이 높지는 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주라면 추천, 투자는 신중하게 생각하시길 바랍니다. 해당 지역은 교통이 좋아 수요가 탄탄하지만 원룸은 아파트보다 가격 상승폭이 낮아 자산 증식보다는 주거 안정에 의미를 두어야 하비다. 대출 가능성은 충분히 가능합니다. 생애최초 구매 시 집값의 최대 80%까지 대출이 가능하므로 1.8억~1.9억 대출은 직장인 소득만 있다면 무난히 나옵니다. 네이버 부동산에 주변 전세가와 매매가 차이를 확인하고 반드시 직접 방문하여 결로나 층간소음을 확인하세요. 시중은행보다 금리가 낮은 디딤돌 대출을 우선 확인해서 월 이자 부담을 낮추는 방법을 추천드립니다. 저는 자급 계획상 대출은 가능하며 입지도 우수하므로 실거주 만족도를 최우선으로 고려해서 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2월 25일까지 거주한다면 2월 25일에 마지막 월세를 내는 것이 맞습니다. 후불제는 1월 25일에 낸 월세는 12월 25~1월25일 이용분입니다. 또한 계약서를 안쓰는 것은 가능하나 집주인 가족에게 별도로 돈을 보내는 방식은 추천하지 않습니다. 서로 협의가 되었다면 계약서 없이 기존 계약이 연장되는 것으로 간주되며 (변경 내용에 대해 문자나 녹취 등 증거가 있어야 안전) 주택임대차보호법상 대항력도 유지됩니다. 월세 인상분 96만원을 집주인이 아닌 가족에게 보내는 것은 위험합니다. 나중에 집주인이 나는 돈을 받은 적 없고 월세를 올린 적도 없다고 무담 점유다 라고 주장할 경우 법적 보호를 받기가 어렵습니다. 저는 기존 계약서 여백애 변경된 금액과 기간을 적고 양측의 서명 날인을 하시고 모든 돈 110만원 및 인상분을 반드시 기존 계약서상의 임대인의 계좌로 입금하셔야 하고 가족에게 보내야 한다면 집주인의 위임장이나 확인서를 반드시 받아둬야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님의 지원을 받아 디딤돌 대출을 활용하는 것이 가장 현명합니다. 성인 자녀는 부모님으로부터 5000만원까지 세금 없이 증여를 받을 수 있어 이 금액을 합쳐 자본금을 8000만원으로 키우는 것이 최우선 입니다. 증여 한도를 넘는 금액이 필요하다면 차용증을 쓰고 2026년 기준 약 2.1억원까지 무이자로 빌려도 세무상 안전합니다. 생애최초라면 LTV 80% 디딤돌 대출 등을 적용받을 수 있어 예를 들어 2.5억원 아파트는 현금 5천만원만 있으면 매수가 가능합니다. 현재 말씀하신대로 2.9%대 금리는 시중 금리보다 매우 낮으므로 최대한 활용하여 대출 실행 후 실거주하는 것이 자산 형성에 유리합니다. 즉 5천만원까지는 비과세 증여로 받고 부족하면 차용증을 쓰시고 그 후 저금리 정부 대출을 최대치로 활용해 매수하는 것을 추천드려요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2년 계약 기간을 채우지 못할 경우 임대인의 동의 없이는 일방적인 계약해지가 불가능하며 남은 기간의 월세를 지불해야 할 법적 책임이 있습니다. 세입자는 계약서에 명시된 기간을 준수할 의무가 있으며 본인의 사정으로 퇴거할때는 임대인이 보증금을 즉시 돌려줄 법적 의무가 없습니다. 현실적으로는 임대인이 다음 세입자를 구하는 조건으로 계약 해지에 합의해주며 이때 발생하는 새로운 임대차 계약의 복비를 기존 세입자가 손해배상 차원에서 대신 부담하는 것이 관례입니다. 다음 세입자가 들어오기 전까지 공실이더라도 계약상의 월세와 관리비를 계속 지불해야하며 보증금 역시 다음 세입자가 잔금을 치러야 돌려받는 경우가 많습니다. 만약 계약 갱신 요구권을 사용하여 연장된 상태에서 중도 퇴거라면 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생하지만 최초 2년 계약 기간중이라면 이 혜택을 받을 수 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 계획은 부득이한 사유로 인정받기 매우 어려워 보입니다. 토지거래허가구역 내 주택 매수는 잔금과 동시에 즉시 일주가 원칙이며 통상적인 입주 준비 기간인 약 1~3개월을 넘어서는 공실 방치는 허가 위반으로 간주됩니다. 자녁 학업이나 기존 주택 전세 만기 같은 개인적인 사정은 인정이 어렵고 법에서 정한 예외 사유만 구청장의 허가를 받을 수 있습니다. 오직 매수하려는 집에 기존 세입자가 있고 그 계약 기간이 남았을 경우에만 예외적으로 입주 시기를 늦출 수 있으나 질문하신 공실 매수 후 비워두는 상황은 해당이 되지 않습니다. 실거주 의무 위반시 매년 매매가격의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과되며 2026년 현재 정부는 실거주 여부를 더욱 철저히 전수 조사하고 있어 각별히 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거 데이터에 따르면 거래량 하락은 보통 가격 하락의 선행 지표였지만 2026년 서울 시장은 조금 다릅니다. 최근의 거래량 급감은 살 사람이 없어서가 아니라 10/15 부동산 대책 등 강력한 대출 규제와 규제지역 확대로 인해 사고 싶어도 대출이 안나오서 못사는 상황에 가깝습니다. 매수자만 줄어든 것이 아니라 양도세 부담과 공급 부족 우려로 매도자들도 물건을 거두어들이는 눈치싸움을 하고 있습니다. 거래량이 없는데도 가격이 안 떨어지는 이유가 이러한 이유 때문입니다. 진짜 하락의 신호는 거래량이 없는데 급매물이 쌓이고 전세가까지 동반 하락해야 진짜 하락장입니다. 지금은 전세가가 계속 오르며 매매가를 지지하고 있어 하락장보다는 관망세에 가깝습니다. 감사합니다.