답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.9월 6일 계약 만료시점에 보증금을 받지 못하면 대항력 유지를 위해 즉시 임차권등기명령을 신청하고 법적 집행 권원 확보를 위해 지급명령이나 소송도 준비해야 합니다. 신생아 특례대출의 경우 보증금 반환 지연 상황을 수탁은행에 즉시 아리고 일시적 2주택 요건이나 잔금 지급 유예가 가능한지 긴급하게 상담을 진행하시기 바랍니다. 집주인에게는 계약 만료 후 보증금 미반환 시 발생할 지연이자와 손해배상 책임을 명시한 내용증명을 발송해서 법적으로 압박하시고 대한법률구조공단을 통해서 전문가의 조력도 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 연체시 발생하는 지연손해금은 일반적으로 원금에만 이자가 붙는 단리 방식이며 말씀하신 복리 방식의 계산은 부당할 가능성이 높습니다. 연 20% 법정 최고이자율을 적용해도 50만원의 월 이자는 8333원 수준인데 매달 10만원 이상의 이자를 요구한느 것은 법적 한도를 초과하는 불법 가능성이 높습니다. 임대인이 요구하는 계산 방식이 계약서에 있더라도 법률상 무효일 확률이 크니깐 대한법률구조공단 132번에 전화해서 정확한 법적 보호 조치를 확인하시는게 제일 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개사는 당시 임차인 확인 등 주의 의무를 다했음을 입증할 자료를 확보하고 직접적인 책임 판단보다는 매도인에게 민법상 하자담보책임 가능성을 설명하며 당사자간에 합의를 중재하세요. 매수인의 숨은 하자 주장에는 고의적 은폐가 없었음을 분면하게 밝히시고 과도한 개입으로 책임을 떠안지 않도록 주의하시고 분쟁 조정 기구 활용을 안내해서 중립적인 태도를 유지하세요. 합의가 끄내 결렬될 경우 중개사가 임의로 판단해서 책임 소재를 확정 짓지 말고 법적 절차나 전문가의 감정을 통해서 문제를 해결해야 함을 양측에 고지하고 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대지권의 목적인 토지의 표시란에는 계산값이 아니라 분양 계약서에 기재된 아파트 단지 전체의 토지 면적을 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. 질문자님께서 보유하신 공유지분 49.9297은 본인의 권리 면적일뿐 전체 토지 면적이 아니므로 이 수치를 기재하지 않도록 주의하시고 정확한 수치를 확인하려면 분양 계약서상의 해당 항목을 다시 살피거나 단지의 집합건물 등기사항전부증명서 표제부에 기재된 전체 대지 면적을 확인하여 작성하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민은행의 3억 한도 제한은 정부가 가이드라인보다 강력한 자체 리스크 관리 조치이며 다른 시중은행들 또한 가계뿌채 관리와 풍선효과 방지를 위해서 대출 심사 강화와 한도 축소에 동참하고 있습니다. 신한은행의 보증보험 취급 중단, 하나, 농협 은행의 대출모집인 채널 제한 등 이미 주요 은행들이 대출 문턱을 대폭 높이고 있어서 규제 강화 기조는 전방위적으로 확산할 전망입니다. 부동산 상승기마다 반복되는 대출 규제 강화가 현실화되고 있으므로 자금 계획을 세우실 때 현재 은행권의 대출 한도 축소 추세와 더불어서 대출 심사 기간이 길어질 수 있는 상황을 반드시 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 실거래가는 과거의 거래 결과를 나타내는 지표일뿐이므로 현재 시점의 시장 가격은 매물로 나와 있는 호가를 우선하시되 실거래가를 비교하면서 적정성을 판단하세요. 두 가격의 차이가 크다면 해당 단지의 최근 거래 추세가 상승세인지 하락세인지를 파악하고 매물로 나온 집의 층수와 향, 수리 여부등을 실거래가와 대조해서 호가의 합리성을 분석해야 합니다. 초보자라면 호가를 무조건 추격 매수하기보다는 실거래가를 기준점으로 삼아서 본인만의 적정 매수 가격 범위를 설정하고 여러 중개사를 통해 꾸준하게 시세 흐름을 살피면서 협상에 임하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경제, 경영 노베이스 상태에서 최우수 등급을 목표로 한다면 하루 3~4시간 투자 기준 최소 6~8주의 집중적인 준비기간이 필요합니다. 기초 지식이 전무하므로 인강을 통해서 경제학의 기본 원리와 경영 이론을 체계적으로 먼저 학습하시고 이론 정립후에는 반드시 기출문제 풀이를 통해서 출제 유형을 익히세요. 이론과 문제 풀이를 병행함과 동시에 매일 경제 신문을 읽으면서 시사 상식을 꾸준하게 업데이트 하고 오답 노트를 작성해서 취약한 개념을 반복적으로 보완하는 방식으로 학습하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우러세 협상시 실거래가는 시장의 적정성을 판단하고 참고 지표일뿐 실질적인 협상은 현재 시장에서 요구하는 호가를 기준으로 시작하는 것이 관례입니다. 단순히 실거래가보다 낮게 요구하기보다는 해당 매물에서 마음에 들지 않는 구체적인 하자나 층수 등 단점을 근거로 실거래가인 120만원 수준까지 조정해 달라고 중개사에게 전략적으로 제안해 보세요. 현재 호가 130만원과 한달 전 실거래가 120만원 창를 활용해서 시세 대비 다소 높다는 점을 어필하고 매물 상태를 반영한 합리적인 임대료로 협의를 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인에게 먼저 연락할 법적인 의무는 없으나 만료 2개월 전까지 상호 통보가 없으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 그대로 연장되므로 주의가 필요합니다. 안정적인 거주를 위해서 계약갱신요구권을 사용해서 재계약을 확정하고 싶다면 법적 효력이 있는 문자나 내용증명을 통해서 임대인에게 먼저 의사를 전달하는 것이 가장 확실합니다. 보증금 조정 등 조건을 변경해야 하거나 갱신권 행사를 명확하게 하고 싶다면 만료일 최소 2개월전까지 집주인에게 재계약 의사를 먼저 말씀하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상속 주택은 특례를 통해 주택수에서 제외되므로 현재 상황은 상속 주택을 제외한 일시적 2주택 상태로 인정돼서 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 거주 주택을 매도하고 해당 주택이 2년 이상 보유와 거주 요건을 충족했다면 일시적 2주택 비과세 혜택도 가능합니다. 하짐나 세부적인 상속 주택의 조건에 따라서 비과세 여부가 달라질 수 있으니 최종 양도전에 반드시 세무사와 상담해서 특례 적용 요건을 다시한번 검토하시기 바랍니다. 감사합니다.