답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등급을 올리는 대표적인 방법으로 기둥이나 보에 고강도 탄수섬유를 감아 수명을 늘리는 방식으로 가장 많이 쓰이고 있습니다. 약해진 콘크리트 벽면에 강철판을 부착해서 튼튼하게 만드는 방식과 기존 기둥에 철근을 더 대고 콘크리트를 덧씌워 두껍게 만드는 방식도 있습니다. 진행절차는 먼저 구조기술사 전문가에게 보강 설계도를 맡기면 설계대로 전문 업체가 시공을 합니다. 공사 후 다시 진단을 받아 기준치 이상 (보통 C등급 이상)으로 올려줍니다. 현실적으로 보강 비용이 건물 가치보다 너무 많이 든다면 재건축이나 가로주택정비사업을 검토하는 것이 훨씬 경제적이고 D 나 E등급이라면 안전적으로 위험하니 서두르는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본 을구의 근저당 대출을 확인하고 대출과 내 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘으면 계약하지 마세요. 집주인이 세금을 체납 중인지 반드시 국세, 지방세 완납증명을 확인해야 합니다. 경매시 이 세금이 내 보증금보다 우선 변제가 됩니다. 빌라는 공시가격의 126%가 보증보험 가입 기준이니 전세가가 이보다 높으면 위험하고 인근 부동산 3곳 이상을 방문해서 실제 매매가와 전세가를 비교하셔야 합니다. 안정장치로 HUG 안심전세 앱에서 가입 가능 여부를 먼저 조회하시고 보증보험 가입 거절시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다는 특약 문구를 반드시 넣으세요. 신축 빌라인데 전세가가 매매가와 비슷하거나 이사 비용을 현금으로 준다는 제안은 100% 사기인점도 명심하세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약을 쓰기전에 내가 가진 현금과 신용대출 가능 금액을 확인하시고 사고 싶은 집의 주소와 본인 연봉을 들고 은행에 가서 이 집을 살 때 대출이 얼마나 나올지 물어보세요. 마음에 드는 집을 찾았다면 매도인가 계약을 하는데 통상 매매가의 10%를 계약금으로 이체합니다. 계약 후 바로 관할 동주민센터나 인터넷 등기소에서 계약서에 확정일자를 받으시고 이 계약서가 있어야 은행에서 정식 대출 신청이 가능합니다. 이제 이 계약서를 들고 매매계약서, 주민등록등본, 소득증빙서류,재직증명서 등을 제출하고 심사과 토과되면 은행에 다시 방문해 대출 약정서에 사인을 하고 이때 금리와 상환 방식이 최종적으로 결정이 됩니다. 마지막으로 이사 당일에 모든 돈이 정산이 되는데 오전에 은행에서 대출금이 나오면 보통 은행과 연결된 법무사가 부동산 사무실로 대출금을 들고 오거나 매도인 계좌로 바로 보냅니다. 내 자금에서 계약금을 뺀 나머지 잔금을 매도인에게 입금하고 이때 관리비, 중개수수료, 법무사 수수료 등 부대비용도 함께 정산합니다. 법무사가 매도인으로부터 인감증명서 등 서류를 받아서 등기소에 소유권 이전등기를 신청하면 법적으로 집주인이 바뀝니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예상하는 흐름은 폭등이나 폭락보다는 현재 가격을 유지하면서 입지에 따라서 소폭 상승할 가능성이 높습니다. 상승을 이끄는 요인은 GTX-C 노선 연장과 분당선 연장 확정 등이 오산역 중심의 교통망 개선이 실질적인 가격을 방어하고 용인, 평택, 반도체 클러스터와 가까워서 젊은 층의 실거주 수요가 꾸준히 유입됩니다. 하지만 정체를 만드는 이유는 인근 세교지구의 신규 물량이 계속 나오면서 수요가 분산될 수 있고 금리인하 속도가 더딜 경우에는 매수 심리가 크게 살아나기가 어렵습니다. 즉 힐스테이트 오산더퍼스트 신축은 지역 대장주로서 가격을 리드하며 완만하게 우상향할 가능성이 크고 KCC 스웨첸은 입지가 좋아서 가격이 잘 안빠지는 강합 보합세를 유지할 것으로 예상하고 1~2년 내 큰 하락 위험도 적다고 판단합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 신용대출 1억원은 주택담보대출 한도를 줄이는 결정적 요인입니다. 맞벌이 부부의 소득을 합산하여 대출 한도를 최대한 확보하시고 만약 한도가 부족하다면 신용대출 일부를 상환하거나 금리가 낮은 주택담보대출로 대환하면서 추가 자금 1억원을 확보하는 전략이 필요합니다. 새로 이사 갈 집의 잔금대출으을 받으면서 기존 주택을 3년 이내에 처분한다는 약정을 맺으시고 이렇게 하면 1주택자 자격으로 대출이 가능하며 향후 양도세 비과세 혜택도 챙길수가 있습니다. 소득 요건과 주택 가격이 맞는다면 시중은행보다 저렴한 신생아 특례/보금자리론 상품도 알아보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.100만원으로 가능한 부동산 지분 투자는 크게 금융상품과 실물 투자로 나뉘는데 카사, 소유 같은 앱을 통해 빌딩의 지분을 주식처럼 쪼개서 살 수 있으며 1만원 단위로 가능하고 임대료와 시세 차익을 나눠서 가집니다. 리츠는 부동산 회사의 주식을 사는 것인데 주당 몇천원이면 가능하고 100만원이면 대형 오피스나 물류세턴의 지분을 충분히 확보하고 배당을 받을 수 있습니다. 마지막으로 지방의 자투리 땅이나 도로 지분을 100만원 이하로도 나오지만 권리 분석이 까다롭고 되팔기가 매우 어렵습니다. '호재가 있는 땅을 지분으로 사라' 이런 전화나 권유는 대부분 사기이니 수십명과 얽힌 지분은 내마음대로 팔 수 없고 돈이 묶일 위험이 크니 기획부동산은 주의하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.길거리 흡연으로 인한 불쾌감을 해결하기 위해서는 금연 구역 확대와 흡연 구역 설치가 균형을 이루어야 한다는 목소리가 질문자님 뿐만 아니라 많은 사람들이 목소리를 높이고 있습니다. 현재 정책은 흡연자를 밖으로 내모는 금연 중심이라 갈 곳 없는 이들이 길거리로 나오며 갈등이 심화되고 있습니다. 이를 해결하기 위해 최근 일부 지자체에는 일본처럼 지정 흡연 구역을 체계적으로 설치하고 그 외 지역은 단속을 강화하는 분리형 금연 정책을 시도하고 있습니다. 2026년 현재 여러 지자체에서 지정 흡연 구역 설치 조례를 검토하며 변화를 시도하고 있지만 완벽하게 정착되기까지는 상당항 시간이 더 걸릴 것으로 생각합니다. 흡연자의 필 권리와 비흡연자의 간접흡연 거부권이 팽팽하게 현재 맞서고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.거주주택 비과세 특례를 받으려면 양도하는 주택에 임대주택 등록 후 2년 이상 거주해야 합니다. 현재 남양주에 살고 있다면 다시 수원아파트로 들어가서 거주하는 상태에서 파셔야 요건이 충족이 됩니다. 임대주택 요건 또한 등록 당시 수도권 6억원 이하에 10년을 의무 임대와 5% 상한을 준수하여 2026년에 취득하는 빌라 역시 임대주택으로 등록하여야 합니다. 거주 주택 외에 모든 주택을 임대주택으로 등록해야 비과세가 가능합니다. 주의할점은 거주주택 비과세 특례는 평생 한번만 사용이 가능하고 수원 다가구주택 전체를 하나의 임대주택으로 등록하느냐 개별 호실로 등록하느냐에 따라 기준 시가 산정이 달라질수도 있고 2026년 빌라 취득 후 임대주택사업자를 내더라도 기존에 보유한 수원 다가구와의 보유 기간 및 거주 기간 꼬임현상이 발생할 수 있으므로 반드시 세무 상담도 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.목돈 중심의 전세는 매달 나가는 고정 월세가 없이 자금 축적에 가장 유리하며 집값이 오르는 시기에는 전세금이 일종의 무이자 대출 역할을 하기도 합니다. 하지만 집값 하락기에는 역전세로 보증금 미반환 위험에 직접적으로 노출되고 모든 자산이 집에 묶여 있어 급격한 금리 인상 시 전세대출 이자 부담이 월세보다 더 커질 수 있습니다월세는 보증금이 적어 보증금을 떼일 걱정에서 상대적으로 자유로우며 집값 하락기에 가장 안전하고 이사가 잦거나 목돈을 다른곳에 투자할때도 유리합니다. 하지만 매달 사라지는 주거비용이 가장 크고 장기적으로는 자산 형성이 느리고 인플레이션기에는 월세 가격 자체가 동반 상승할 위험이 있습니다반전세는 전세의 보증금 위험과 월세의 높은 주거비 부담사이에서 위험을 분산한 형태인데 목돈 일부를 지키면서 보증금 사고시 손실 폭을 줄일 수 있습니다. 단점으로는 애매한 포지션일 수 있어서 매달 월세도 나가면서 상당한 목돈도 묶이기 때문에 자금운용의 효율성이 떨어지는 편입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 집 주인에게 중도금을 일부 미리 지급하거나 계약금을 높이는 조건으로 잔금일 2~3일전부터 도배 및 수리권한을 받는 방법이며 기존 거주자가 일찍 비워줄 수 있는 상황일때만 가능합니다. 아니시면 기존 집 잔금을 받기전에 마이너스 통장이나 단기 신용대출을 활용해서 새 집 잔금을 며칠 먼저 치르고 수리를 진행하고 15일에 받은 잔금으로 대출을 즉시 상환하는 방법도 있습니다. 돈이 조금 들더라도 업체 창고에 보관하여 진행하는 보관이사 방법도 있는데 확실하게 수리 시간을 확보할 수는 있지만 몸이 힘들고 비용도 더 듭니다. 먼저 새집주인에게 상황을 설명하고 협의해 보세요. 감사합니다.