답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유세 부담은 크지 않을 것으로 봅니다. 오산 아파트 공시가 약 3억 + 지방 아파트 약 7천을 더해도 총 고시가격이 9억원을 넘지 않는다면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 소형 주택 특례로 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 낮은 주택은 주택 수 산정에서도 제외되는 특례가 있으나 이는 정책에 따라서 변동되므로 공시가 합산 9억 기준을 먼저 확인하시고 재산세는 주택마다 따로 나오며 1억원 이하 소형 주택은 재산세 자체가 매우 저렴하니 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주의할점은 가수동 아파트 입준시 실거주 의무가 있다면 다른 주택이 있는 상태에서 허가가 나오는지, 기존 주택 처분 조건이 붙는지 반드시 확인해야 합니다. 세금보다 더 무서운 것이 청약 당첨 시 처분조건이니깐 1주택 처분 조건으로 당첨되신 거라면 지방 아파트를 산 순간 계약 취소 사유가 될 수 있으니 분양 공고문을 다시 한번 꼼꼼히 보시길 바랍니다. 감사합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.저라면 2번을 선택할 것 같네요 지금처럼 정부가 실거주가 아닌 투자용 자산을 강하게 압박할 때는 오히려 시장이 차갑게 식었을 때 미리 가치가 확실한 재개발 지역을 선점하는 것이 자산 증식의 정석이라고 생각합니다. 1번 신축 아파트는 현재 가격에 거주 편의성이라는 거품이 이미 가득 차 있습니다. 반면에 재개발 지역은 현재는 불편하지만 미래에 1번이 될 자산을 도매가로 사는 것과 같다고 생각합니다. 저는 화려한 야경보다는 수익률 지표가 올라가는것에 더 큰 쾌감을 느껴 지금 몸이 조금 힘들더라도 나중에 자산이 복리로 불어나는 것에 더 매력적으로 느껴집니다. 하지만 오늘 하루의 행복고 스트레스 관리를 최우선으로 하신다면 1번도 훌륭한 정답이라고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인들이 오른 세금을 내기 위해 목돈보다는 현금을 더 선호합니다. 갭투자 차단 정책으로 인해서 전세 매물을 공급하던 다주택자의 진입이 막히면서 시장전세가 더 귀해졌습니다. 전세 사기 여파와 대출 규제로 세입자들도 보증금 안전을 위해 월세를 선택하는 비중이 늘고 있습니다. 전세가 아예 사라지기는 힘들다고 판단합니다. 목돈이 필요한 집주인과 주거비를 아끼려는 세입자의 이해관계가 맞아떨이지는 한 전세는 유지된다고 생각하고 다만 순수 전세는 줄고 보증금 일부를 월세로 내는 반전세가 자리 잡고 있는 추세이며 현재 월세 비중은 60%를 넘었다고 밝혀져 있습니다.현재 공급부족과 세금 전가로 월세가 계속 오를 것이라는 불안감 때문인지 세입자들이 서둘려 재계약을 진행하며 월세 강세가 이어지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강력한 대출 규제와 세무조사와 실거주 의무 강화로 인해서 매수 심리가 많이 꺾여있습니다. 당분간은 거래가 끊기면서 가격이 조금씩 떨어지는 완만한 하락세가 이어질 가능성이 높다고 생각합니다. 이제는 살지 않는 집의 가치가 가장 먼저 떨어질 것이입니다. 부동산을 보유했을 때 얻는 기대 수익보다 세금과 이자 비용이 커지게 되면 자산으로서의 매력이 떨어져서 급매물이 늘어나고 이는 가격 하락으로 이어질 것입니다. 정부 규제가 강해질수록 시장은 옥석 가리기에 들어가 전체적인 시장 규모는 위축되겠지만 인프라가 집중되는 상급지는 수요가 몰려 가격을 방어하고 그렇지 못한 지역은 폭락하는 등 지역 간 격차가 예전보다 훨씬 심해질 것으로 보입니다. 즉 전체적으로는 하락 압력이 강하지만 실거주가 어려운 투자성 매물 위주로 가치가 가장 먼저 떨어질 것으로 보입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1번 질문 : 가장 일반적인 형태는 입주권입니다. 나중에 지어질 신축 아파트의 분양권을 받는 것으로 아버님 토지의 가치가 분양가보다 낮으면 차액으 내고 높으면 돈을 돌려받습니다. 입주권을 원하지 않는다면 아파트를 받지 않고 현재 가치만큼의 현금으로 보상받고 나가는 방식도 있습니다. 신통기획 호보지는 권리산정기준일 이후에 지분을 쪼개거나 집을 산 경우 내 의사와 상관없이 현금 청산 대상이 될 수 있는점 알아두시길 바랍니다. 2번 질문: 재개발 단계가 많아 지정 직후에 바로 보상금이 나오지 않습니다. 신통기획으로 속도를 높여도 보통 관리처분계획인가 이후가 되어야 보상이 진행되고 구청 서류를 받은 후보지 단계에서 보상까지는 아무리 빨라도 대략 5~7년 이상이 걸립니다. 정비구역 지정 > 조합설립 > 사업시행인가 > 관리처분인가 이 시점에서 보상 확정이 되기 때문입니다. 일반적으로 재개발이 10년 이상이 걸리는데 신통기획은 절차를 통합해 이 기간을 2~3년 정도로 단축하는 것이 현재 목표로 알고있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.근저당 외에 집주인의 세금 체납이 있는지 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 집주인이 국세나 지방세를 미납중이라면 빚이 없는 집이라도 경매 시 세금이 내 보증금보다 먼저 빠져나가니 계약 전에 납세증명서를 요구하거나 잔금 전에 미납 국세 열람을 신청하시길 바랍니다. 또한 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 알아야 합니다. [내 보증금 + 선순위 보증금 +대출] 이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 확인하는 방법으로 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황을 꼭 확인해 보세요. 마지막으로 등기부등본 소유자가 신탁사라면 반드시 신탁사의 동의서가 있어야 계약이 유효하며 집주인 본인이 아닐 경우 위임장과 인감증명서 두개를 확인하고 계약금은 반드시 대린인이나 다른 사람의 계좌가 아닌 집주인 본인 계좌로 입금하셔야 합니다. 가장 확실한 안전장치는 주택도시보증공사 등의 전세보증 보험 가입이며 계약서에 전세보증보험 가입이 거절될 겨우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다는 특약을 반드시 넣으세요. 보험 가입이 안되는 집은 이미 권리 관계에 문제가 있을 확률이 높습니다. 도움이 되어 계약 잘 하시길 바랍니다 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 주택수에 포함이 됩니다. 상가주택은 건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있으므로 법적으로 주택을 소유한것으로 봅니다. 따라서 다른 주택을 추가로 구매하게 된다면 다주택자가 됩니다. 나중에 집을 파실 때 주택 면적이 상가면적 보다 크다면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받기가 유리합니다. 하지만 면적이 작더라도 주택 부분이 존재하기 때문에 다주택 여부를 따질때는 무조건 주택수에 포함됩니다. 즉 주거 공간이 있으므로 다주택자 판정 시 주택수에 포함이 되며 정확한 세금 계산을 위해 주택과 상가의 면적 비율을 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본을 확인하여 집주인 성함이 계약자와 같은지 (갑구) 에 확인하시고 대출(근저당)이 집값의 70%를 넘지 않는지 (을구) 로 확인을 하시고 건축물대장을 확인하여 내가 살 집이 불법 개조된 곳은 아닌지 용도를 확인하세요. 신분증으로 집주인 본인이 맞는지 대조하고 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 요구하세요. 현장에서 체크해야할 점은 변기 물을 내리며 세면대 물을 동시에 틀어서 수압과 배수를 체크하시고 벽지 구석이나 가구 뒤쪽에 곰팡이나 결로는 없는지 꼭 확인하세요. 에어컨, 세탁기 등 가전 작동 여부도 확인하고 미리 다 사진을 찍어두세요. 계약서 특약 추천 문구로는 입주 전 발생한 시설 파손 및 고장은 임대인이 수리한다, 관리비에 포함되는 전기,가스, 수도 등 항목을 명확히 기재한다 정도를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이 방식을 실무에서 매매가를 인위적으로 부풀리는 up계약, 무자격자의 불법 중개가 결합된 형태이며 분양사무소는 중개 자격이 없으므로 광고비를 명목으로 쓰지만 실질은 법정 한도를 초과한 복비를 챙기는 것이니 이는 공인중개사법 위반에 해당이 됩니다. 실거래를 위반할 경우 질문자님은 취득가액의 최대 10%에 달하는 과태료를 낼 수도 있으며 실제로는 3억을 받았으나 3억 1천만원으로 신고하면 세무당국은 차액 1천만원을 질문자님의 수익으로 보아 광고비로 낸 돈이 필요경비로 인정되지 않을뿐더러 세금 독박을 쓸 위험이 큽니다. 최근 전세 사기나 빌라왕 사건 등의 여파로 정부는 업계약을 이용한 대출 사기를 업격하게 단속하고 있으며 문제가 생기면 질문자님도 공범으로 조사를 받습니다. 현금영수증을 해준다는 말에 속지말고 비정상적으로 높은 광고비는 세무조사의 타깃이 되기 딱 좋으니 정상적인 부동산 거래를 하는 곳에서만 거래를 하시는것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안쓰셔도 법적 효력은 유지가 됩니다. 집주인과 합의하여 월세를 올리기로 했다면 구두 계약도 유효하여 계약서를 새로 쓰지 않고 증액된 금액을 송금하면 기존 계약 조건과 동일하게 기간이 연장된 것으로 봅니다. 다만 주의할점은 보증금이 그대로라면 큰 문제는 없지만 증거는 남기셔야 안전합니다. 보증금 4000만원이 변동 없으므로 예전에 받아둔 확정일자와 대항력은 그대로 유지가 되며 월세만 올릴 때는 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다. 나중에 집주인이 합의한적 없다거나 연체됐다고 딴소리를 할 경우를 대비해서 문자나 카카오톡으로 협의하신대로 이번 달부터 114만원 입금했습니다 같은 기록을 남겨두는 것이 추후 분쟁 발생시를 대비해서 안전합니다. 주의할점은 이번 증액이 계약갱신요구권을 사용한 것인지 별도의 합의 재계약인지 명확히 해두어야 좋습니다. 합의 재계약이라면 나중에 갱신권을 한 번 더 쓸수 있기 때문입니다. 부동산을 통하지 않고 당사자끼리 합의했으므로 별도의 중개수수료나 대필료도 아낄 수 있습니다.