답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 불패 신화의 이유는 지난 50년간 결국 집값은 오른다는 것을 온 국민이 경험하며 자산 형성의 공식으로 굳어졌습니다. 인프라가 서울에 집중되어 살고 싶은 곳의 공급은 항상 부족하다는 인식이 수요를 지탱하였으며 주식, 코인보다 변동성이 적고 주거까지 해결되는 가장 확실한 실물 자산으로 인정받았습니다. 정책 실패의 원인은 규제를 하면 오히려 정부가 공인한 유망 지역이라는 신호를 주어 투기 심리를 자극했습니다. 대책 발표 후 실제 입주까지 3~5년이 걸리는데 그 사아이의 공급 공백을 불안 심리가 파고들어 가격을 올렸습니다. 금리가 낮고 시중에 돈이 많을때 어떤 규제도 안전자산인 부동산으로 쏠리는 돈의 흐름을 막지 못했습니다. 성공의 기억이 만든 강력한 믿음과 시장의 흐름을 규제로만 막으려 했던 뒷북 대응이 실패의 반복을 만들었습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.불법건축물 양성화 특별법이 2026년 한시적으로 시행됨에 따라 양성화되어 건축물대장에 등재되더라도 옥탑 변적이 건축면적의 1/8을 초과하면 층수에 산입이 됩니다. 3층 다가구주택에서 옥탑이 4층 주택으로 인정되면 건물 전체가 다세대주택으로 분류됩니다. 이 경우 1주택 비과세 혜택을 못 받고 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있으므로 반드시 세무 상담 후 결정하셔야 합니다.화장실 확장에 대해서 특별법에선 가능성이 있습니다. 평상시에는 용적률이 꽉 차면 절대 안되지만 이번 2026년 특별법은 용적률 초과 건축물도 구제하는 것이 핵심입니다. 단독주택 연면적 165제곱미터 미만은 일괄 허용, 330제곱미터 미만은 지자체 조례에 따라 가능하니 화장실 확장이 포함된 전체 면적이 이 기준 이내라면 이번에 통과될 확률이 매우 높습니다. 그동안 밀린 이행강제금을 5회분 이상 납부했거나 납부해야 한다는 조건이 붙을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 긍정적인 전망은 공급 신뢰 회복으로 기본주택 등 역대급 물량 공세를 통해서 기다리면 내 집이 생긴다는 신호를 주어 매수 심리는 진정시키고 있습니다. 강력한 세제 정책으로 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다는 인식을 심으며 투기 수요를 원천 차단중입니다. 하지만 부정적인 전망은 다주택자 규제 강화가 매물 출회 대신 증여나 버티기로 이어져 시장에 물건이 없어 가격이 오르는 역효과가 우려되며 정부 주도 개발은 민간에 비해 속도가 느리고 선호도가 낮아서 당장 도심의 질 좋은 주택 수요를 채우기에는 역부족일 수 있다는 우려가 많습니다. 결국 실제 입주까지의 속도와 매물 잠김 해결이 성공의 열쇠인데 규제가 시장의 반발을 이겨내고 안정을 찾을지 아니면 또 다른 폭등을 부를지는 공급의 가시화 여부에 달려있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2013년 자금난으로 한 번 완전히 무너졌던 대형 사업이라 조심스러운 접근이 필요합니다. 아파트 VS 업무지구 대립으로 집을 더 지어라는 정부와 세계쩍인 비즈니스 허블로 만들자는 서울시의 의견 차이로 개발 방향이 계속 바뀌며 시간이 흐르고 있습니다. 현재 토양 정화 작업에만 수년이 걸리는 부지 특성상 속도가 나기 어렵습니다. 태릉CC 개발은 녹지를 훼손하고 아파트를 짓는 것에 대한 환경 단체와 주민들의 반발이 매우 거세며 지금도 막히는 노원구 일대에 대규모 단지가 들어오면 교통 지옥이 된다는 우려로 지자체 협의가 지연되었습니다. 또한 인근 세계문화유산 태강릉 보호 문제로 개발 규모가 계속해서 축소되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 불가합니다. 신생아 특례 매매 대출은 주택법상 주택만 가능합니다. 오피스텔은 업무시설로 준주택에 해당이 되기 때문에 제외됩니다. 저세자금 대출은 오피스텔도 가능ㄴ하지만 매매는 안 됩니다. 아파트일 경우 7.8억원 및 20평 조건은 아파트라면 9억원 이하 85제곱미터 이하 기준을 충족하여 대출이 가능합니다. 대안으로 오피스텔은 정부 특례 대출 대신 일반 은행의 오피스텔 담보대출을 이용해야 하며 일반적인 주택담보대출도 오피스텔은 주택이 아니어서 조건이 까다로울 수 있으며 금리가 더 높을수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.처음 빌릴 때와 달리 연장 시에는 소득이 늘어도 대출 거절 사유가 아닙니다. 소득 구간이 높아졌으므로 연장 시점에 금리가 0.1~0.2 포인트 정도 소폭 인상될 수 있는점 참고 바랍니다. 또한 다른 대출이 있다는 이유만으로 연장이 안되지는 않습니다. 추가 대출로 인해 신용 점수가 급락하거나 현재 연체 중인 것이 아니라면 연장에 큰 지장이 없으니 안심하셔도 됩니다. 연체 이력이 없으시므로 연장은 무난하게 진행될 것입니다. 다만 소득 상승에 따라서 미세한 금리 인상만 예상하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유세(종부세) : 임대 주택을 종부세 계산 대상에서 빼줍니다. 다주택자에게는 가장 큰 혜택입니다. 양도세: 집을 팔 때 세금을 무겁게 매기는 중과를 피하고 오래 보유할수록 세금을 대폭 깎아줍니다. (장기보유특별공제 취득세/재산세: 면적에 따라서 세금을 50~100%까지 감면해 줍니다. 최근 다주택자 임대사업자라는 이름으로 세금을 너무 안 낸다는 비판이 있어 정부는 이 혜택을 축소하거나 폐지하여 시장에 매물이 나오게 유도하려 합니다. 즉 임대사업자는 5% 이내의 낮은 임대료 인상을 약속하는 대신 강력한 세금 감면을 받습니다. 하지만 정부 정책 변화에 따라 앞으로 이혜택이 크게 줄어들 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지방의 미분양 주택을 사더라도 양도세나 종부세 계산 시 주택 수에 포함하지 않아 다주택자 세금 폭탄을 피하게 해줍니다. 1주택자가 인구감소지역의 집을 추가로 사도 1가구 1주택자 혜택을 그대로 유지해 줍니다. 또한 그융 및 건설사를 지우너해주는데 수도권보다 대출 한도를 높여주고금리 혜택을 제공합니다. 기업이나 공공기관이 미분양 주택을 직접 사들여서 임대주택으로 활용함으로써 건설사의 부도를 막고 있습니다. 정부는 세금을 깎아줄테니 지방 집을 사라는 신호를 계속 보내고 있습니다. 다만 수도권 쏠림 현상이 워낙 강해서 실제 미분양이 해소되기까지는 시간이 더 걸릴것으로 보입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 현재도 체감 물가는 여전히 높은 수준이라 많은 사람들이 비슷한 부담을 안고 있습니다. 가장 큰 비중을 차지하는 식비를 잡는 것이 우선입니다. 장을 보기 전 냉장고 안의 재료만으로 요리하는 날을 정해보시고 식재료 낭비를 줄이는 것만으로도 지출이 눈에 띄게 줄어듭니다. 보통 8~9시 이후 대형마트의 신선식품 코너에서 진행하는 20~50% 할인을 활용하면 고기나 채소를 훨씬 저렴하게 구입할 수 있습니다. 두번째로 고정 지출을 재검토 해보세요. 넷플릭스, 유튜브 프리미엄 등 사용 빈도가 낮은 구독 서비스가 있다면 과감하게 해지하거나 가족이나 친구들과 공유하면서 비용을 나누세요. 기존 통신사 약정이 끝났다면 알뜰폰으로 갈아타는 것만으로도 매달 수만원을 아낄 수 있습니다. 마지막으로 거주하시는 지역의 지역사랑상품권을 활용해서 결제 시 5~10% 할인이나 캐시백 혜택을 꼭 챙기시고 에어컨이나 히터 사용 시에도 적정 온도를 유지하고 미사용 플러그를 뽑는 습관만으로도 전기 요금을 방어하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1주택자는 부동산 정책 변화에서 가장 보호받는 계층이므로 너무 불안해 하지 않으셔도 됩니다. 실거주 당장 안하셔도 됩니다. 실거주를 하지 않는다고 집을 뺏거나 당장 벌금을 매기는 법은 없습니다. 나중에 집을 팔 때 세금을 안 내리면 보통 2년은 직접 살아야 합니다. 이시기만 나중에 조율하시면 됩니다. 보유세는 1주택자는 인상폭이 미비합니다. 다주택자 세금을 올려도 1주택자 세금은 유지하거나 깎아주는 것이 정치권의 일반적인 방향입니다. 다만 비거주 1주택 보유세 3% 같은 찌라시 이야기는 실현 가능성이 매우 낮은 루머라고 생각하시면 됩니다. 즉 지금처럼 아파트는 월세를 주고 원룸에 거주하며 경제적 이득을 취하셔도 괜찮아 보입니다. 실제 법안이 확정되기 전까지는 미리 움직여서 이사비나 복비를 낭비하실 필요가 전혀 없습니다. 감사합니다.