답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1월,2월,8월,9월은 신학기나 이사철을 앞두고 전월세와 매매 매물이 가장 많이 나오는 시기라서 선택의 폭이 넓어 원하는 조건의 집을 찾기에 유리합니다. 5월과 11월도 이사 수요가 줄어드는 전형적인 비수기로 이사업체 비용이나 복비 협상에서 유리하며 한가한 일정 덕에 여유로운 이사가 가능합니다. 주의할점은 잔금 납부와 전입신고는 반드시 은행 업무가 가능한 평일 주간에 진행해야 보증금 보호와 대출 실행 과정에서 발생할 수 있는 사고를 막을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과목당 100점 만점 기준으로 단 한과목이라도 40점 미만을 받으면 과락으로 총점과 상관없이 불합격 처리가 됩니다. 1차 시험과 2차 시험 각각 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 합격합니다. 1차 시험과 2차 시험의 점수는 서로 합산되지 않으며 1차와 2차 모두 각각 평균 60점 이상을 달성해야 최종 자격증을 취득할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주변 시세가 11억원이고 들어갈 총 분담금이 7억원이라면 프리미엄이 없는 기준의 분양권 전체 가치는 11-7=4억원입니다. 매수자는 이 4억원에 시장 인기도에 따른 프리미엄을 더하거나 뺀 금액을 계약 당시 권리가액 비율에 맞춰서 초기 비용으로 지급하게 됩니다. 부동산 시장이 좋으면 프리미엄이 붙어서 4억원 이상, 하락기이거나 급매물일 경우 마이너스 프리미엄이 적용돼서 4억원 미만으로 형성됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만약 매도인과 매수인 모두 사업자이고 병원 등 과세와 면세 임대사업이 얽혀 있다면 부가가치세 부담을 피하기 위해 포괄양도양수 요건 충족 여부를 세무사와 미리 확인해야 합니다. 잔금 전 각 병원의 임차인의 원상복구 특약이나 미납 관리비, 월세 내역을 철저하게 확인해서 장기수선충담금 승계 관계를 서면으로 정리 하시고 근생건물의 누수나 균열 등 주요 하자에 대한 매도인의 담보책임 기간을 명시하고 병원 영업에 필요한 소방이나 건축법상 규제와 승계 사항도 점검하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.평일과 주말 낮이랑 밤 등 시간대별로 유동인구와 실제 소비가 이루어지는 주 동선에 상가가 위치하는지 직접 확인해야 합니다. 주변 기존 상가들의 공실률과 실제 거래되는 임대료 수준을 조사해서 제시받은 분양가 대비 현실적인 수익률 산정이 가능한지 검증하시고 배후 세대수의 소득과 연령대 구조와 함께 향후 인근 입주 물량과 교통망 신설 등 상권 확장과 침체 여부를 결정짓는 개발 호재를 함께 분석해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 인대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 임대인이 통지를 받은날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 임차인과 다르게 임대인은 묵시적 갱신 기간중 임의로 계약을 해지할 수 없고 기존 임대차 기간인 2년을 보장해 줘야 합니다. 세입자와의 감정적인 마찰을 피하기 위해서 향후 연락시 전화통화 기록이나 문자, 내용증명 등 문서화된 기록을 남겨서 법적 분쟁에 대비하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.필요한것 딱 하나만 사러 갔다가 화려한 디스플레이와 저렴한 가격에 혹해서 이것저것 담는 충동구매는 저도 당연히 겪어봤고 누구나 겪는 흔한일입니다. 구경하는 재미에 매료돼서 정작 원래 사려던 핵심 품목은 잊버리고 집에 들어와서야 아차 싶어서 다시 마트에 가는 경우도 허다했습니다. 쇼핑 전 구매 목록 메모를 작성하시고 입장 전 필요한 코너만 방문하고 장바구니 대신 손에 들고 쇼핑하기 등을 실천하면서 불필요한 과소비를 줄여야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 기간 중 임차인의 단독 계약 해지는 불가하므로 임대인 합의가 없으면 신규 세입자를 구하고 중개수수료를 부담해야 하는 관행이 있습니다. 청약 당첨 아파트 입주시 버팀목전세대출의 목적물 변경 신청을 진행하거나 대출금을 일부 상환해서 이전하는 HUG 보증 요건을 유지해야 합니다. 신규 입주 보증금이 긴급히 필요한 경우 전세보증금 담보대출을 활용해서 만기 후에도 보증금을 미반환할 경우 임차권등기명령 후 법적 절차를 밟아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공시가격 수도권 1.6억원 이하 등 소형, 저가주택 소유시 청약,대출시 예외적으로 무주택으로 인정받을 수 있습니다. 무주택이 어렵다면 지정 기한 내 기존 주택을 처분하는 약정을 통해서 1주택자 상태로 주택담보대출을 신청할 수 있으며 매수 아파트가 비규제지역이면 대출 규제가 완화되며 부족한 자금은 신용대출이나 소득증비 보완을 통해서 준비하시는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만기전 퇴거에 합의하고 신규 임차인 보증금 또는 임대인의 자체 자금으로 3억원을 선지급받는 조건의 작성 각서를 교부하고 임대인이 주택담보대출이나 전세보증금 반환대출을 조기 실행해서 일부 금액을 먼저 반환해 주도록 협의하시면 됩니다. 임차인이 기존 전세계약서와 보증금 반환 채권을 담보로 시중은행의 단기 대출을 신청해서 자금을 확보해도 되고 임대인이 협의해 주지 않는다면 만기에 보증금을 돌려받아야 할수도 있습니다. 감사합니다.