답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.비규제지역 2주택까지는 중과없이 일반세율로 취득세가 적용되어 진입 장벽이 낮으며 양도세는 2주택자로서 비과세 혜택은 포기해야 합니다. 특히 2026년 5월 0일 양도세 중과 유예 종료 이후 정책변화에 따라 세부담이 급증할 수 있습니다. 보유세는 공시가격 합산액이 9억원을 넘으면 종부세 대상이며 최근 보유세 강화 기조로 유지비용이 상승 중입니다. 투자 판단은 다주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 논의가 있어 장기 보유 실익이 줄어들 수 있으며 갭투자의 시세차익보다 양도세와 보유세 비용이 더 클 수 있습니다. 3억원대 지방/외곽 2주택보다는 상급지의 똘똘한 한 채로 갈아타는 것이 세후 수익률 면에서 유리할 가능성이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.24세 미혼이라도 경제적 독립만 증빙하면 어머니 명의의 방에서 세대분리가 충분히 가능합니다. 어머니와 다른 주소지로 전입신고가 되어야 하며 월 세전 소득이 103만원 이상이어야 합니다. 이 소득이 최근 12개월간 꾸준히 발생했다는 점을 증빙하면 됩니다. 계약자가 어머니이므로 질문자님은 어머니의 명의의 집에서 본인이 별도 생계를 유지하며 무상으로 산다는 무상 거주 확인서와 어머니와 본인 간에 맺는 전세/월세 전대차 계약서 중 하나를 준비해 주민센터에 방문하시면 됩니다.어머니 명의의 임대차 계약서 복사본, 본인 서득 증빙 서류 (원천징수영수증, 소득금액증명원 등) , 본인 신분증 및 도장을 준비하시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 > 잔금 후 즉시 (보통 15~30일 이내) 전입해야 하며 미이행 시 취득가액 10% 범위 내 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 보증금 미반환으로 인한 임차권 보호는 정당한 사유로 참작될 여지가 큽니다. 다만 사후 소명보다는 송파구청 부동산정보과에 임차권등기 절차 때문에 2주 지연된다고 사전 상담을 받아 기록을 남기는 것이 가장 안전합니다. 질문 2> 단독 명의라도 세대원이 먼저 진입하여 실거주를 시작하면 가족의 실거주로 인정되어 의무 위반에서 벗어날 가능성이 매우 높습니다. 본인은 기존집의 대항력을 위해 전입을 유지하고 배우자가 4/30 전까지 송파 매물로 먼저 전입하는 방법을 추천합니다. 가장 확실하나 대답은 송파구청 부동산정보과 02-2147-3064번으로 문의해 보세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보금자리론 심사를 위한 재감정은 필수 절차이니 안심하셔도 됩니다. 다시 받는 이유는 주택금융공사는 반드시 자신들이 지정한 협약 감정평가사의 결과만 인정합니다. 개인적으로 받으신 것은 참고 자료일 뿐입니다. 이번 감정은 무료이며 실질심사 단계이므로 3~5일 이내에 끝납니다. 전체 승인 일정이 크게 밀리지는 않습니다. 이미 기존 감정 사실을 알리셨으니 더 연락하실 필요는 없으며 적어놓는다는 것은 심사시 참고사항으로 기록하겠다는 뜻입니다. 공사 규정상 거쳐야 하는 형식적인 무료 절차이니 기다리시면 되고 평가사 방문 전화만 잘 받아주시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다세대 빌라는 대지지분이 작아도 건물 등기가 있다면 원칙적으로 입주권이 나오며 현금청산 대상이 아닙니다. 권리산정기준일 이후 지분 쪼개기 매물이거나 분양 신청 기간 내에 신청하지 않은 경우에만 현금청산이 됩니다. 현재 송파구는 규제지역으로 2주택시 8% 중과, 3주택 이상 12% 중과가 됩니다. 하지만 취득 주택이 공시가격 1억원 이하라면 주택 수와 상관없이 1.1% 기본세율만 적용이 됩니다. 즉 빌라는 지분이 작아도 입주권 확보가 가능하지만 송파구는 규제지역이라 2주택부터 세금 폭탄이 발생하니 공시가격이 1억원 이하인지 확인이 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 비아파트인 빌라도 현재 등록 대상이며 주택임대사업자 등록이 가능합니다. 의무 임대 기간 6년 또는 10년을 준수하고 임대료 증액 5% 제한, 보증보험 가입 의무가 있습니다. 빌라를 등록하면 거주 중인 부천 아파트를 팔 때 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 거주주택 비과세 특례가 가장 큽니다. (단 아파트에 전 세대원이 2년 이상 실거주, 빌라 임대 개시 당시 수도권 공시가격 6억원 이하, 지자체와 세무서 양쪽 모두 사업자 등록 ) 주의할점은 공시가격이 수도권 6억원 이하여야 세제 혜택이 있으며 의무 기간 내 매각 시 최대 3000만원의 과태료가 발생합니다. 아파트 비과세를 노린다면 유리하지만 보증보험 등 의무 사항이 까다로우니 실익을 먼저 따져보시길 바립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 갭투자 허용의 핵심은 재개발, 재건축 지역의 실거주 의무 완화입니다. 원래는 사자마자 직접 살아야 하지만 철거 임박 등 특별한 사유가 있는 재개발, 재건축 단지에 한해 실거주 없이 전세를 끼고 사는 것을 예외적으로 허용해 주는 것입니다. 곧 부술 노후 주택에 억지로 실거주해야 하는 불편을 줄이고 거래 절벽을 막아 정비사업을 원활하게 하기 위함입니다. 주의할점은 모든 구역이 아니라 특정 정비구역에 한정되며 여전히 구청의 허가가 필요하므로 무분별한 투기는 차단이 됩니다. 즉 곧 헐릴 집이니 실거주 2년 안 채워도 전세 끼고 사게 해주겠다는 제한적인 허용입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택담보대출은 추가 대출 시에도 새로운 법적 계약을 맺는 것이므로 인감증명서와 집문서가 필여합니다. 인감증명서는 등기부상에 대출 금액을 높여 적는 추가 설정을 해야 하는데 이때 국가가 공인한 본인 확인 서류가 반드시 필요합니다. 집문서 또한 은행이 이미 담보를 잡았어도 대출 때마다 실소유주의 담보 제공 의사를 원본으로 확인하는 것이 원칙입니다. 심사 시 요구하는 이유는 심사 통과 후 즉시 대출 계약을 진행하여 절차를 빠르게 끝내기 위해 미리 요청하는 경우가 많습니다. 직원이 미숙해 보였을 순 있지만 서류 요청 자체는 지극히 정상적인 절차이며 찜찜하시다면 인감증명서 비고란에 대출용이라고 적어서 제출하셔도 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대항력이 (전입신고 + 확정일자 ) 은행 대출보다 앞선다면 보증금을 전액 돌려받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 현재 가장 강력한 법적 보호 조치를 다 하셨으므로 안심하셔도 됩니다. 낙찰자가 보증금을 다 주지 않으면 거부할 권리가 있습니다. 돈 다받기 전까지 계속 거주하시면 됩니다. 지금 당장 등기부등본을 떼서 내 전입일보다 앞선 근저당(대출)이 없는지 재확인하시고 경매 통지서가 오면 꼭 배당요구를 기한 내에 신청하셔야 보증금을 돌려받으실 수 있습니다. 마지막으로 보증금을 돌려받기 전까지는 절대 전입을 빼시면 안됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 아니요 거주하지 않아도 됩니다. B빌라 취득일로부터 3년 이내에 A아파트를 팔기만 하면 됩니다. 비과세를 결정짓는 것은 새집의 거주가 아니라 기존 A의 거주 및 보유입니다. 이미 A에서 10년 이상 사셨으므로 요건은 충분합니다. 질문2: 네 기본세율이 적용됩니다. 전용면전 60제곱미터 이하, 수도권 6억원 이하인 비아파트를 2027년 12월까지 최초 구입시 혜택을 받습니다. 기존 1주택 상태에서 이 빌라를 사더라도 2주택 중과세율이 아닌 기본세율이 적용이 되며 향후 다른 주택을 추가 매수할 때도 이 빌라는 취득세 주택 수 산정에서 빠집니다. 감사합니다.