답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.위례신도시는 강남권 생활권과 쾌적한 녹지가 최대 장점이지만 그동안 대중교통 부족이 유일한 약점으로 꼽혔습니다. 하지만 현재 위례선 트램이 2026년 개통 예정으로 단지 간 이동 및 5,8호선 환승이 획기적으로 계썬이 되며 삼성역 10분대 진입이 간으해질 핵심 호재입니다. '휴먼링' 산책와 '트랜짓몰' 상권 덕분에 실거주 만족도가 매우 높습니다. 현재의 대중교통 불편함이 트램과 신사선으로 해결되는 중이라 미래가치가 매우 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매년 6월 1일 기준 1주택자는 공시가격 12억 초과 시 부과하면 2주택 포함 다주택자는 인당 공시가격 합계 9억원 초과 시 부과합니다. 부부 공동명의라면 인당 9억원씩 총 18억 공제가 가능합니다. 최근 규제 완화로 2주택까지는 일반세율을 적용하며 과거처러 조정대상지역이라 무조건 세금을 두 배로 내는 중과세는 거의 사라졌습니다. 또한 3주택 이상이더라도 합산 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 중과세율을 적용하지 않으며 기본 공제금이 6억원에서 9억원으로 올라가며 과세 대상자 자체가 많이 줄었습니다. 즉 2주택자도 인당 9억원만 안 넘으면 세금이 없으며 넘더라도 일반 세율로 계산되어 부담이 예전보다 훨씬 적습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 맞습니다. 필지 1000만원 X 4.5 = 4500만원 / 필지 2 1000만원 X 4.2= 4200만원 으로 합계 8700만원 입니다. 오피스텔은 일반 주택과 달리 토지와 건물을 각각 계산해야 합니다. 토지분 채권은 위에서 구한 8700만원에 해당하는 채권을 매입하고 건물분 채권은 건축물대장의 건물 시가표준액을 별도로 확인하여 그 금액만큼 채권을 추가 매입합니다. 최종매입으로 토지분과 건물분 채권 금액을 합산한 뒤 1만원 단위로 맞추어 매입하시면 됩니다. 즉 8700만원 계산은 맞지만 건물분 시가표준액도 잊지 않고 더해서 채권을 사셔야 등기가 반려되지 않습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상업지역 내 위락시설 5군을 숙박시설 6군으로 바꾸는 것은 하위군으로 이동이므로 용도변경 신고를 통해 합밥적으로 가능합니다. 상업지역은 숙박시설 설치가 가능한 곳이라 용도 변경 자체는 문제 없습니다. 방을 4개에서 2개로 합치는 계획도 가능하나 숙박시설 기준에 맞는 소방, 피난시설 및 주차 대수를 충족해야 합니다. 현재 위락시설을 숙박으로 쓰는 것은 무단 전용이므로 이번 기회에 신고하시면 향후 단속 걱정 없이 운영이 가능합니다. 다만 도면 작성과 신고가 필요하므로 지역 건축사 사무소를 통해 절차를 밟으시길 권장합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 걱정안하셔도 되며 계약 해지 증거로서 법적으로 갱신 거절 통지로서 효력이 있습니다.주택임대차보호법상 기준인 만료 2개월 조건에도 충족하고 내용도 명확합니다. 상대방대 네~ 라고 답장을 보냈으므로 의사표시가 도달했음이 완벽히 증명합니다. 다만 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 문자가 효력은 있지만 나중에보증 보험 이행 청구시는 문자 캡쳐보다 우체국이 증명하는 내용증명을 훨씬 공신력 있는 서류로 취급합니다. 보험금 청구 서류 준비를 위해 공식적인 절차가 필요하니 양해해달라고 좋게 말하고 내용증명을 한 통 보내두는 것이 가장 완벽한 대비책입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산은 일반 물건과 달리 14일 이내 철회권이 적용되지 않습니다. 계약서에 도장을 찍었따면 500만원은 아쉽지만 포기해야 계약 파기가 가능합니다. 상대방의 명백한 과실이 없다면 내용증명을 보내도 강제로 돈을 돌려받을 수는 없습니다. 해지 의사 표시를 남기는 용도일 뿐입니다. 유일한 희망은 정식 계약 전 가계약 상태인 경우입니다. 이때는 대행사와 협의해 돌려받을 여지가 있으니 계약서 명칭을 다시한번 확인해 보세요. 안타깝지만 정식 계약이라면 환불보다는 계약금 포기가 원칙입니다. 혹시 분양과정에서 대행사가 거짓 정보를 준 사실이 있다면 허위 광고로 해당이 입증이 된다면 계약금 반환을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정계약 전 계약금 수령은 위법 가능성이 큽니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제 8조 및 시행령 11조에 따르면 분양대금 중 계약금은 '계약 체결 시" 에만 받을 수 있습니다. 정식 계약서 작성 전에 미리 돈부터 받는 것은 명백한 절차 위반이며 이를 어길 시 분양사업자는과태료나 벌금등의 처벌을 받을 수 있습니다. 또한 대행사가 가계약인지 정계약금인지 명확히 설명하지 않고 무조건 10%를 넣어야 한다고 유도했다면 이는 중요 사항에 대한 고지 의무 위반에 해당합니다. 정식 계약서에 도장을 찍기 전이라면 입금한 돈은 법적으로 청약 증거금이나 예약금 성격이 강하여 본계약이 성립되지 않았다면 원칙적으로 전액 반환하는 것이 판례의 입장입니다.환불 거부 시 먼저 건분법 위반 및 계약 미성립에 따른 원상회복을 요구하는 내용 증명을 보내시고 해당 분양 사업장이 위치한 시군구청의 건축과나 주택과에 신고하세요. 행정 지도가 들어가면 대행사는 매우 난처해 집니다. 마지막으로 1372 소비자상담센터를 통해 피해 구제를 신청하세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축비 상승과 공급 부족으로 인해 집값이 크게 떨어지기는 어려운 구조입니다. 공사비 급등으로 인해 새로 짓는 아파트가 줄어든 공급 부족 상태이며 전세가가 오르면서 매매가를 받쳐주고 있습니다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사고 시퍼도 돈을 빌리기 어렵고 경기 침체로 구매력이 낮아진 상태입니다. 앞으로의 전망은 전체적으로 확 오르거나 내리기보다 서울 수도권 등 인기 지역만 오르는 양극화가 심해질것으로 보입니다. 공급 부족이 하락을 막고 대출 규제가 상승을 막는 팽팽한 형국입니다. 당분간은 지역별 차별화가 뚜렷한 흐름이 이어질 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.걱정하지 않으셔도 되며 지금 문구도 매우 강력한 임차인 보호 문구입니다. 보통 잔금일까지만 제한하는데 이 문구는 보증금 반환시까지 대출을 금지하므로 보호 기간이 오히려 더 깁니다. 임차인 1순위라는 표현 자체가 잔금일 전 대출을 받지 않겠다는 뜻을 이미 포함하고 있습니다. 문구를 수정하기 보다 잔금 당일 아침에 등기부등본을 꼭 떼어 변동이 없는지 확인하고 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.배우자(여자)의 세대분리 기간은 전혀 상관없습니다. 대출 신청일 당시에만 두 분 모두 무주택이면 되며 과거 세대분리 기간을 따지는 조건이 없습니다. 남편분이 대출 신청자이므로 배우자는 신청 시점에만 무주택 세대원으로 확인되면 충분합니다. 주의할점은 생애최초는 안되지만 신혼부부 전용 디딤돌 등 무주택 자격 대출은 계획대로 진행이 가능합니다. 설 지나고 바로 세대분리 하셔도 1~3개월 내 매매 시 대출받는데 아무런 지장이 없습니다. 다만 남편 단독 명의, 단독 대출로 진행하시더라도 두분의 자산을 합쳐서 기준 2026년 기준 약 4.6억 내외를 넘지 않아야 하며 이때 배우자가 부모님과 같이 살고 있었더라도 배우자 본인 명의의 자산만 계산되므로 안심하셔도 됩니다.