답변 내역
- 아파트 양도소득세와 취득세 관련하여 문의합니다.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.• A 주택 (현재 거주 중): 2008년 10월 매입 후 현재까지 거주• B 주택 (포항 신규 분양 아파트): 2023년 4월 29일 잔금(납부 완료) 및 2023년 6월 14일 등기 완료 → 현재 2주택 보유 중 •C 주택 (신규 매입 예정)A 주택을 매도하고 C 주택을 매입하여 이사 예정A 주택의 양도세 비과세를 위해서는 반드시 A 주택의 양도일(잔금일/등기일)을 C 주택의 취득일(잔금일/등기일)보다 앞세워야 하며, 그 기한은 2026년 6월 14일 이전입니다. 기술적으로는 전세 대출과 주담대가 일시적으로 동시 보유될 수 있지만, 유주택자가 되는 순간 기존 전세 대출의 즉시 또는 단기 상환 의무가 발생할 가능성이 매우 높으며, DSR 규제로 인해 잔금 대출 한도가 크게 제한될 수 있습니다.반드시 신규 아파트 잔금 납부 이전에 두 대출의 금융기관과 상담하여 상환 기한, DSR 문제 및 대출 유지 가능성을 정확히 확인해야 합니다경제 / 부동산25.10.1900
- 전세대출이 있는 상태에서 주택담보대출이 가능한가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.전세 대출이 남아있는 상태에서 주택담보대출을 받는 것은 금융 당국의 정책 및 개인의 대출 조건에 따라 가능 여부가 결정되므로, 반드시 주거래 은행 또는 대출 전문 기관과의 상세한 상담을 통해 정확한 정보를 얻어야 합니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 주거관련 부동산 매수 스트레스 안받고싶습니다안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.출퇴근 거리를 줄이고 예산 내에서 실거주를 안정시키는 것이 스트레스를 최소화하는 데 가장 현실적입니다.스트레스를 줄이는 가장 좋은 방법은 무리하지 않는 매수입니다. 월 250~300만 원은 대출 원리금과 생활비를 분리하는 데 있어 넉넉할 수 있습니다. 스트레스를 줄이려면 월 대출 원리금 상환액을 최소화하고, 나머지 금액은 저축/투자 여력으로 확보를 추천합니다. 실거주 만족도 우선: 4억 원대의 구축 아파트(20평대) 중 직장/학교/교통/마트 등 실생활 인프라가 잘 갖춰진 곳을 최우선으로 선택하세요. 시세 차익 포기마인드: 집값 상승을 기대하기보다 이 가격에 평생 살 집을 산다는 마인드로 접근하면, 시세 변동에 따른 스트레스가 크게 줄어듭니다.아파트는 스트레스 관리 면에서 가장 무난한 선택입니다.건축/수리/관리 스트레스 최소화 (관리사무소 이용).환금성이 좋고 시세 파악이 용이하여 재산 가치 변동에 대한 스트레스가 상대적으로 적습니다. 스트레스를 받지 않으려면 단독주택 건축은 피하시고, 영통/망포/기흥 지역의 4억 원대 실거주 만족도가 높은 아파트를 매수하는 것이 가장 현실적이고 현명한 선택입니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 아파트 전세 살면서 저축과 투자를 동시에 하고 싶은데 전략은??안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재 살고 있는 전세금에 대한 대출 이자를 최대한 낮은 금리로 이용할 수 있는지 확인해보세요.청년 전세자금대출 등 정부에서 지원하는 저금리 대출 상품을 이용할 수 있는지 알아보는 것이 이자 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. (예: 연 소득 기준 충족 시 1.2% 등 낮은 금리 대출)전세자금대출 이자는 월세보다는 상대적으로 낮은 경우가 많으므로, 월세로 전환하는 대신 대출 이자를 최소화하는 데 집중하면 매월 주거 비용을 절감하여 저축/투자 여력을 확보할 수 있습니다.월세 부담이 없는 상태에서 확보한 저축 여력을 활용해 소액으로 시작할 수 있는 투자를 병행합니다.적금/예금으로 목표 기간(2년)에 맞춰 안정적인 금액을 모을 수 있도록 활용합니다.주식을 통해 분산 투자 원칙에 따라 매월 일정 금액을 꾸준히 투자하는 적립식 투자를 고려해 보세요. 시장 상황에 따라 다르지만, 장기적인 관점에서 자산을 증식하는 데 도움이 될 수 있습니다.장기적인 관점으로 갭투자 등 부동산 공부등이 있습니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 임대사업자 보증금 인상에 대한 질문입니다.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.등록된 임대사업자 주택은 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인과 신규 계약을 하더라도 임대료 증액에 제한을 받습니다. 주변 시세만큼 보증금이나 월세를 정상화시키려고 해도, 직전 임대차 계약의 임대료를 기준으로 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.이는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자의 의무사항이며, 임대등록을 유지하는 전체 임대기간 동안 적용됩니다. 즉, 질문자님의 경우, 6년 전의 저렴했던 보증금과 월세를 기준으로 최대 5%까지만 새로운 임차인과 계약 시 증액이 가능합니다. 임대료 증액 제한은 해당 주택이 민간임대주택으로 등록되어 있는 한 계속 유지되는 의무입니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 버팀목대출 가능한 집 인지 알 수 있는 방법 있나요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출 가능 여부를 확인하려면 주택 자체의 조건 외에도 임차인(대출 신청자)의 개인적인 자격 요건과 주택도시기금의 대출 심사 기준을 모두 충족해야 합니다.현재 살고 계신 집이 중소기업청년(중기청) 대출이 가능했다면, 주택의 물리적인 조건(면적, 불법 건축물 여부 등)은 버팀목 대출의 기본 요건을 충족할 가능성이 높습니다. 하지만 보증금 한도 및 주택도시기금의 심사를 거쳐 최종 결정됩니다.버팀목 대출 가능 여부를 정확히 알려면 다음의 세 가지 기준을 확인해야 하며, 최종 확인은 주택도시기금 수탁은행이나 주택도시기금 콜센터1599-0800를 통해 가능합니다. 현재 중기청 대출을 받고 계신 것과 별개로, 새로운 대출 신청자는 본인의 소득, 자산, 무주택 여부, 그리고 전세 계약 조건에 맞춰 심사를 다시 받아야 합니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 주택 임대 사업자를 등록하는 것은 어떤 장점이 있나려?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대 소득이 연 2,000만 원을 초과하여 종합소득세 신고 대상이 될 경우, 종합과세 시 소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있어 등록의 이점이 더욱 커집니다. (다만, 주택의 면적, 기준시가, 등록 시기 등에 따라 혜택 요건이 달라지므로 최종적으로는 전문가와 상담하시길 권합니다.) 주택 임대사업자 등록은 세제 혜택과 함께 다음과 같은 의무와 제약이 따릅니다.1. 임대 의무 기간 준수: 등록 유형에 따라 최소 10년 등 의무 임대 기간을 준수해야 합니다. 의무 기간 내 임의 매각 시 감면받은 세액이 추징될 수 있습니다.2. 임대료 증액 제한: 임대료(보증금, 월세) 인상률은 연 5% 이내로 제한됩니다.3. 임대보증금 보증 가입 의무: 임대사업자는 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다.4. 세무서 사업자 등록: 임대 소득이 있는 경우 임대개시일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다. (연 2,000만 원 초과 시 종합과세 의무, 미등록 시 분리과세 혜택 축소)경제 / 부동산25.10.1900
- 전세연장계약 시 확정일자는 언제 받는 건가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1. 잔금을 치르기 전 확정일자를 받을 수 있나요?네, 가능합니다.새로 작성된 전세 연장 계약서에 바로 확정일자를 받으실 수 있습니다. 확정일자는 계약이 존재함을 공적으로 입증하는 효력이 있으며, 잔금 지급 여부와 관계없이 계약서 작성 후 받을 수 있습니다. 중요한점은 기존 보증금에 대한 우선변제권은 최초 확정일자일로 그대로 유지되지만, 인상된 보증금 5%에 대해서는 새로 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생합니다.2. 잔금을 치르고 나서 확정일자를 받아야 하나요?아닙니다. 위에서 말씀드렸듯이, 잔금 지급 전에도 계약서 작성 후 바로 확정일자를 받을 수 있습니다. 보증금 보호를 위해 계약서에 서명한 즉시 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다.3. 잔금을 치르기 전 새로 작성한 전세 계약서로 대출 연장, 보증보험 연장을 진행하면 되나요?네, 맞습니다.전세 연장 계약서를 가지고 은행에 방문하여 전세 대출 연장을 신청해야 하며, 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사 등에 전세보증금 반환보증 보험 연장도 별도로 신청해야 합니다.경제 / 부동산25.10.195.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 나는자연인이다보면 넓게 넓게 집을 짓던데 도로도없는 상황에서 수십평대 집을 어떻게 짓는것인지안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.도로가 없어도 건축이 가능한 몇 가지 예외가 있습니다.첫번째로 건축허가 면제 대상: 창고 등 일정 규모 이하의 소규모 건축물(농막, 간이 시설)은 건축 신고나 허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만, 주거용으로 사용하는 것은 제한됩니다. 두번째론 오랫동안 주민들이 사실상 통로로 이용해 온 길(현황도로)에 대해 건축위원회 심의 등을 거쳐 예외적으로 건축허가가 나는 경우가 있습니다. 특히, 기존에 집이 있었고 상수도 등 공공시설이 설치된 경우라면 가능성이 있습니다.마지막으로 주택이 아닌 임시 거처용 농막 등으로 신고한 후 거주하는 경우입니다. 다만, 농막은 연면적 20㎡(약 6평) 이하로 제한되며, 주거용으로 사용이 불가능합니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 부산권 동네는 크게 상관없는데 보증금 100짜리 원룸이 있을까요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.이사 날짜가 가까워졌다면 온라인 탐색 시간을 줄이고, 가장 관심 있는 지역의 신뢰할 만한 부동산 중개소 2~3곳을 직접 방문하여 원하는 보증금/월세 조건을 이야기하고 매물을 찾아달라고 요청하는 것이 가장 빠르고 확실합니다.보증금 100만 원은 유지하되, 월세가 40만 원까지 올라가도 되는지, 아니면 청결도를 조금 포기하고 월세를 30만 원 초반으로 맞출지 등 우선순위를 유연하게 조정해야 원하는 날짜에 계약할 수 있습니다.결론적으로, 부산에서 보증금 100만원 원룸을 찾는 것은 가능하지만, 깨끗한 집을 원하신다면 월세 예산을 조금 높이거나(40만원 이상), 교통의 편리성을 일부 포기해야 할 가능성이 높습니다.경제 / 부동산25.10.1900