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중개대상물 확인 설명서 조세 관련 질문 드려요
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.실제로 취득세등 제반업무를 진행하는 분은 법무사님이 맞기 때문에 중개사님이 하신 말씀이 틀린 말씀은 아닙니다.법무사님이 1.1%로 정확하게 취득세 신고 접수하시면 문제는 없습니다.다만, 중개사님의 경우 중개대상물의 확인·설명의 불성실 및 근거자료 미제시로 인하여 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.참고공인중개사법제51조(과태료) ① 삭제 <2014. 1. 28.>② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013. 6. 4., 2014. 5. 21., 2019. 8. 20., 2023. 4. 18.>1.~1의5. 생략1의6. 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자이하 생략
세금·세무 / 취득세·등록세
24.06.29
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부부명의 양도세 세무소 설프신고 문의드립니다!!
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.소득세법상 주택을 양도한 자와 그 배우자는 1세대로 보며, 부부가 각각 단독세대를 구성하거나 별거 중이더라도 달라지지 않습니다.따라서 질문자님이 기재하신 사실관계에 따르면 1세대가 2주택을 소유하다가 그중 1주택을 양도하는 경우이며 일시적 2주택 비과세등 요건을 충족하지 않는 것으로 판단됩니다.따라서 할아버지 및 할머니 지분 모두 기본세율로 양도세 신고하시면 되겠습니다. 참고소득세법 집행기준88-152의 3-3 【부부가 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거한 경우】현행 「민법」에서 혼인은 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따라 신고함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있어, 부부가 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라도 법률상 배우자는 같은 세대로 본다.
세금·세무 / 양도소득세
24.06.29
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A주택 취득, B주택 상속 받았는데 A주택팔때양도세 피하는방법
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.A주택의 취득 당시 구리시가 조정대상지역에 해당하므로 A주택 양도 시 비과세를 적용받으려면 2년 이상 거주하셔야 합니다.한편, 상속주택과 그밖의 주택을 소유한 1세대가 보유기간등 요건을 충족하여 그 밖의 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세가 적용됩니다.
세금·세무 / 양도소득세
24.06.28
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아파트 매도 시 양도세 절세 방법에 관하여
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 임차인들에게 지급한 명도비용은 필요경비에 해당합니다.매도인이 명도비용을 필요경비로 인정받으려면 반드시 매매 계약서에 매도인의 책임하에 명도가 이루어져야 하고, 그 비용은 매도인이 부담한다는 내용이 포함되어 있어야 합니다.그밖에 양도인이 임차인에게 명도비용 송금 시 적요를 '명도비용' 등으로 기재할 것을 권해드립니다.참고【필요경비】 명도비용이 양도세 필요경비로 인정되는지? : 네이버 블로그 (naver.com)
세금·세무 / 양도소득세
24.06.28
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월세 임대소득신고는 어떻게하나요?
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.2주택을 소유한 개인의 경우 주택 임대소득 중 월세에 대해 소득세를 신고•납부해야 합니다.전기 임대수입이 2400만원 미만이면서 당기 임대수입이 7500만원 미만인 경우 단순경비율 42.6%가 인정되므로 장부 없이 추계로 신고 가능합니다. 이 때 장부 없이 추계신고하는 경우 원칙적으로 무기장가산세(납부할세액의 20%)가 발생하나 전기 수입 4800만원 미만인 경우 가산세는 발생하지 않습니다.임대수입이 대략 620만원 가량 예상되므로 추계신고 시 사업소득금액은 약 350만원이고 이를 근로소득과 합산하여 신고하면 됩니다.반면, 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 14% 세율로 분리과세를 선택할 수 있으며 620만원에 필요경비 50% 및 200만원 공제 적용 시 합산과세보다는 분리과세가 더 유리할 것으로 사료됩니다.한편, 주택임대사업자의 경우 다음해 2월에 면세사업장현황신고를 하며 신고된 내용을 바탕으로 5월에 종합소득세 신고를 하게 됩니다.만약 23년 귀속 소득세를 무신고한 경우 기한후신고를 할 수 있으며 신고기한으로부터 1개월 내 신고 시 무신고가산세 20%의 50%가 감면됩니다.
세금·세무 / 종합부동산세
24.06.27
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7000만원 가량의 아파트 증여 시 필요 서류
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.https://ezb.co.kr/statement/Nwn6G2zTRAnAVwb증여세: 약 194만원https://ezb.co.kr/statement/BPPoBjJzPaPbkzK취득세 및 등기비용: 약 240만원아파트의 경우 유사매매사례가액이 존재하는 경우가 많으므로 홈택스에서 유사매매사례가액을 조회하신 후해당 금액으로 증여재산가액을 신고하시길 권해드리며홈택스-세금신고-증여세 신고-재산가액 스스로 평가하기를 통해 유사매매사례가액 계산 가능합니다.홈택스에서 증여세 신고 시 유사매매사례가액으로 신고하시는 경우 증여 계약서 및 가족관계증명서 정도만 증빙으로 제출하시면 됩니다.혹시나 증여일 전 10년 내 사전증여하신 적이 있다면 해당 아파트 증여와 합산신고하셔야 하니 참고 부탁드립니다.이 정도만 주의하시면 저가 금액 증여세는 셀프로 신고하셔도 크게 무리는 없습니다.다만, 법무사에서 증여 계약서 작성 및 검인, 등기 등을 도와주시는데 이런 서류들은셀프로 하기 번거롭기 때문에 증여세 신고를 제외한 나머지 업무들은 법무사 통해서 하시는 것이 편합니다.
세금·세무 / 증여세
24.06.27
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다주택자 취득세 중과 시점 질문입니다.
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.넵 계약체결시점 현재를 기준으로 분양권에 의한 주택이 준공됐을 때의 취득세 주택수를 산정하므로취득세 중과를 피하려면 계약 체결 전에 주택을 양도하신 후 분양권 계약을 체결해야 합니다.한편, 보유 중인 두 주택 중 취득 시점의 공시가격이 1억 미만인 주택이 있다면 주택수에 포함되지 않으므로 이 경우에는분양권 계약을 체결하셔도 취득세 문제가 없습니다.
세금·세무 / 취득세·등록세
24.06.27
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남편사망으로 아파트 상속받은 부인이 집을 팔면?
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.질문자님과 가족을 포함한 1세대가 해당 상속주택 외 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 보유(또는 보유 및 거주)해야 하는데피상속인과 상속인이 동일한 세대로서 보유 및 거주했기 때문에피상속인과 상속인의 보유 및 거주기간을 통산합니다.예를 들어 남편이 30년간 보유한 아파트를 부인이 상속받은 직후 양도하더라도남편과 부인의 보유기간을 합쳐 2년 이상이므로 요건을 충족하는 것입니다.한편, 상속주택 외 다른 주택을 보유하여 비과세가 적용되지 않는 경우에는양도세가 과세되는데 이 때에도 상속받은 주택에 대해서는 2년 이내 단기보유로 인한 중과세율이적용되지 않습니다. (비과세 보유기간 판정 시와 마찬가지로 보유기간이 통산됩니다.)상속주택 양도 시에는 취득가액이 문제가 되는데 이 때 감정평가를 받아 해당 금액으로상속재산가액을 신고하게 되면 취득가액이 높아져 양도차익이 줄어들게 됩니다.
세금·세무 / 양도소득세
24.06.27
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공동상속받은 시골집이 1가구2주택에 포함되는지요?
안녕하세요. 이준호 공인중개사입니다.양도소득세 계산 시 소수지분자의 상속주택은 다른 주택 양도 시 주택수에 포함되지 않습니다.혹은 최연장자등에 해당하여 소수지분자가 아니라 하더라도 상속주택과 그 밖의 주택을 보유하다가그 밖의 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 해당하므로 비과세가 적용됩니다.참고소득세법 시행령 155조 1세대 1주택의 특례 (일부 생략)① 생략② 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2022. 2. 15. 개정)③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2022. 2. 15. 개정)1. 당해 주택에 거주하는 자 (1994. 12. 31. 개정)2. (삭제, 2008. 2. 22.)3. 최연장자 (1994. 12. 31. 개정)이하 생략
경제 / 부동산
24.06.27
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최근에 아파트 매도했는데 질문드립니다
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.넵 맞습니다. 소유권이전등기등에 관련된 비용은 매수자 부담입니다.매도인은 양도소득세를 부담하는 것이나, 양도자인 어머니와 형이 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도세는 없습니다.양도세가 과세되는 경우 양도세 계산을 하려면 취득가액을 알아야 합니다.
세금·세무 / 양도소득세
24.06.26
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