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비싼땅에 주차장들이 있던데 수익성이 좋은가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 강남이나 여의도와 같이 아주 비싼 땅에 주차장 영업을 하는 곳들이 있습니다. 임대를 주거나 건물을 올리는 것이 수익성은 더 좋을지 몰라도, 그렇게 못하고 있는 것이지요.땅 주인이 한꺼번에 들어가는 건설비가 부담스럽거나, 토지위의 지상권을 누군가에게 빌려주었거나 하는 경우에는 개발을 하고 싶어도 할 수가 없는 경우가 있습니다. 그리고 설계 , 건축허가를 의뢰했으나, 의외로 건축법에의해 지을 수 있는 건물의 면적의 수익성이 좋지 않을 경우는 개발을 하지 않고 1급지 주차비만 받아 수익을 챙기는 경우도 있기 때문입니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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이사전 부동산에 집 비밀번호 알려줘야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 엄밀히 말씀드리면 사생활 침해 및 주거 무단침입으로 번질 수 있는 사안입니다. 관례적으로 세입자가 있는 동안 다음 세입자에게 집을 보여줘야 하는 부분 때문에 비밀번호를 요구하여 집을 보는 경우가 많은데요. 문의가 많은 경우 세입자에게 동의를 구하지 않고 그냥 보여주는 경우도 있는 것 같습니다. 우선 이런 부분에 대해 불편하시면, 비밀번호를 다시 변경하시고, 부동산에 비번을 알려주시되, 질문자님과 약속을 미리 잡지 않으면, 무단가택 침입으로 책임을 묻겠다라는 취지를 확실히 전달하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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소상공인 폐업자주가 급증하고 있다는데요. 상가나 지산에 미치는 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 소상공인/자영업자 폐업이 폭증하고 있습니다. 경기가 좋지 않은 것 때문인데요. 회사나 가게가 돈을 벌지 못하면 문을 서둘러 닫는 것이 사업주 입장에서는 피해를 최소화 할수 있기 때문에 그렇게 하는 것으로 알고 있습니다. 상가나 지식산업센터의 경우 이러한 경기의 흐름을 피해갈 수는 없습니다. 자연스럽게 폐업하는 회사나 닫는 가게가 많아지면 상가나 지산의 공실이 많아지고, 해당 상품의 부동산 가격을 하락할 수 밖에 없는 것이 현실입니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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등기부등본에 말소되지 않은 근저당 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 매수하고자 하는 집에 근저당이 많으면 당연히 말소되는 것을 확인하고 잔금을 치러야 하는 것이 정상입니다. 근저당의 경우 매매잔금을 받아 말소하는 것이기 때문에, 계약서에 근저당 말소조건으로 계약하신 후, 말씀하신 내용들을 전부 확인하신다면 문제는 없을 것으로 보여집니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.07
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집 팔고 가계약했는데 대출 안돼 계약금 날릴 판이라는데요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안타까운 이야기가 주변에서 많이 들리고 있습니다.계약서를 작성한 경우에는 소급해서 적용하지 않고규제 이전의 상태로 거래 및 대출 할 수 있도록 했지만, 가계약의 경우에는 계약과 동일하게 취급하지 않았습니다. 그렇다면, 마찬가지로 가계약금의 경우 정부에서 온전한 계약으로 보지 않았기 때문에 , 이런 점을 들어 매수자들의 가계약금에 대해서는 매도자들이 반환해야 한다고 생각합니다. 그런데 , 정부에서 대책은 없습니다.
경제 / 부동산
25.07.06
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알리에서 꼭 구매해야 하는 제품이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.알리익스프레스를 사용하려고 하시는군요. 알리에서 극강의 가성비를 갖춘 것은 중국산 태블릿PC 류입니다. 요즘 중국산 제품도 많이 수입되고 있습니다만, 그 품질이 좋아짐에 따라서 국내 정식수입판의 가격또한 천정부지로 올라가고 있습니다. 이럴때 , 질문자님 처럼 알리익스프레스에서 올도큐브, 화웨이, 레노버 등의 중국산 태블릿PC 를 구입하신다면, 저렴한 가격에 좋은 품질을 가진 중국산태블릿을 사용하실 수 있을 거라고 확신합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.06
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주담대 필요시 전입신고 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님댁에 일시적으로 2개월 임시거주, 그리고 2개월 후 주담대 하여 새로운 집에 이사가신다는 말씀이시네요.대출은 세대 기준으로 판단하기 때문에 단독세대 분리 를 유지하여 전입신고 지연 및 대체 주소를 활용하는 것이 안전합니다. 지금 부모님 댁으로 전입신고를 하시면, 같은 세대 편입으로 되어 대출 규제되실 수 있어요.임시거소신고 혹은 지인의 집에 전입하시는 것이 좋습니다. 대출 심사시점에 세대분리 상태 유지해야 무주택자 대출이 나올 수 있어요.꼭 확인하셔서 대출 잘 받으시고 새집 장만 하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.06
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생활형숙박시설 VS 오피스텔 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 수익성을 두고 보았을 때는 에어비엔비와 같이 단기 임대를 하시는 것이 좋아 보입니다. 오피스텔로 전환했을 때는 수익률이 하락하는데다가, 도심 내의 기계식 주차, 호텔식 내부 구조등은 장기 임대 나가기 좋지 않아보입니다. 그러나 용도변경 기회가 제한된다고 해서 걱정이신 것 같은데요. 용도변경 기한을 놓치면 자산의 전환성이 저하되고, 매도시 불리해지기 때문에 추후 판매를 고려하고 계시다면 용도변경을 하시는 것이 좋아 보입니다. 용도변경을 하면 당장 3주택자가 되어 종부세, 양도세 등 중과 예상됩니다. 이것이 판매 시 이익을 뛰어넘는 다는 계산이 될 경우 용도변경 하지 말아야 합니다. 현재 국내 부동산 규제 상황과 맞물려 종합적인 내용을 추천드리자면, 그냥 현재 용도대로 사용 수익 하시는 것을 추천 드립니다. 용도변경도 그냥 되는 것이 아니며, 여러 가지 돈이 들어갈 곳이 있습니다. 또 안정적인 수익을 원하시는 것 같은데, 요즘은 주차시설이 잘 되어 있지 않으면 오피스텔에 세입자 잘 안들어옵니다. 질문에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.06
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전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.종종 발생하는 상황이긴 합니다만, 이런 경우는 질문자님이 조금 귀찮아 지실 수 있습니다.대항력을 갖추기 위한 전입신고와 확정일자는 하나의 계약서에서만 효력이 있는 것입니다. 즉, 1달짜리 계약에서 전입신고와 확정일자를 받았다면 1달 뒤 전입신고를 다시하고, 확정일자를 받아야 한다는 것이지요. 특약을 적어서 "2년 계약 개시일에 전입신고/확정일자 재확보(연속적인 대항력 및 우선변제권 인정) "을 명시하신다면 가능한 계획이겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.06
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미등기 신축 아파트 전세계약관련 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 전세금으로 잔금을 치르는 경우는 통상적인 케이스로 세입자의 전세보증금으로 분양잔금을 대신 치르는 구조입니다. 문제는 소유권이전등기 전에 전세권, 확정일자, 전입신고 등의 보호장치가 작동하지 않는다는 점입니다. 대출로 잔금을 치른 경우는 임대인이 스스로 대출을 일으켜 잔금을 납부했기 때문에 소유권이전등기 신청이 가능했고 , 그로인해 전입, 확정일자에 따른 대항력, 우선변제권 확보가능성이 높습니다. 그러나 이때는 대출금에 따른 근저당이 설정되어 있을 것이므로, 전세보증금이 대출보다 후순위가 되지 않도록 주의해야 합니다. 위 내용으로 1,2 번 질문에 대한 답이 되었으리라 생각하구요. 잔금날 대출 상환 확인하셨으면, 등기부 확인하시고, 보증보험도 가입하시는 것이 좋습니다. 계약날 꼭 확인해야 하는 사항으로는 등기부, 근저당 설정여부, 임대인 실소유자여부, 분양계약서 , 전입 및 확정일자 가능일자, 보증보험 가입가능 여부를 확인하시면 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.06
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