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최근 서울 부동산 매물이 많이 감소하고 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 현상은 금리 인하에 대한 기대에서 발생하는 것입니다. 금리가 인하되면, 대출에 접근하기 쉬워지고, 이로 인해 현재 매물을 거두었다가 금리 인하 발표 후 내놓거나, 현재 내놓은 매물의 호가를 상향하는 모습이 보이고 있습니다. 실제로 부동산 통계 플랫폼에 따르면 2025년 3월 대비 현재 약 12.4% 나 매물이 줄어들었습니다. 이것은 흔히 있는 현상은 아니지만, 정권교체에 따른 집값상승의 기대심리, 금리 인하로 인한 가격상승 기대심리 등이 합쳐져서 이른바 "매물 잠김" 현상이 발생을 하고 있는 것입니다. 아마 금리 인하 발표 후 서울 집값은 또 급등하겠네요.궁금하신 부분이 풀렸으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1가구 1주택자에 대해 기본적인 비과세 요건은 유지되나, 혼인, 임대, 소형 주택 관련 특례의 범위가 확대되어 실질적인 혜택이 강화된 것이 특징입니다.2025년부터는 일부 특례 요건이 변경되었습니다. 먼저, 혼인에 따른 특례의 적용 기한이 확대되었습니다. 종전에는 부부가 각각 1주택을 보유한 상태에서 혼인한 경우, 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 한해서 비과세 혜택을 인정받을 수 있었지만, 2025년부터는 이 기간이 10년 이내로 확대되었습니다.상생임대주택 특례 제도도 연장되었습니다. 이 제도는 임대보증금이나 임대료의 인상률을 5% 이하로 제한한 임대계약을 체결한 경우, 거주 요건 없이도 비과세를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다. 이 특례는 원래 한시적으로 운영되었으나, 2025년 현재 기준으로 2026년 12월 31일까지 적용 기한이 연장되었습니다. 또한 신축소형주택(전용 60m2이하, 6억원 이하) 에 대한 특례가 연장되었습니다. 이 신축소형주택은 보유주택 수에서 제외됩니다. 이것은 2027년 말까지 적용된다고 합니다. 이처럼, 기본 기준은 달라지지 않고 특례가 기간연장되거나 새로 발생되어 이에 해당하신다면 혜택을 받으실 수 있겠습니다. 그럼 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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부동산 임장 가려는데 팁이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 임장을 갈 때는 투자나 거주 여부를 판단할 수 있는 현장조사와 정보 수집의 기회로 삼는 것이 좋습니다. 먼저, 임장 전에는 목적을 명확히 해야 합니다. 실거주를 위한지, 투자 목적의 매물인지에 따라 중점적으로 확인해야 할 사항이 달라지기 때문입니다. 예산, 희망 평형, 선호 조건(예: 역세권, 학군, 조망 등)을 사전에 정리해두는 것이 필요합니다. 현장에서는 건물 내부와 외부, 주변 환경 전반을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 실내는 채광과 통풍, 층간소음, 결로 및 누수 여부 등을 확인하고, 수도와 전기, 가스 설비의 작동 상태도 점검해야 합니다. 외부에서는 주차 여건, 단지의 관리 상태, 공용부의 청결도 등을 파악하면 아파트 전체적인 수준을 알 수 있습니다. 특히 역세권 매물일 경우, 실제로 도보 이동 시간을 확인해보는 것이 실질적인 판단에 도움이 됩니다. 단지 주변의 분위기와 안전 여부를 확인하기 위해서는 주말과 평일, 낮과 밤에 모두 방문해보는 것이 바람직합니다. 버스 노선이 주변에 있는 경우 노선은 몇개인지, 몇시까지 버스가 다니는지를 꼭 살펴보세요. 너무 늦은 시간까지 버스가 다니면 창문을 열어두는 여름에는 시끄러울 수 있습니다. 또한 , 아파트 이름으로 카페 등을 검색하면 해당 단지에 대한 내부적 정보를 더 얻을 수 있을 수도 있습니다. 그러면, 밖으로 알려지지 않은 내부의 문제등이 들어나므로, 이것이 결정에 영향을 미치는지 아닌지를 판단할 수 있습니다. 이렇게 객관적으로 준비하여 임장하신다면, 아파트를 선택하는데 도움이 되실 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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사천시 우주항공복합도시 농지보상금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지보상금은 해당 농지의 감정평가액과 해당 토지에서 농사를 지은 농가의 최근 3년간 수익을 바탕으로 결정됩니다.따라서 실제 보상금을 계산하시려면,사천시나 한국부동산원을 통해 해당 지구 감정평가액(평당)을 확인하세요.그리고 경남도 또는 시청의 영농 수익 통계를 조회해 연평균 단위경작면적당 수익을 파악한 뒤, 공식대로 계산하면 대략적인 금액을 추산할 수 있습니다.위치나 면적이 없어 자세한 금액을 알려드리지 못해 안타깝네요.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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부동산 매매 가계약금 계좌 누구한테?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 실무에서는 중개사가 확인한 매도인의 계좌로 보냅니다. 다만, 현금으로 전달하는 경우 만날 수 없으니 중개사가 받아 영수증을 내어 드리고 그것을 매도인에게 전달하여 가계약을 성립시킵니다.따라서 일반적으로는 매도인에게 직접 보내시면 되겠습니다.단, 문제를 방지하려면 계약자가 누군지 확인하여 계약자가 될 매도인의 계좌로 보내는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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빌라엘베없는 4층에서 이사할려고합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.포장이사와 반포장 이사는 작은짐을 누가 정리하는지에 대한 것입니다.즉 반포장이사의 경우 작은 짐들을 질문자님이 직접 포장하고 도착해서 풀어서 정리합니다. 그래서 그에 대한 인건비가 절약되죠.큰 차이는 아니고 20% 정도의 절감이 가능할 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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오피스텔 중앙 에어컨시스켐 개별로 못하나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중앙 냉난방 시스템의 경우 최초 설계나 기기 자체가 중앙관리식으로 설치되었기 때문에 그것을 임의변경하기는 어렵습니다.중앙 관리방식의 경우, 가장 중요한 호실별 계량기와 연결되어있지 않기 때문일 가능성이 큽니다. 그래서 추가적으로 개별 냉난방 시스템을 살치하지 않는 이상 중앙 냉난방 시스템의 운영에 따라야 할 것으로 보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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지방 부동산~농지 (답) 현재 밭으로 사용중 인 490평 가까운 토지를 살려고~~
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 구매 시에는 ‘농지취득자격증명(농취증)’ 발급이 필수입니다. 신청인은 실제 농사를 지을 목적임을 서류로 입증해야 하며, 경작 계획서 등을 첨부하여 신청하면 특별한 문제가 없는 한 발급이 가능합니다. 참고로, 농지원부는 현재 농업경영체 등록 제도로 통합되어 그 효력이나 필요성이 상대적으로 낮아졌으나, 일정 규모 이상의 경작지를 지속적으로 운영한다면 등록을 고려해볼 수 있습니다.혹시, 농막이나 창고등을 지을 예정이시면, 해당 토지가 ‘농업진흥지역’에 해당하는지도 반드시 확인해야 합니다. 농업진흥지역 내 토지는 용도 변경이나 건축행위가 엄격히 제한되므로, 농막 설치, 창고 건립, 지목 변경 등이 사실상 어려울 수 있습니다. 이 여부는 국토정보플랫폼(www.nsdi.go.kr) 또는 거창군청 농정과를 통해 확인할 수 있습니다.이외에도 매입 전 반드시 확인해야 할 사항으로는 토지이용계획확인서에 명시된 지역지구(예: 농림지역, 보전관리지역, 문화재보호구역 등), 도로 접합 여부 및 진입 가능성, 현장 배수 상태, 맹지 여부, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등이 있습니다. 일부 토지는 지적상 도로가 없음에도 인접 토지를 이용해 진입하고 있는 경우가 있으므로, 이럴 경우 향후 분쟁의 여지가 없는지도 확인해야 합니다.이와 같이 질문자님의 목적에 맞게 구매하시는데는 문제가 없지만, 이후의 활용에 대해서는 한번 참조해 보시길 바랍니다. 답변이 계획에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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부모님집을 제가 구매할 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생애최초대출의 가장 중요한 포인트는 같은 세대 구성원 전원이 무주택자여야 한다는 것입니다. 그런데 현재 부모님께서 주택 보유자 이기 때문에 , 세대 전원 무주택 요건에 위배되어 생애최초 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 이런 경우 별도의 세대를 구성하여 독립해 있다면, 부모님은 다른 세대로 보기 때문에 세대원 전원 무주택 요건을 충족하게 됩니다. 즉 , 주민등록상 부모님과 다른 세대로 독립되어 있어야 생애최초 대출의 혜택이 가능합니다. 결론적으로 질문자님께서는 별도의 독립 세대를 먼저 구성하신 후, 대출을 받아 부모님 명의의 주택을 구매하시는 것이 좋겠습니다. 독립세대 구성 시 들게 되는 비용과, 이자비용을 잘 감안하시어 결정하시면 좋겠네요.도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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현재 몇주택인지 궁금한 상태입니다. 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 몇주택을 보유하고 계신지에 대해 따져보겠습니다. 밀양 주택의 경우 공시가 1억 3천이며 세법상 과세대상 주택이고 빈집 여부와 무관하게 주택 수에 포함됩니다.구리 빌라의 경우 조합설립인가 단계는 아직 철거·착공 전으로, 여전히 ‘존재하는 주택’입니다. 따라서 주택 수에 포함됩니다.마지막으로 인천빌라의 경우 공시가 1억 이하이며, 기준시가가 1억 원 이하인 ‘저가주택’으로 임대 목적일 경우 주택 수 제외 대상입니다. 단, 실거주 중이라면 포함될 수 있습니다.현재 세법상 2주택자 혹은 3주택자이십니다. (인천빌라 실거주하실경우)그래서 신규 구매 시 비조정지역과 같은 경우는 최대 3% 가 부과되며, 조정대상지역에 있는 경우 인천빌라에 실거주중이실 경우 12%, 인천빌라가 투자목적일 경우는 8% 가 부과됩니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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