답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.답답함 없이 살기에는 청년주택이 답입니다. 서울시나 LH, SH 등 공공에서 지원하는 역세권 청년주택이나 청년매입임대주택 등은 비교적 최근에 지어져 주거 컨디션이 매우 훌륭하며, 채광과 환기가 보장되는 온전한 독립 공간을 제공합니다. 헬스장, 북카페, 무인 택배함 등 단지 내 다양한 청년 맞춤형 편의 시설까지 갖춰져 있어 삶의 질이 많이 좋아집니다. 청년주택 다음으로는 일반 원룸입니다. 원룸은 보증금 , 월세에 따라 그 컨디션이 천차만별입니다. 주방과 화장실을 온전히 혼자 사용하므로 프라이버시가 완벽히 보장되지만, 초기 보증금(보통 500만 원~1,000만 원 이상) 부담이 크고 매월 발생하는 건물 관리비와 전기, 가스 등 공과금을 모두 개인이 추가로 감당해야 하므로 철저한 자금 계획이 필요합니다.마지막으로 고시텔 입니다. 숨막히는거 싫어하시면 여기는 피하시는게 좋습니다. 요즘 고시원이라 안하고 고시텔, 원룸텔이라고 하면서 그럴 듯하게 사진을 찍어 올리는 곳이 있는데요. 그냥 고시원 살짝 고쳐서 쓰는 것입니다. 가면 옛날 고시원과 똑같이 주방 공유하느라 스트레스고 벽간 소음 어마어마하게 들어옵니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 전세 매물이 크게 줄어든 것은 사실이며, 이는 여러 시장 요인이 맞물린 결과입니다. 우선 신규 아파트 입주 물량이 줄어든 상황에서, 전세보증금 반환 사고(전세사기)에 대한 불안감으로 인해 빌라나 오피스텔 수요까지 아파트 전세로 대거 쏠리면서 매물 품귀 현상이 심화되었습니다. 여기에 2년 더 거주할 수 있는 '계약갱신청구권'을 사용하는 기존 세입자가 늘어나 시장으로 새로 풀리는 매물 자체가 급감했고, 집주인들 역시 목돈인 전세보증금보다 매월 안정적인 현금 흐름을 선호하여 전세를 반전세나 월세로 전환하는 추세가 이어지면서 전세 찾기가 더욱 어려워졌습니다.관리비에 대한 이유는 아파트가 공동주택이기 때문입니다. 관리비를 내지 않으려면 공동주택이 아닌 단독주택에서는 관리비가 청구되지 않습니다. 그러나 공동주택인 아파트는 개인이 관리를 하지 않고 관리단이 아파트 단지 전체를 관리하고 각 세대별로 관리비를 부과합니다. 따라서 이 관리비는 꼭 내야 하는 중요한 것입니다. 관리비를 내지 않으면 단지가 관리가 되지 않고 흉물이 되어 동네 자체의 가치가 많이 하락할 수 있습니다. 참고해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개수수료(복비)는 현금영수증 발급을 통해 연말정산 시 '신용카드 등 사용금액 소득공제' 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 현재 질문자님처럼 수수료를 할인받는 조건으로 부가세를 내지 않고 현금영수증 처리를 하지 않았다면, 국세청에 지출 증빙 자료가 전송되지 않기 때문에 현 상태로는 연말정산에 반영될 수 없습니다.​연말정산을 받으려면 반드시 현금영수증이 필요하므로, 원칙적으로는 중개사에게 부가세 10%를 추가로 지불하고 지금이라도 발급을 요청해야 합니다. 하지만 부가세를 추가로 내고 싶지 않다면, 계좌 이체 내역 등 거래 증빙 자료를 지참하여 국세청 홈택스를 통해 '현금영수증 미발급'으로 해당 중개소를 신고하는 방법이 있습니다. 부동산 중개업은 건당 10만 원 이상 거래 시 소비자의 발급 요청이나 부가세 지불 여부와 관계없이 의무적으로 현금영수증을 끊어주어야 하는 업종입니다. 따라서 신고가 접수되면 국세청 직권으로 현금영수증이 처리되어 연말정산 혜택을 챙길 수 있고, 중개사는 과태료 처분을 받게 됩니다.​다만, 이 방식을 택할 경우 합의하에 할인을 해준 중개사와 감정적인 분쟁이 발생할 소지가 다분합니다. 또한, 중개수수료에 대한 소득공제율(30%)을 적용해 연말정산에서 최종적으로 돌려받는 실제 환급액 세금보다, 애초에 부가세 명목으로 지불하지 않고 할인받은 금액 자체가 더 클 확률이 높습니다. 따라서 국세청 신고 절차를 밟기 전에 현재 할인받은 금액과 연말정산 환급 예상액 중 어느 쪽이 금전적으로 더 유리한지 꼼꼼히 비교해 보신 후 결정하시기를 권장합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우는 집주인과 상의하시는 것이 좋습니다. 해당 건물에 창고같은 것이 있다면 그쪽으로 옮겨 두고 나중에 나갈때, 원상복구 해두시는 것으로 협의 하시면 깔끔한데요, 따로 둘 곳이 없다면 집주인에게 이야기 해서 주인집이나, 의자가 더 필요한 세대로 옮겨 두는 것도 방법입니다. 하지만, 집주인과 협의 없이 폐기처리하거나, 분실한다면 추후에 퇴실 시 보상해야 할 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시가격은 국토교통부와 지자체가 매년 조사하여 발표하는 부동산의 적정 가치로, 실제 시장 거래 가격(시세)의 통상 60~80% 수준으로 책정되는 국가 공인 기준 가격입니다. 이는 단순한 참고 지표를 넘어 우리 실생활과 직결된 약 60여 가지의 조세 및 행정 제도의 절대적인 척도로 폭넓게 활용됩니다.각종 세금 부과의 기준이 됩니다. 재산세, 종부세 등 산정에 과세 표준금액이 되구요. 상속세나 증여세 는 거래가액이 없기 때문에 이 금액을 기준합니다. 건보료 산정에도 이용을 하고 , 부동산 청약 및 공공임대 기준 요건으로도 사용하기도 합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인테리어 공사를 대대적으로 하는 경우에는 매매를 하기 보다는 실거주의 목적이 강합니다. 인테리어는 개인의 취향이 반영되기에, 어느정도 이상의 공사비가 들어가더라도 매매가에 반영이 잘 되지 않습니다. 5000만원 이상 들여 공사를 했다 하더라도, 매수자는 어차피 새로 고칠 것이기 때문에 그 반영이 1000만원 내외도 되지 않는 것이 현실입니다. 따라서 대대적으로 공사를 하는 집은 본인과 가족이 실거주 하려는 목적이 더 큰 것으로 보시면됩니다. 말씀하신 것처럼, 집을 제값에 빨리 팔기 위해 이른바 '매도용 인테리어'를 하는 경우에는 비용 대비 시각적 효과가 가장 큰 화이트톤 도배, 장판, 기본 조명 교체, 싱크대 시트지 마감 등 겉보기에만 깔끔해 보이는 가성비 위주의 수리만 진행하는 것이 일반적입니다. 이런 점을 참고해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 적용법부터 다릅니다. 그리고 금액을 크게 차이나게 하는 요소로는 전용률이 있습니다. 주택법의 적용을 받는 아파트는 발코니라는 '서비스 면적'이 제공되고 전용률이 70~80%에 달해 실제 거주 공간이 매우 쾌적하고 넓습니다. 반면 건축법상 업무시설(상업용)로 분류되는 오피스텔은 발코니 설치가 불가능하며, 복도나 엘리베이터 등 공용 면적이 많이 빠져나가 전용률이 40~50% 수준에 불과합니다. 결국 같은 25평이라고 하더라도 오피스텔과 아파트는 엄청난 차이가 발생할 수밖에는 없는 거지요.가격을 결정짓는 또 다른 핵심 요인은 땅에 대한 권리인 대지지분과 장기적인 자산 가치입니다. 아파트는 주거 전용 대지 위에 지어져 세대당 돌아가는 땅의 지분이 넓고, 훌륭한 학군이나 조경, 커뮤니티 시설을 독점하여 시간이 지날수록 땅값 상승분이 시세에 반영됩니다. 하지만 역세권 상업용지에 빽빽하게 올라가는 오피스텔은 세대당 쥐어지는 대지지분이 턱없이 작습니다. 훗날 건물이 낡았을 때 재건축을 기대할 수 있는 아파트와 달리, 오피스텔은 건물이 노후화될수록 감가상각을 정통으로 맞으며 가격이 떨어지거나 정체되는 경향이 강합니다.그리고 오피스텔은 아파트와 달리 이후 재건축을 하거나 리모델링 사업을 하는데 한계가 있어서 그 가치를 업그레이드 하는 것에도 한계가 있습니다. 이미 용적률을 거의 100% 사용해야 하는 상황에서 나중에 설계변경으로 가치를 올릴 여유가 없기 때문입니다. 이런 점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 첫번째 문의 사항은 서울 vs 경기도 인 것으로 확인되네요.그런데, 출퇴근에 2시간 이상이 소요되는 남양주에 대출을 받아 매수하는 것은 부동산 자산 가치 측면에서도, 일상생활의 질 측면에서도 권장하기가 좀 어렵습니다. 조건 좋다고 너무 먼 곳을 선택하면, 매일매일 도로위에서 버려지는 4시간이 너무 아깝잖아요. 그래서 이런 외곽 지역은 피하시는 것이 좋습니다. 두번째는 경매를 말씀하셨는데, 경매 시장으로 눈을 돌리는 것 역시 최근의 투자 손실로 현금 비중이 줄어든 현재 상황에서는 매우 신중해야 합니다. 고금리를 버티지 못한 매물이 경매로 다수 나오고 있는 것은 사실이지만, 낙찰을 받더라도 기본적으로 10~20%의 현금 보증금이 즉시 필요하며 명도(점유자 퇴거) 과정에서의 합의금이나 수리비 등 예상치 못한 목돈이 들어갈 확률이 높아요.결론적으로는 지금 쫒기듯 매수하거나 무리해서 경매를 하기 보다는 지금 일하시는 곳 주변으로 부터 시작해서 실제 실거주하기 편한동네서부터 확인해 나가시기를 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택도시보증공사(HUG)에 단순히 전화해서 주소만 불러준다고 해서 해당 매물의 가입 가능 여부를 확답받을 수는 없습니다. 보증보험 가입 요건은 해당 주택의 형태나 시세뿐만 아니라 질문자님이 계약하려는 정확한 월세 보증금 액수, 심사 시점의 등기부등본상 선순위 채권(근저당 등) 규모, 임대인의 보증사고 이력 등 여러 변수를 종합적으로 따져봐야 하기 때문입니다. 콜센터에서는 일반적인 가입 요건만 안내해 줄 수 있으므로, 가장 빠르고 정확하게 확인하시려면 HUG에서 운영하는 '안심전세 App'을 스마트폰에 설치하여 해당 주소와 보증금액을 입력하고 시세와 위험도를 직접 진단해 보세요.매물을 보실 때 보증보험 가입이 가능할지 스스로 가늠해 보려면 공인중개사에게 '등기부등본'과 '건축물대장'을 요청하여 몇 가지 핵심 사항을 확인해야 합니다. 먼저 등기부등본의 '을구'를 살펴 융자(근저당권)가 얼마나 있는지 파악한 뒤, 집주인의 대출금(선순위 채권)과 내 보증금을 합친 금액이 주택 산정 가격(통상 주택 공시가격의 126%)의 90% 이내에 들어와야 안전하게 가입할 수 있습니다. 또한 등기부등본 '갑구'에 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 문제가 없어야 하며, 집주인이 신탁회사이거나 법인인 경우에는 가입 요건이 훨씬 까다로워지므로 주의해야 합니다.건축물대장을 통해서는 해당 매물이 옥탑방 증축이나 쪼개기 등을 한 '위반건축물'로 등재되어 있지 않은지 반드시 체크해야 하며, 주거용 오피스텔이나 빌라가 아닌 상가(근린생활시설)로 허가받은 곳이라면 보증보험 가입이 아예 불가합니다. 이러한 조건들을 사전에 꼼꼼히 따져보시되, 보증보험의 최종 승인 여부는 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 뒤 HUG에 정식 심사를 넣어봐야만 정확히 알 수 있습니다. 따라서 가계약금이나 10%의 계약금을 입금하기 전에 공인중개사에게 요청하여 "임대인 또는 해당 목적물의 하자로 인해 HUG 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 조건 없이 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다"는 특약을 계약서에 반드시 명시하셔야 만약의 사태를 대비할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개사무실 수입 구조는 승자독식 체제 입니다. 따라서 평균적인 수입을 따지기가 참어려운 부분이기도 합니다. 어떤 분들은 수억원대 외제차를 끌 수 있을 정도의 재력이 있는 경우가 있는 반면, 월세내기도 빠듯한 사무실이 있지요.특히 최근처럼 부동산 경기 침체나 대출 규제로 인해 전반적인 거래량이 급감한 시기에는 몇 달 연속으로 계약을 한 건도 쓰지 못하는 사무실이 수두룩한 것이 현실입니다. 상위 10~20%의 중개사들은 억대 연봉을 가져가지만, 나머지 상당수는 최저임금 수준에도 미치지 못하거나 적자를 면치 못해 폐업을 선택하는 경우가 많습니다.단순히 자격증만 있다고 돈을 벌 수 있는 것이 아니라, 철저하게 고정비가 지출되는 개인 사업이라는 점을 명심해야 합니다. 매월 나가는 상가 월세, 직방이나 네이버 부동산 등에 매물을 올리기 위한 고액의 플랫폼 광고비, 공제조합비, 통신비 등 숨만 쉬어도 매달 최소 150만 원에서 많게는 300만 원 이상의 고정 비용이 발생합니다. 계약을 못 따는 경우는 이것이 고스란히 빚이 되기 때문에 자금 여력이 없다면 심리적 재정적 압박을 받을 수 밖에 없는 것이 현실입니다. 감사합니다.