답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상기 질문하신 5가지에 따라 번호별로 답변을 달아 보겠습니다. 제가 알고 있는 사실에 대해 답변을 드리니 100% 완벽하지는 않더라도 참조가 되셨으면 좋겠습니다. 1. 준공승인(사용검사)을 받았더라도 권리산정기준일 이후에 소유권이전등기(또는 보존등기)가 완료된다면 현금청산 대상이 될 위험이 매우 높습니다.2. 등기가 나지 않은 상태에서 계약금과 중도금을 넣고 대기하는 것은 매우 위험하며 권장하지 않습니다. 일반적인 신축 빌라라면 단순 행정 절차 지연일 수 있지만, 본 물건은 아래 4번에서 언급하신 채무 문제가 얽혀 있기 때문입니다. 즉, 돈 먼저 넣는 것은 완전히 비추입니다. 대출을 받아서 잔금을 치를 수 있는 '소유권 보존등기 완료 및 이전등기 가능'시점까지 계약을 미루는 것을 추천 합니다. 3. "권리산정일 전까지 등기가 완료되지 않아 현금청산 대상이 될 경우, 계약을 무효로 하고 수령한 계약금 및 중도금 전액을 즉시 반환한다"라는 특약은 법적으로 작성 가능하며 반드시 넣어야 하는 필수 조항입니다. 그러나 이 특약을 넣더라도 매도인의 재정 상태나 신용을 전적으로 믿을 수 없다면 리스크는 여전히 존재합니다.4. 부동산은 현재 상태를 조금 미화하여 표현한 것이며, 사실상 이정도 말이 나올 정도라면 사업장 전체가 엄청난 금융 위기에 직면해 있다는 것입니다. 즉, 심각한 부실 수준입니다. 5. 종합적으로 보면, 현재 상태에서는 정상적인 등기는 어렵다고 보시는 것이 좋습니다. 내 돈 넣고 내 소유권 주장이 안되는 상황에 직면하고 싶은 매수자는 아무도 없을 것 입니다. 즉, 정식등기가 가능해지는 시점까지는 "폭탄" 이라고 생각하시고 계약을 미루시길 바랍니다. 감사합니다.

인천시설공단 필기시험을 혼자 준비하시느라 고민이 많으시겠네요. 시험은 크게 두 가지로 나뉘는데 직업기초능력평가인 엔시에스와 본인이 지원한 분야의 전공 시험입니다. 엔시에스는 국어나 수학처럼 딱딱한 지식을 묻기보다는 직장에서 업무를 볼 때 필요한 읽기 능력이나 자료 해석 능력을 평가하는 시험이라고 생각하시면 쉽습니다. 2026년 채용 공고를 기준으로 보면 사무직은 의사소통과 문제해결 그리고 자원관리와 정보능력 및 조직이해 영역을 평가하며 기술직은 수리와 기술 능력이 포함되는 등 직렬마다 평가 영역이 조금씩 다릅니다.출제 유형은 암기한 이론을 바탕으로 푸는 모듈형과 주어진 정보를 분석해서 푸는 피셋형이 적절히 섞여서 나옵니다. 전체적인 난이도는 기초적인 이해가 있다면 도전해 볼 만한 수준이지만 문항 수가 많아서 100분이라는 제한 시간을 효율적으로 나누어 쓰는 것이 무엇보다 중요합니다. 전공 시험의 경우에는 사무직은 경영이나 행정 또는 경제나 법학 중에서 선택하게 되고 기술직은 해당 전공 지식을 묻습니다. 전공은 보통 자격증 시험인 기사 수준의 기초 이론을 중심으로 출제되므로 기본기를 탄탄히 다지는 것이 좋습니다.공부 방법은 시중에 나와 있는 2026년 최신판 인천시설공단 전용 문제집이나 전국 시설공단 통합 기본서를 한 권 사서 보시는 것을 권해 드립니다. 이론만 보는 것보다는 예상 문제와 기출 복원 문제를 직접 풀어보면서 실제 시험의 감각을 익히는 것이 훨씬 효과적입니다. 특히 혼자 공부할 때는 실제 시험 시간에 맞춰서 모의고사를 풀어보는 연습이 꼭 필요합니다.

강서구 화곡동에서 신축 투룸을 2억 초반대로 찾는 건 ... 거의 불가능해요.2억후반에서 3초 보셔야 합니다. 만약에 올라오더라도 입지가 나쁘거나 너무 좁은 경우에 올라올 수는 있습니다.그래서 광고 내용만 믿지 마시고, 꼭 임장하셔서 이것저것 확인해 보시는 과정이 필요합니다. 그리고 빌라의 고질적인 문제인 관리문제도 있습니다. 아파트와 달리 전문적인 관리 업체나 상주하는 경비 인력이 없기 때문에 계단 청소나 분리수거장 관리 그리고 건물 외벽이나 엘리베이터 보수 비용 분담 등을 입주민들이 직접 협의해서 처리해야 합니다. 이 과정에서 입주민 간의 의견 조율이 안 되면 건물이 금방 노후화되거나 지저분해지는 경우가 많아 관리 부실에 대한 우려가 생기는 것입니다.결론적으로는 해당 가격대에 신축을 보시는 것보다는 잘 관리된 5년 전후의 준신축 빌라는 보는 것이 좋아 보입니다. 감사합니다.

2026년 5월 12일 접수를 시작한 래미안 라그란데 계약 취소 주택 재공급은 결론부터 말씀드리면 노부모 부양 자격을 갖춘 서울 거주 무주택 세대주만 신청하실 수 있습니다. 단순히 서울에 거주하는 무주택 세대주라는 요건만으로는 오늘 공급되는 전용 74제곱미터 타입에 청약하는 것이 불가능합니다.이유는 이번 청약이 일반적인 미분양 무순위 공급이 아니라 공급질서 교란 등으로 계약이 취소된 주택을 다시 공급하는 방식이라서 그래요. 관련 법령에 의거하여 이러한 취소 물량은 최초 분양 당시 당첨자가 선정되었던 공급 유형과 자격 요건을 그대로 적용하여 모집하게 되어 있거든요. 따라서 처음 분양 때 노부모 부양 특별공급으로 배정되었던 물량이라면 현재 재공급 시점에서도 동일한 자격을 갖춘 분들 중에서만 당첨자를 선발할 수 있습니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

오남진접 지역은 단기적으로는 왕숙에 눌리겠지만, 장기적으로는 왕숙의 인프라가 오히려 이득이 되어 호재로 작용할 수 있는 지역입니다. 하지만, 오남진접의 경우 이미 개통된 4호선이 있고, 이를 통해 서울 당고개, 노원까지 접근할 수 있기 때문에 이는 분명 가격하락을 어느정도 선에서 방어해줄 수 있는 좋은 방어막입니다. 그리고 멈출줄 모르는 왕숙의 가격이 부담스러운 실거주자들에게 오남진접은 메리트가 있습니다. 결론적으로 장기보유 가능하시면, 보유하는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

네, 계약기간보다 먼저 퇴실을 하고자 하는데, 실제로 퇴실하려고 보니 한달보다 더 적게 남은 상황이시군요.이런 경우에는 차라리 남은 기간을 채우고 이사를 하시는 것이 더 좋을 수 있습니다. 실무상으로 계약기간을 채우지 못하고 중도퇴실하는 경우에는 기존세입자가 다음세입자 계약에 필요한 임대인부담의 중개수수료를 대납해 주는 것으로 중도퇴실을 협의하는 것이 일반적입니다. 그런데, 2-3주 정도밖에 빨리 나가지 못하는데도 불구하고 중개수수료를 다 내는 것은 아까울 수 있죠..감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 요즘 경제상황이 좋지 않아 많이 어려움이 있으실 것으로 예상이 됩니다.반도체 시장은 활황이고, 코스피가 연일 오르고 있기는 하나, 이것이 전체 국민들에게 체감되는 바는 아니지요.하지만 긍정적으로 보았을 때, 정부 주도의 부동산 규제는 여전히 강력하고, 집값 상승을 부추길 수 있는 요소는 억제해 둔 상황이라서, 시간적으로 여유를 가지고 지켜보신다면, 지난 2-3년 보다는 안정적인 상황이 올 수 있을거라고 예상됩니다. 지금 현실이 힘들더라도, 오늘 하루가 가장 빛날 수 있도록 작은 행복부터 찾아보시는 것이 어떨까요?감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 자전거는 레저의 영역에 속해 있기 때문에, 사실상 필수재라기 보다는 기호에 가까운 관계로, 그 비용은 차이가 있게 마련입니다. 트렉이나, 스페셜라이즈드, 등 브랜드에서 단일 메이커로 운영하는 수리점이 아닌 이상, 정찰제는 찾아보기 힘듭니다. 안산의 자전거 수리 전문점 몇군데를 추천 드리겠습니다. 먼저 "자전거정비소" 입니다. 주소는 "상록구 샘골로 174" 입니다. 자전거 종류를 가리지 않고 꼼꼼하게 정비하는 것으로 유명합니다. 다음으로는 "바이크픽스 (Bike Fix)" 입니다. 단원구에 있는데요, 여기는 주로 고가 바이크들의 분해 정비 를 대상으로 하고 있습니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울시 도시 및 주거환경정비조례에서 규정하는 종전토지란, 정비구역 지정 고시가 있는 날을 기준으로 사업구역 내에서 분양신청자가 소유하고 있는 토지를 의미합니다. 여기서 총면적90제곱미터 이상이라는 조건은 한사람이 해당 정비구역안에 보유한 여러 필지의 면적을 모두 합산하여 그 수치를 가지고 판단합니다.따라서 각각의 필지가 90제곱미터에 미달하는 이른바 과소필지라 하더라도, 동일인이 소유한 2개 이상의 필지나 공유지분의 면적을 모두 더해 90제곱미터를 넘긴다면 분양대상자 자격을 갖출 수 있습니다. 이는 도로부지만 소유한 경우에도 동일하게 적용되지만, 토지만 소유한 분양대상자는 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 완료일까지 세대원 전원이 무주택자여야 한다는 별도의 요건이 있으니 주의가 필요합니다.또한 권리산정기준일 이후에 지분을 쪼개거나 필지를 분할하여 합산 면적을 맞춘 경우에는 자격이 인정되지 않을 수 있으므로 해당 토지의 취득 시점과 권리산정기준일을 대조해보시는 것이 중요합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.24평에서 33평으로의 이동은 단순한 자산증식에 추가로 생활의 쾌적함을 선택하는 것으로 고민이 많이 되실 것 같습니다. 실제로 하락장이나 보합장에서는 비싼 집의 가격이 더 많이 조정되는 경향이 있어, 평수를 넓혀가는 갈아타기 수요자에게는 오히려 유리한 환경이 조성되기도 합니다. 내가 팔 집의 가격이 조금 낮아졌더라도 사려는 집과의 차액이 줄어들었다면 실질적인 비용 측면에서는 이득일 수 있기 때문입니다.확장을 결정하는 데 있어 가장 중요한 기준은 시장의 저점을 맞추는 것이 아니라 본인의 자금 흐름이 감당 가능한 수준인가에 있습니다. 33평형은 4인 가구가 가장 선호하는 표준 평형대로서 경기가 회복세에 접어들면 24평형보다 가격 상승 폭이 가파른 경우가 많아서 너무오래 기다려서 다시 가격이 회복되어 버리면 오히려 지금보다 더 높은 가격에 구매해야 할 수 있어서 주의 해야 합니다. 그래서 결론적으로는 부동산 시장이 보합을 이루고 있는 지금, 현금흐름이 허락하는 선에서 대형평수로 집을 옮기시는 것도 좋은 판단으로 생각된다는 말씀을 드리고 싶습니다.주택의 면적이 클 수록 변동폭이 크기 때문에 시장이 회복되기 시작하면 더 많이 오를 수 있기 때문입니다. 감사합니다.