답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인간의 공간지각능력에는 다양한 기능이 있습니다. 그 중 하나가 물리적으로 자신이 안전하다고 생각하는 위치를 찾으려는 노력입니다. 그냥 정사각형 방 하나가 있다고 가정합시다. 보통 가장 먼저 방에 들어가 자리를 잡을 권한이 있는 사람은 문을 바라볼 수 있는 가장 먼 자리에 가서 벽을 등지고 자리합니다. 왜냐하면, 그 자리가 적으로부터 자신을 지키기 가장 유리한 위치라는 것을 본능적으로 아는 거죠. 특별한 목적이 있지 않고서야 문 바로 앞에 서성거리거나 방 한가운데 방문을 등지고 앉아 있지는 않습니다. 이러한 공간지각능력은 결국 본능적 방어막에 의해 구축됩니다. 참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여행에 사용되는 돈이 상당히 아까울 수 있습니다.하지만 저는 그 어떤 지출보다 여행에 대한 지출은 꼭 필요하다고 생각합니다. 특히 미취학 아동이 있는 지금은요.여행을 다녀보셔서 아시겠지만 어떤시기에 가느냐가 많은 차이를 가져옵니다. 특히 세상에 대한 눈이 뜨여지는 시점인 7살 또래의 아이들에게는 나중에 억만금과도 바꿀 수 없는 중요한 가치입니다.어릴 때 세상에 대해 많은 것을 경험하는 것은 사춘기 시절을 풍요롭게 보낼 수 있는 주춧돌이 됩니다. 그리고 아이들은 15살 전후로 정서적으로 부모와 독립하려고 합니다. 그래서 고등학교에 진학을 하고 나면 부모와 잘 함께 다니려고 하지 않죠. (물론 아닌 경우도 많습니다.) 그래서 어릴때 여행을 다닐 시간은 점점 줄어들기 때문에 조금이라도 여유가 되면 무조건 가려고 하는 편입니다. 게다가 7살이신 큰 자녀분은 내년에 학교를 가잖아요. 학교에 입학하면 부모님과 여행을 다닐 시간도 좀더 줄어듭니다. 아이들을 데리고 여행을 떠날 때, 아이들에게 더 큰 추억으로 남으려면, 그냥 데리고 가는게 아니라, 적어도 몇 주 전에는 아이들과 함께 계획하고, 시간 날 때 마다 아이들에게 여행 갈 곳에 대해 설명해주는 시간을 가짐으로서 더 뜻깊은 여행으로 만드려는 부모님의 노력도 필요합니다. 비싼 곳, 먼곳으로 가는 것이 중요한게 아니더라구요. 얼마나 아이의 가슴에 크게 남을지를 생각하게 됩니다. 아이를 키우는 부모로서 동질감도 느껴지고, 저의 생각도 말씀드릴 겸 답을 적게 되었습니다. 도움이 되시길 바랍니다. 화이팅이에요!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보유주택의 2년 비과세를 채우기 전 새집을 매수하면서 비과세까지 받으려면 일시적 1세대 2주택 제도를 잘 파악해야 합니다. 중요한 요건은 기존 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과한 후에 신규주택을 매수해야 한다는 부분입니다. 2026년 여름에 첫 주택을 매수하셨으므로, 아무리 서울 집값 상승이 불안하더라도 최소 2027년 여름이 지난 시점에 서울 아파트의 소유권을 이전받으셔야만 기존 주택의 비과세 혜택을 지킬 수 있습니다. 만약 마음이 급해 1년 요건을 채우지 않고 그전에 매수해 버리면 일시적 2주택 특례가 원천 무효화되어 훗날 첫 집을 매도 시 양도세가 많이 나올 수 있습니다. 2027로 매수 하기로 결정하셨다면, 기존 주택 안팔린 상태라서 자금이 부족한 상태일 수 있습니다. 이런 경우는 전세를 끼고 매매를 하는 것을 추천 드립니다. 게다가 실제로 전입하실 시점에 맞추어 나갈 세입자를 만나게 되신다면 이후 이사시점 문제도 해결될 수 있습니다. 여기서 문제는 자금을 마련하기 위해 현재 보유 중인 주택을 담보로 대출(생활안정자금대출)을 받아서는 절대 안 된다는 사실입니다. 현재 부동산 금융 규제상 주택을 담보로 대출을 받을 때는 '추가 주택 매수 금지 약정'을 맺게 되므로, 이 자금을 보태어 서울 아파트를 매수한 사실이 적발되면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지로 되면서 추후 불이익이 있습니다. 그래서 추가 매수시에는 신용대출 , 여유자금, 가족간의 차용거래 등을 통해 자금을 마련하시는 편이 좋습니다. 이런 점 참조를 바랍니다. 도움이 되었으면 좋겠군요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내년 1월 입주 계획이시라면, 올해 10월 말이나 11월 초쯤 부터 알아보시는 것을 추천 드립니다. 통상적으로 기존 세입자가 방을 빼겠다고 집주인에게 통보하고 새로운 세입자를 구하기 위해 시장에 실질적인 매물이 나오는 시기가 두세 달 전이기 때문입니다. 지금처럼 이사까지 4~5개월이 남은 시점에서는 당장 계약할 수 있는 집을 찾기 어려우며, 마음에 드는 집이 있더라도 내년 1월로 입주 날짜를 맞추기 힘든 경우가 대부분입니다.그래서 지금은 자금관련 내용을 알아보시는 것이 도움이 됩니다. 27세 직장인이시라면 일반 대출보다 금리가 훨씬 저렴한 청년 버팀목 전세자금대출이나 중소기업취업청년 전월세보증금대출 등 청년층을 위한 정부 지원 대출 상품의 대상자가 되는지 주거래 은행을 통해 미리 확인해 두시는 것을 추천 드립니다. 이러한 사전 준비 과정을 거친 후 11월경이 되면 생각해둔 지역의 공인중개사무소 여러 곳에 직접 방문하시어 본격적으로 실제 집의 상태를 확인하고 계약을 진행하시면 됩니다. 부디 , 좋은 집 찾으시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안됩니다. 전세 계약을 중도에 종료하고 전세보증금을 미리 돌려받아 다른 곳으로 이사를 가신다면, 전세대출 만기가 12월 말까지 남아있더라도 9월 초에 보증금을 반환받는 즉시 대출금을 상환하셔야 합니다. 전세대출은 '해당 주택에 실제로 거주하며 전세를 산다'는 것을 전제로 취급된 특수 목적 대출이기 때문에, 퇴거하여 거주 관계가 종료되고 보증금을 돌려받은 순간 대출의 법적 유지 조건이 사라져 즉시 상환 의무가 발생합니다.​만약 전세금을 돌려받은 후 대출금을 바로 갚지 않고 12월 말까지 가지고 계시다가 전출(주소 이전)을 하게 되면 금융사고로 처리될 수 있습니다. 은행은 수시 또는 정기적으로 전입세대열람 등을 통해 차주의 실거주 여부를 점검하는데, 대출이 남아있는 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 하거나 퇴거한 사실이 확인되면 '기한의 이익 상실(만기 전 대출금 회수)' 통보가 내려집니다. 이 경우 높은 연체 이자가 부과될 뿐만 아니라 대출금 용도 외 유용으로 분류되어 향후 수년간 신규 전세대출이나 주택담보대출 이용이 제한되는 등 심각한 금융 불이익을 받게 됩니다.​또한, 대출 상품 구조에 따라 집주인이 세입자가 아닌 은행으로 직접 대출 원금을 갚아야 하는 경우도 많습니다. 질권설정이나 채권양도 통지가 들어간 대출이라면 집주인은 대출금을 제외한 나머지 본인 보증금만 세입자에게 주고, 대출금 상당액은 대출 은행 계좌로 직접 입금해야 법적 의무가 끝납니다. 집주인이 이를 모르고 세입자에게 전액을 입금해 주더라도 세입자가 즉시 은행에 상환하지 않으면 문제가 발생하므로, 9월 초 이사 당일 은행에 연락하여 전세대출 중도상환 절차를 밟고 영수증을 확인하시는 것이 가장 안전하고 올바른 방법입니다. 참고해 주세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약서상의 주소 오타는 임차인의 전입신고 및 확정일자 효력(대항력과 우선변제권)에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 임차인이 확정일자를 받기 전인 지금 즉시 올바르게 수정해야 합니다. 계약서를 작성한 지 일주일밖에 되지 않았고 아직 확정일자 전이므로, 기존 계약서의 오타 부분을 두 줄로 긋고 정정인을 찍는 것보다는 주소를 정확히 기재한 계약서를 새롭게 다시 작성하여 서명·날인하는 것이 가장 깔끔하고 안전합니다.​부부 공동명의(지분 50:50) 주택의 경우, 임대차 계약은 민법상 '공동소유물의 관리행위'에 해당하여 지분의 과반수(50% 초과) 동의가 필수적입니다. 따라서 아내분 단독(50%)으로는 법적 요건을 충족하지 못하므로, 남편분의 위임장과 동의가 반드시 필요합니다. 남편분이 직접 자필로 작성하여 사진이나 파일로 보낸 위임장을 출력해 사용하는 것도 당사자 간의 의사 확인용으로는 활용될 수 있으나, 법적 분쟁 예방이나 세입자의 전세대출 및 보증보험 가입을 고려한다면 법적 효력을 온전히 갖추기 어렵습니다.​특히 임차인이 전세자금대출을 받거나 HUG 전세보증금반환보증에 가입해야 하는 상황이라면, 은행과 보증기관에서는 출력된 파일 형태의 위임장을 인정하지 않고 남편분의 '인감도장이 날인된 원본 위임장'과 '본인 발급 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)' 원본을 엄격하게 요구합니다. 중개사를 거치지 않는 직거래 방식이라 하더라도 세입자 입장에서는 보증금 보호를 위해 명확한 서류를 요구할 권리가 있으므로 원본 서류를 갖추어 주는 것이 원칙입니다.​따라서 가장 추천해 드리는 절차는 남편분께서 자필 서명이나 인감도장을 날인한 위임장 원본과 신분증 사본(필요시 인감증명서 원본)을 우편(등기)으로 보내도록 하고, 수정된 계약서로 다시 계약을 체결하는 것입니다. 만약 등기 수령까지 시간적 여유가 없고 임차인이 양해한다면, 우선 출력한 자필 위임장으로 계약서를 재작성하되 남편분과 임차인 간의 영상통화나 전화 녹취를 통해 위임 사실을 직접 확인시켜 주고, 추후 남편분의 위임장 원본 서류를 임차인에게 전달하여 보완하는 방식으로 진행하시는 것이 안전합니다. 아주 중요한 절차이니 꼭 진행하셔서 이후 혹시나 발생할 문제를 예방하시기바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.날씨예보를 이용해서 각각의 핸드폰에 알림을 띄워 그날의 액티비티를 추천하는 등의서비스를 이용하면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 월세를 납입하지 않은 경우는 먼저 연락을 해 보시는 것이 좋습니다. 보통은 개인적인 사정으로 늦는 경우가 많습니다. 보통 3-5일 정도는 기다렸다가 조치를 취하시는 것을 추천 드립니다.만약 세입자가 계속해서 월세를 내지 않는다면 말씀하신 대로 밀린 월세를 보증금에서 차감하는 것이 법적으로 당연히 가능합니다. 임대차 계약에서 보증금은 바로 이러한 세입자의 차임 연체나 훼손 등에 대한 채무 불이행을 담보하기 위해 존재하는 안전장치이기 때문입니다.하지만 세입자 측에서 "어차피 보증금이 넉넉하니 거기서 월세를 제하라"고 일방적으로 주장하며 납부를 거부할 권리는 법적으로 없으며, 임대인 역시 보증금이 많이 남았다고 해서 월세 연체를 마냥 방치하시는 것은 향후 명도 소송 등의 복잡한 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.임대차보호법상 주택의 경우 밀린 월세의 총액이 '2개월 치(2기)'에 달할 때, 상가나 사무실의 경우 '3개월 치(3기)'에 달할 때 임대인은 임대차 계약을 일방적으로 해지할 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다. 그래서 이런 조짐이 보이면, 카톡이나 문자메세지로 월세 독촉을 했다는 증빙을 남기신 뒤 해지 시점에 도달할 경우 명도절차를 준비하시어 내 보내시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국세청이 고가 법인 주택에 대해 고강도 세무조사를 벌이는 주된 목적은 기업의 자금으로 사주의 개인적인 호화 생활을 지원하거나 세금을 탈루하는 편법 행위를 근절하기 위함입니다. 그동안 일부 자산가들 사이에서는 법인 명의로 강남이나 한남동 등의 초고가 아파트나 고급 빌라를 매입한 뒤, 사주 일가가 임대료를 거의 내지 않고 실거주하며 법인세와 종합부동산세 등의 세금 혜택만 부당하게 챙기는 꼼수가 지속적으로 적발되어 왔습니다.그러나 이런 세무조사로 매물이 시장에 나올 것이라는 것에는 의문입니다. 세무조사의 타겟인 주택은 일반 수요자들이 거래하는 평범한 국민평형 아파트가 아니라, 수십억 원에서 백억 원 이상을 호가하는 극소수의 하이엔드 주택들에 국한되어 있습니다. 세무조사의 압박과 막대한 추징금 부담을 느낀 일부 법인들이 세금 납부나 자금 융통을 위해 보유 중인 고가 주택을 처분하려고 내놓을 수는 있겠지만, 그 물량 자체가 전체 부동산 시장의 공급 부족을 해소하거나 수급 상황을 뒤흔들 만큼 절대적으로 많지 않기 때문입니다.그래서 이번 조사가 시장에 미치는 영향은 매우 미미 할 것으로 예상이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갭투자 라는 용어가 생긴 것은 아파트 전세가 잘 되어 있는 우리나라 배경에서 아주 당연한 순서였습니다. 갭투자란 매매 가격과 전세금의 차액(Gap)만을 투자하여 집을 매수하는 부동산 투자 방식을 말하는데, 전세가와 매매가의 갭만 지불하고 소유권을 가져오는 것입니다. 이 갭투자를 완성시키려면 제일 중요한 것이 전세세입자입니다. 따라서 실거주가 아니라는 얘깁니다. 사실 이것은 투기입니다. 이러한 갭투자가 시장에서 사실상의 '투기'로 간주되는 이유는, 철저하게 레버리지(보증금 = 빚)에 의존하여 시세 차익만을 좇는 매우 위험한 베팅 구조를 띠고 있기 때문입니다. 본인의 상환능력을 크게 벗어나 버리는 세입자의 보증금을 통해 소유권만 취득한 뒤, 해당 주택의 가격이 오른 후 판매하여 그 차익을 실현시키는 것입니다. 부동산 상승장에서는 적은 돈으로 높은 수익률을 올리며 이익을 독식할 수 있지만, 반대로 집값이 하락하거나 전세가가 떨어지는 시기가 오면 그 경제적 구조가 순식간에 무너져 내리는 치명적인 맹점을 안고 있습니다. 이게 바로 전세사기의 시작입니다. 전세가 하락이나, 매매가가 전세가 밑으로 빠지는 '깡통전세' 상황이 발생하면, 현금 여력이 없는 갭투자자는 계약 기간이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상태가 되게 됩니다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 돌려받지 못하고, 전세사기를 당하게 되는 것이지요. 개인적으로나 , 사회적 시선으로나 이것을 투자로 보지 않습니다. 빛을 내서 주식을 구입한 뒤 주식이 망하면 그 피해는 자신이 안게 됩니다. 이것은 빛투, 어쨋든 투자가 맞습니다. 손해를 자신이 감당하거든요.그러나 갭투자는 본인이 감당할 수 있는 손해를 아득히 뛰어넘는 경우에도 시행이 됩니다. 그리고 그 피해는 전세 세입자가 입죠. 그러므로 이것은 투자라 불릴 수 없습니다. 참고해 주세요. 감사합니다.