답변 내역
- 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 임대차 계약에서 임대료를 고정금액이 아니라 매출이나 수익률에 연동해 지급하는 방식도 가능합니다. 이를 흔히 매출 연동형 임대료(percentage rent)라고 부르는데, 주로 대형 쇼핑몰, 프랜차이즈 매장, 유명 상권 내 점포 등에서 활용됩니다. 기본적으로 임차인은 일정한 기본 임대료(보증금과 최소 월세)를 내고, 여기에 매출의 일정 비율을 추가로 지급하는 형태가 많습니다.이유는 상권과 업종에 따라 매출 변동이 커서 그렇습니다. 결국 수익률 기반 임대료 약정은 임대인과 임차인 모두 상권의 성장성과 업종의 매출 투명성을 믿을 수 있을 때 주로 활용됩니다.보통 백화점은 이 방식으로 거의 운영된다고 보시면 됩니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 디에이치 대치 에델루이... 근정당권 설정 후 열쇠 지급??안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합 재건축 아파트에서 “근저당권을 설정해야 열쇠를 준다”는 조건이 붙는 경우는, 통상적으로 조합이 시공사(현대건설 등)에게 공사비를 지급하지 못한 상태에서 발생하는 문제입니다. 조합은 시공사에게 공사비를 지급할 의무가 있는데, 분담금 납부가 지연되거나 추가 비용이 발생하면 시공사가 담보를 요구하게 되고, 그 방식 중 하나가 조합원 개별 세대에 근저당을 설정하는 것입니다.문제는 조합원 입장에서 자기 명의 아파트에 최고 22억 원 규모의 근저당이 설정된다는 점입니다. 물론 실제로 그 전액이 곧바로 빚으로 발생하는 건 아니고, 조합의 공사비 채무 한도를 담보하는 형태이지만, 근저당 자체가 등기에 올라가면 개인 신용이나 담보 대출, 향후 매매 시 불리하게 작용할 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하시고 예상하신 대로, 실거래가액을 올리기 위해 계약신고를 하고 나서 계약 취소를 하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 문제는 이것을 단속하기가 어렵다는 것입니다. 개인 사정으로 인해 취소를 했다고 하면 더 이상 사실에 접근하기가 어렵기 때문이지요. 국가에서는 이것을 더 효율적으로 단속할 수 있는 방안을 고민해서 실행해야 할 것으로 보입니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 첫 아파트 매매 특약 조항 어떤걸 추가 하면 좋을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 특약사항으로 사용하는 몇가지 단골 조항 들이 있습니다. 해당 조항을 적어드릴게요.근저당·가압류 등 권리관계 확인 특약“잔금일 이전까지 모든 근저당, 가압류, 압류 등 권리제한을 말소하고, 말소가 불가능할 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다.”→ 등기부 권리관계가 안전하게 정리되도록 하는 장치입니다.중도금·잔금 안전거래 특약“중도금 및 잔금은 반드시 소유권 이전 서류 교부와 동시에 지급하며, 에스크로·법무사 계좌 등을 통해 안전하게 지급한다.”→ 돈을 먼저 내고 소유권이 넘어오지 않는 위험을 방지합니다.임차인 및 점유 관련 특약“잔금일 기준으로 해당 부동산은 제3자 점유·임대차 관계가 없음을 보장하며, 발견 시 매도인은 모든 책임을 진다.”→ 잔금 치르고 보니 세입자가 남아 있는 상황을 막을 수 있습니다.하자보수 관련 특약“계약일 현재 시설물의 주요 하자가 없음을 확인하며, 잔금일 이전 발견되는 중대한 하자는 매도인이 책임지고 수리한다.”→ 입주 후 곰팡이, 누수, 시설 고장 같은 문제에 대비할 수 있습니다.취득세·관리비 등 정산 특약“관리비, 각종 공과금은 잔금일 기준으로 정산한다.”“취득세 등 세금 문제는 각자 부담한다.”→ 정산 문제로 다투지 않게 미리 정해두는 게 좋습니다.계약 해제·위약금 특약“계약 해제 시 위약금은 매매가의 ○%로 한다.”“잔금일 이후 매도인 귀책으로 이전등기가 불가능할 경우 계약금 및 중도금을 배액 배상한다.”→ 불성실한 계약 이행을 막을 수 있습니다.특정 상황 대응 특약실거래가 신고, 세무 문제, 혹은 분양권 전매 제한 여부 등 단지·매물 특성에 따라 필요하면 추가합니다.매매계약에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 일자가 아닌 ㅁ자 복도식 아파트는 뭐라고 부르나요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 구조는 보통 ‘중정형 복도식 아파트’ 혹은 ‘ㅁ자(또는 ㅁ자형) 복도식 아파트’라고 부릅니다.그러나 우리나라 아파트 건축에서 잘 사용되는 구조가 아니다 보니, 검색 시에는 주로 “ㅁ자형 아파트”, “중정형 복도식 아파트”, “코트하우스형 아파트” 등의 키워드를 함께 활용해야 후기나 관련 정보를 찾을 수 있습니다. 특히 건축학적으로는 ‘코트하우스(Courtyard House)’ 개념이 응용된 것으로 볼 수 있습니다.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 아파트 매도일과 매수일 차이날때 전입신고안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무적으로는 상황에 따라 유연하게 처리하시면 됩니다. 전입신고는 거주할 실제 주소지가 생긴 후에 하는 것이 원칙이므로, 이틀 동안 다른 집에 실제 거주하지 않고 단순히 짐만 보관하거나 친척집, 숙소 등을 이용한다면 굳이 전입신고를 하지 않아도 큰 문제는 없습니다. 다만, 만약 전세자금대출이나 청약 가점, 세대 분리와 같은 법적·행정적 혜택과 관련해 전입일이 중요한 상황이라면, 이 공백 기간 동안 전입이 끊기지 않도록 조율하는 것이 필요합니다.일반적인 경우라면 매수일에 맞춰 새 집으로 바로 전입신고를 해도 무방하며, 중간 이틀 동안 전입신고가 반드시 되어 있어야 하는 것은 아닙니다. 다만 혹시라도 중간에 거주할 임시 주소지가 있다면 전입신고를 할 수도 있지만, 단기 체류라면 대부분은 신고 없이 넘어갑니다.결과적으로 꼭 이틀 동안 전입신고를 할 필요는 없고, 새 아파트에 입주하는 날 전입신고를 하셔도 문제되지 않습니다. 다만 대출, 세금, 청약 등과 관련해 전입일이 중요하다면 미리 조건을 확인하시는 것이 좋습니다.질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.125.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 청년전세 계약갱신청구권 사용해야 할까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 상황에서는 계약갱신청구권 사용 여부를 미리 정리해 두는 것이 안정적입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 행사 의사를 밝히면 특별한 사유(집주인 직접 거주, 재건축 등 법에서 정한 제한적인 경우)가 없는 한 2년 연장이 보장됩니다. 다만, 이 권리는 평생 한 번만 쓸 수 있기 때문에 ‘언제 쓰느냐’가 중요한데, 이미 마음이 확실히 2년 더 살고 싶다는 쪽이라면 미루지 말고 집주인에게 “계약갱신청구권을 행사하겠다”는 의사를 서면(문자, 카톡, 이메일 등 기록이 남는 방식)으로 전달해 두는 것이 안전합니다.집주인이 이랬다 저랬다 말을 바꾸는 상황이라면 9월 말까지 기다리다가 혹시 집을 실거주 사유로 들어오겠다고 하면 임차인 입장에서는 대응이 곤란해질 수 있습니다. 따라서 최소한 “저는 계약갱신청구권을 행사할 의사가 있다”는 점을 지금 시점에서 분명히 해 두는 것이 나중에 분쟁을 막는 방법입니다.질문에 대한 적절한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 주택의 단점은 무엇인지 궁금합니다!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단독주택의 단점을 궁금해하시는 것 같습니다. 단독주택은 아파트와 달리 관리 주체가 집주인이 되기 때문에 그 부분이 가장 어려운 부분이라고 많이들 얘기 하십니다. 수도, 배수, 전기 문제 등 여러 문제가 터졌을 때, 관리단체가 있는 아파트와는 달리 모든 부분을 직접 알아보고 수리를 맡겨야 하기 때문에 아파트 관리비보다 더 많은 금액이 나올 때가 있다고 합니다. 그리고 지면과 가까운 부분 때문에 벌레의 침투가 많은 편이구요.주택은 난방면에서는 아파트보다 더 장점이 있을 수 있습니다. 남향을 많이 열고 북쪽은 최대한 단열재를 많이 사용하는 방법이 있겠지요.감사합니다.경제 / 부동산25.09.1000
- 신생아특례대출 대환 방공제에 대해 알려주실분안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 경우 일반 주택담보대출과 달리 대환 시 대출 한도 산정 기준이 현재 시세(KB 시세)가 아니라 취득 당시의 매매가액을 기준으로 하는 점이 핵심입니다. 즉, 2023년 12월 주택을 최초 매수할 때 매매가가 5억이었으므로, 특례대출 대환 심사에서는 이 5억을 기준으로 LTV(주택담보인정비율)를 적용합니다.여기에 더해 말씀하신 방공제(방 공제)란, 주택 내 가구 수나 면적, 세대별 구조 등을 감안해 일정 금액을 대출 가능액에서 차감하는 제도입니다. 이 때문에 은행에서 산출한 결과, 원래 기대했던 3억 5천 전액이 나오지 않고 약 4,800만 원이 빠져서 3억 원대 초반까지만 가능하다고 안내받으신 겁니다. 그래서 은행 직원 안내가 맞는 내용이며, 긴급 상황이라면 다른 은행을 통해 심사 재확인을 해보거나, 대환 시 부족분을 단기자금으로 메우는 방법을 검토해야 합니다.이상 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.105.01명 평가00
- 국내 풀빌라 업체에 대한 과다대출 논란이 문제가 되고 있습니다. 어떤 개선책이 필요할까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 공매 진행한 포항 옛 화진휴게소 풀빌라 감정가가 140억이지만, 낙찰가는 반도 안되는 66억에 진행되어 과잉 감정의 논란이 퍼졌습니다. 이는 감정평가 기준이 불투명한데서 발생하는 문제로, 감정평가사들이 특정 자산에 대해 시장가치를 제대로 판단 못해서 생기는 문제입니다. 이러한 관행은 예전부터 있어왔는데요. 사업을 진행할 때 감정가가 많이 나와야 대출도 원활히 되는등 여러 이점이 있기 때문에 프로젝트와 결부되어 과잉금액으로 감정을 해왔던 관행인 것으로 보입니다. 금융기관들은 최소 5억원 이상씩 손해를 봐야 했습니다. 이상으로 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0900