아파트 보증금 계약 만료 전 반환 시기 궁금해요

Question

안녕하세요~현재 보증금8000 월세 75만원아파트임대를 주고 있습니다현 임차인 2026년 5월27일 2년 만기인데새 임차인이 4월5일 계약하고 싶다하여현 임차인 동의 후 계약하였습니다그런데 며칠전 현 임차인이 3월27일에나간다하여 보증금을 3월27일 달라고하는데저는 갑자기 돈이 없고 새 임차인이 들어오는 날줄 수 있다고 말씀드렸습니다.이럴 경우 현 임차인 나가는 날 보증금 상환을꼭 해야 하는지 부동산법으로 어떻게 되는지궁금합니다~

최천호 · Accepted Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약의 본래 만기는 5월 27일이지만 새로운 임차인과 4월 5일에 입주하기로 현 임차인과 합의했으므로 계약 종료일은 4월 5일로 간주됩니다. 따라서 임대인은 3월 27일 아닌 합의된 종료일에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 임차인이 개인 사정으로 합의된 날짜보다 빠르게 나가는 것은 중도해지에 해당하므로 임대인이 갑작스러운 자금을 마련할 필요가 전혀 없습니다. 새 임차인의 잔금을 받아서 반환하기로 합의된 상태이므로 4월 5일 지급이 원칙이다고 명확하게 말하시면 되고 실제 이사는 3월 27일에 하더라도 법적인 점유 및 계약기간은 4월 5일까지 유지되니 따라서 4월 5일까지의 월세와 공과금은 현 임차인이 부담하는 것이 원칙이고 보증금 반환 시 이 금액을 공제하고 지급하시면 됩니다. 4월 5일 당일에 집 상태를 확인하고 비밀번호 변경이나 시설물 점검을 마친 뒤 잔금을 입금하시면 됩니다. 감사합니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대차 계약은 2026년 5월 27일까지 유효합니다. 임차인이 개인 사정으로 일찍 나가는 것은 계약 중도 해지에 해당하며 임대인은 원래 만기일까지 보증금을 가지고 있을 법적인 권리가 있습니다. 이미 4월 5일에 새 임차인으 들어오기로 합의된 상태라면 임대인과 현 임차인 사이에는 4월 5일 계약 종료일을 앞당기기로 한 합의가 성립된것으로 보입니다. 따라서 법적은 보증금 반환 의무 발생일은 4월 5일입니다. 보증금 반환과 집을 비워주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 하지만 이는 계약이 종료되었을 때의 이야기이고 현 임차인이 3월 27일에 짐은 뺀다고 하더라도 임대인은 새 임차인이 들어오고 잔금을 받는 4월 5일에 지급하겠다고 명확히 거절하셔도 법적으로 문제가 없습니다. 자금 마련 계획이 4월 5일에 맞춰져 있어 3월 27일에는 지급이 불가능하다고 명확히 전달하시고 임차인이 3월 27일에 먼저 나가더라도 실제 보증금을 받는 4월 6일까지의 월세와 관리비는 현 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 임대차가 종료되면 세입자는 짐을 빼고 임대인은 집의 상태를 확인한 후 보증금을 반환해주게 됩니다. 이때 보증금 반환과 임차목적물 반환은 민법상 동시이행관계에 있습니다. 만일 보증금을 제때에 돌려주지 않는다면 세입자는 동시이행의항변권을 주장하며 보증금 반환시까지 목적물을 점유할 수 있고 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때 세입자는 계속해서 거주할 수는 있지만 월차임(월세)은 납부해야 합니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존 임차인의 경우 보증금 회수가 되지 않을 경우 퇴거를 하게 되면 대항력을 잃게 되고 전출을 거부 할 수 있습니다.또한 기존 임차인도 보증금을 회수해야 다른 곳 이사가면서 잔금을 해결 할 수 있으므로 일정을 새로운 세입자가 들어오는 날로 해서 받아서 주는 방법과 다른곳에서 몇일간 융통을 해서 보증금을 내어주고 임대차종료를 해야 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 만기: 2026.5.27임차인 조기퇴거: 3.27법 기준은 보증금 반환 의무는 원칙적으로 만기일입니다따라서 3월 27일 지급 의무는 없고 서로 협의로4월 5일에 계약을 했다면 새 임차인 입주일에 지급 합니다그러면 실무적으로 문제가 없습니다단 임차인과 날짜 합의는 반드시 남기는 것이 좋습니다협의후에 진행한 사항이면 임대인은 4월5일에 지급하면 됩니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.26년 5월 27일 계약 만료이니 만료 때 보증금을 반환해줘야 합니다. 새 임차인이 계약을 했어도 현 임차인의 계약기간만료까지 거주하기로 계약되어 있는 이상 3월 27일에 퇴거한다고 하더라도 보증금을 반환해주지 않아도 됩니다.따라서 새 임차인이 전입하여 보증금을 줄 수 있으면 협의하여 그렇게 하시고 아니면 계약 기간 만료 때 보증금 반환 가능하니 그 때 반환한다고 하시면 되겠습니다.감사합니다.

하상원 · Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자는 임대인 이시고, 임차인의 일정 변경으로 당혹스러우실 수 있습니다. 하지만, 차근히 협의하여 문제를 해결해야 할 것 같습니다. 먼저 현 임차인이, 정당하게 보증금을 돌려받고 나갈 수 있는 날짜는 계약서상에 따르면 5월 27일 입니다.그런데, 협의하여 4월 5일에 이사를 나가기로 했습니다. 이런 협의가 이루어졌으니, 임차인은 빨리 나갈 수 있도록 집을 알아보았을 것입니다. 그러다 보니, 좀더 당겨지게 되고, 3월 27일에 나가려고 하는 것일 테죠.그런데 여기서 보증금을 받아서 내주어야 하는 상황이 발생해 버리기 때문에 일정에 차질이 생깁니다. 선의로 협의하고 이에 따라 행동했지만, 서로에게 불편함을 주는 상황이 되어버렸네요.민법, 부동산법 등 법규는 서류에 의한 이행을 우선시 합니다. 즉, 계약서를 변경하지 않았다면 임차인에게 5월 27일까지는 보증금을 돌려주지 않으셔도 됩니다. 또한 임차인 역시 5월 27일까지는 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 법규에 따라 이런 부분을 해결하려 하시다 보면, 한도 끝도 없는 것이 저희 실무상의 입장입니다. 우선 질문자께서는 임차인에게 "빨리 나가려고 노력해 주신 것은 정말 고맙다." 라고 상대방의 성의를 고마워 한 뒤, 사정 설명을 하여 새 집 입주, 즉 기존 집 퇴거를 4월 5일로 맞춰 줄것을 부탁 하는 수밖에 없습니다. 그게 아니라면, 4월 5일로 계약된 새 임차인에게 조금더 빨리 (3월 27일)에 들어올 수 있는지를 확인하시는 것도 괜찮습니다. 결국엔 누가 들어오느냐의 문제라기 보다는 돈이 언제 움직일 수 있냐에 대한 문제로 귀결되기 때문입니다. 잘 해결 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

고경훈 · Answer

안녕하세요~현재 보증금8000 월세 75만원아파트임대를 주고 있습니다현 임차인 2026년 5월27일 2년 만기인데새 임차인이 4월5일 계약하고 싶다하여현 임차인 동의 후 계약하였습니다그런데 며칠전 현 임차인이 3월27일에나간다하여 보증금을 3월27일 달라고하는데저는 갑자기 돈이 없고 새 임차인이 들어오는 날줄 수 있다고 말씀드렸습니다.이럴 경우 현 임차인 나가는 날 보증금 상환을꼭 해야 하는지 부동산법으로 어떻게 되는지궁금합니다~===> 서로 협의후 계약종료일자를 정하였다면 정해진 날에 보증금을 지급하여도 법적으로 문제가 되지 않습니다. 현재 상황에서 임차인을 설득하여 정해진 날에 이사를 하도록 조언해야 합니다.