답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 장기보유특별공제는 주택 소유기간으로 계산합니다. 다만, 「임대주택에서 거주 후 분양전환을 통해 소유권을 취득한 경우」에는, 임대기간도 장기보유특별공제 계산에 포함될 수 있는 경우가 있습니다. 임대주택이 분양전환 대상 주택으로서, 임대계약 체결 당시부터 분양 전환까지의 거주기간이 인정되는지 여부입니다. 국세청에서는 분양전환 임대주택 거주기간을 특별공제 산정에 포함시킬 수 있는 사례를 안내하고 있습니다. 다만, 임대계약서, 분양전환 계약서 등 증빙서류를 반드시 제출해야 합니다.결론적으로는 가능성이 있는 말씀이구요. 다만, 국세청 혹은 세무전문가의 확인을 받아 진행하시는 것이 좋겠습니다. 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안타깝지만, 청년 버팀목자금 대출은 무주택 세대주 또는 세대원 전원이 무주택인 경우에만 신청할 수 있기 때문에 질문자님의 말처럼 아버지께서 소유하신 주택이 있다면 자격이 되지 않습니다. 다만, 예외적으로 세대분리가 가능하다면 이야기가 달라집니다. 세대주와 세대원을 분리하여 청년 본인을 별도의 무주택 세대주로 등록할 수 있다면, 그 경우에는 대출 신청이 가능합니다. 세대분리 시에는 주민등록상 세대주 변경, 임차 계약서 등 증빙서류가 필요하며, 은행이나 주택금융공사(HF)에서 자격 심사를 다시 받게 됩니다.세대분리에 대한 절차를 해당 주민센터에 문의 하시어 진행하시고 난 뒤 은행에 신청을 해 보시는 것으로 진행하시면 안될 것도 없습니다. 부디 잘 진행되길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이론적으로는 가능한데요.먼저 , 주택담보대출 을 이용하는 방법입니다. 본인이 소유한 집을 담보로 전세금 반환 자금을 마련합니다.다음으로는 신용대출 또는 전세금 반환 보증 활용하는 방법입니다. 은행이나 주택금융공사(HF)에서 제공하는 전세금 반환 보증을 이용하면, 대출 대신 보증서를 통해 임차인에게 전세금을 지급할 수 있습니다.다만, 모든 대출에 대해서는 해당 금융기관과 먼저 상담을 하시고 진행하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 고가 주택 한채를 임대한다고 꼭 사업자 등록을 해야하는 것은 아닙니다. 임대주택 사업자 등록은 다수주택을 임대하거나 장기 임대등록을 통해 세제 혜택을 받으려는 경우에 진행합니다. 1주택만임대하고 일반임대소득 신고를 하실려면 사업자등록 없이도 세금신고 가능합니다. 하지않은 경우에는 종소세에 합산해서 신고해야 하며, 장기 임대주택 세제 혜택을 받을 수 없습니다. 부가가치세는 면제됩니다. (주택임대용)사업자 등록을 하시는 경우에는 종부세 합산배제, 소득세, 양도세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 의무임대기간 준수 임대료 증액 제한 등의 조건이 발생합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당연히 가능합니다. 오히려 중개를 원하는 물건을 찾아서 가지고 오시는 손님의 경우는 일을 덜어주시는 것이기 때문에 저는 환영입니다. 게다가 계약이 무리없이 성사되는 경우, 중개사 입장에서는 몰랐던 집주인을 하나 확보할 수 있는 것이기 때문에 손해 볼 일이 하나도 없죠. 걱정하지 마시고, 제안해 보시기 바랍니다. 하지만, 무리해서 자신의 기존 물건으로 진행을 밀어붙이는 분들도 간혹가다 있기 때문에 이런 부분에만 말려들지 않으시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산도 경제의 하나이기 때문에 부동산 가격 상승의 가장 큰 이유는 적은 공급과 높은 수요입니다. 하락을 하는 경우는 높은 공급과 적은 수요가 됩니다. 단순한 원리에다가 추가적으로, 입지, 호재, 정책, 금리 등의 원인들이 복합적으로 작용을 하게 됩니다. 그러가 가장 근간을 이루고 있는 것은 수요와 공급임을 생각하시면 틀림 없습니다.어느 지역이든 해당 위치에 살거나, 가게를 열고 싶어하는 사람이 부동산의 수보다 많으면 가격은 올라가게 되어 있고, 반대면 공실이 발생하면서 가치는 하락하게 됩니다. 질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 먼저 질문하신 보증금 안전성을 따져보겠습니다. 일반적으로 보증금 회수 가능성은 “시세 – 선순위 근저당 금액”을 기준으로 판단합니다. 말씀하신 아파트 시세가 최소 2억 7천만 원이고, 선순위 근저당이 1억 2천만 원이라면, 경매 시 근저당권자가 우선 변제받더라도 남는 금액이 1억 5천만 원 이상이 됩니다. 따라서 보증금 3천만 원은 충분히 회수 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 소액임차인에는 말씀하신 대로 해당하지 않습니다. 그래서 반드시 확정일자 +전입신고 하시길 바랍니다. 특약으로는 아래 네가지를 추천 드리겠습니다. 임대인은 근저당권 외에 추가 담보권을 설정하지 않는다.임대인이 임의경매, 강제경매 등으로 소유권을 상실하는 경우 임차인의 보증금 반환을 우선한다.임차인은 계약과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖는다.임대인은 계약 기간 중 신규 담보 대출을 실행하지 않는다.결론적으로 안전해 보이고요. 소액임차인 아니니 전입신고 + 확정일자 꼭 받으세요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말 걱정되고 불안한 상황이겠어요.저도 비슷한 상황을 겪어 봐서 그 마음 잘 이해가 됩니다. 우선 법적인 부분부터 살펴 볼게요. 현재 3개월 남은 시점이고 묵시적 갱신 은 계약 종료 2개월까지 어떤 협의가 없이 그대로 지나갈 경우에 자동으로 연장된 것으로 보기 때문에 9월까지는 법적으로 시간이 있는 상태입니다. 즉, 9월까지 통보를 한다고 해도, 묵시적 갱신이 되지는 않은 상황이기에 이동할 수 있는 조건이 되는 것이지요.혹여나 묵시적 갱신이 된다고 하더라도, 3개월 뒤에 자유롭게 나갈 수 있는 것이기 때문에 2년 재계약을 하는 것만 피하시면 될 것 같습니다. 그리고 집주인도 참 인성이 별로시네요.대충 눈치는 챈것 같은데, 그걸 빌미로 사람을 그렇게 독촉을 하다니요.질문자님이 나쁜거 아니니까, 만료 2개월 전까지는 충분히 시간을 가지시고, 남편분께 너무 압박하지 마시구요.제가 제안할 수 있는 것은 아무말 하지 않고 있다가 묵시적 갱신이 되기 전에 이사를 하던지(남편분 직장이 옮겨지면)만약 묵시적 갱신이 된다고 하더라도 3개월 뒤에 언제든 나갈 수 있는 조건이 되니, 그것을 이용하기 위해 2년 연장이라던가 재계약을 하지 않는 쪽으로 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다. 힘내세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 제일 중요한 것!아파트의 신규 임대사업자 등록은 더 이상 불가능합니다. 정부가 2020년 제도를 개편하면서 아파트는 임대사업자 등록 대상에서 제외되었습니다. 따라서 기존에 등록했던 아파트는 등록기간이 끝나면 자동 말소되며, 다시 아파트로는 6년·10년 장기 임대 등록을 새로 할 수 없습니다. 신규 등록이 가능한 것은 오피스텔이나 다세대·다가구 등 비아파트 유형만 해당됩니다.종부세 합산 배제 혜택도 현재는 제한적으로만 적용됩니다. 과거에는 등록 임대주택이면 종부세 합산 배제가 가능했지만, 제도 개편 이후에는 아파트의 경우 자동말소 시점부터는 더 이상 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다.결과적으로 현재 아파트를 가지고 임대사업을 하지 말라는 얘기나 다름이 없습니다. 잘 살펴보셔서 피해 없도록 계획 세우시면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.할머니께서 따로 보상신청과 절차를 거쳐 보상지급 단계만 남겨놓고 있는 상황이 아니라면, 제 대답은 "아니오" 입니다. 재개발 사업에서 보상이나 권리를 받기 위해서는 일정한 절차와 기한이 정해져 있습니다. 일반적으로 재개발 구역의 소유자라면 관리처분계획 인가 이후 조합원 자격이 주어지고, 분양 신청이나 보상 신청을 정해진 기간 내에 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 아파트 분양권을 받지 못하거나 현금청산 대상이 되며, 청산금 역시 법에서 정한 절차에 따라 지급되기 때문에 임의로 나중에 찾아가서 권리를 주장하기는 어렵습니다.2022년에 입주를 완료 했다고 하셨는데, 이런 경우는 보상절차가 다 마무리 되었을 확률이 매우 높습니다. 그래서 지금 가서 이름대로 아파트 달란다고 나올 수가 없죠. 다만, 누락이 있었거나 절차가 제대로 되지 않았다면, 관련 서류를 확인해서 해당 재개발 조합이나 지자체 도시정비과에 문의를 해서 정정하여야 합니다. 질문에 대한 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.