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답변 내역

아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 시 분양권을 포기하고 보상을 받는 것은 현금청산이라고 합니다. 이러한 현금청산 대상자는 감정평가금액에 따라 보상을 받게 됩니다. 즉 아파트의 시세나 공시지가가 아니라 감정평가사가 정한 금액 기준으로 받게 된다는 뜻입니다. 이렇다 보니, 감정평가 금액이 시세보다 낮아지게 되는 경우가 발생하기도 합니다. (10~30%) 특히나 노후화된 주택은 건물가치가 낮게 평가되어 토지 가격중심으로 보상이 이루어지게 되죠. 재개발 후 발생하게 될 이익은 보상금액에 포함되지 않습니다. 따라서 부득이한 사정이 아니라면, 분양권을 받아 추후 판매하는 것이 장기적으로 유리하다고 판단됩니다. 부모님과 잘 상의 하셔서 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 리모델링 시 구조검토를 거쳐 수직증축을 하는 것이 시행사 입장에서는 가장 많은 사업성이 나옵니다. 수평증축은 말 그대로 기존의 바닥면적에서 일부를 늘려 앞이나 뒤 양옆으로 늘리는 방식인데요. 안전진단시 C등급을 받을 경우 위로 올리는 수직증축을 하지 못하고 옆으로만 늘리게 됩니다. 이 경우엔 행정절차도 간단하고 공사도 쉽다는 장점이 있으나 면적규제로 인해 많은 면적을 증축하지 못하기 때문에 위로 몇층을 더 쌓는 수직증축보다는 사업성이 많이 떨어집니다. 그래서 사업을 하는 입장에서는 수직증축이 가능한 안전진단등급 B 이상의 단지를 선호하는 것이구요. 답변이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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전전세의 부작용으로는 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전전세란 기존전세 세입자가 다시 다른 세입자에게 세를 주는 구조입니다. 여기서 임대인을 A 라고 하고 , 1차 임차인을 B, 2차(전전세) 임차인을 C라고 하면, A는 B 에게 전세를 주고 B 는 다시 C 에게 전세를 주는 구조를 말합니다. 원칙적으로 이런 구조는 A 의 동의가 필요하고 만약 A 의 동의가 없이 계약되었다면 해당 계약은 무효입니다. 또한 보증금 반환 위험이 있습니다. A 는 B 에게 보증금을 돌려줬지만 B 가 C 에게 보증금을 돌려주지 않는다면, A 에게 정당하게 받을 수도 없고 B 가 사라지면 그대로 모든 피해를 떠안게 됩니다. 결론적으로 부동산 지식이 부족한 일반 임차인이나, 확실한 권리 보호가 필요한 경우는 절대 추천하지 않는 방식입니다. 전세권 설정등기를 반드시 등기부에 반영하는 방식으로 해야 그나마 보호를 받을 수 있습니다.주의하셔서 피해를 받지 않으시길 바랍니다 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.03
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수도권 부동산 대출을 막아놓으면 지방의 거래가 늘어날수도 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 결론부터 말씀드리면, 수도권 부동산 대출 제한은 지방 부동산 시장에 영향을 줄 수 있으며, 실제로 일부 수요가 지방으로 내려갈 수도 있어 보입니다. 하지만, 전반적인 지방의 부동산 시장 활성화와 연결될지는 미지수입니다. 일부 투자자들은 지방이 규제가 덜하기 때문에 중소도시를 눈여겨볼 가능성이 있습니다. 특히 대출레버리지를 이용할 투자자의 경우 더 그 성향이 두드러지게 됩니다. 하지만, 지방은 서울/수도권에 비해 수요 기반이 훨씬 부족합니다. 따라서 싼 값에 혹은 대출 레버리지를 활용하여 지방의 부동산을 매입한다 하더라도 이것을 제 때 좋은 금액에 판매해 금전적 이익을 보거나, 원활하게 임대해 나갈 수 있는지는 고민이 필요합니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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공인중개사 시험 과목 중에서 가장 어려운 과목은 무엇이고, 어떻게 대비하는 게 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사람마다 차이는 있겠지만 , 공인중개사 시험 과목 중에서는 단 민법 과목이 난이도가 높은 편입니다. 단순 암기로 해결되는 것이 아니고 기본적인 조문 암기와 함께 법적 마인드로 문제의 해결방안을 알 수 있어야 하기 때문입니다.민법 과목의 경우 기출문제부터 접근하시면 이해가 안될 수 있기 때문에 법해설 관련된 기초 내용을 먼저 공부하시고 문제풀이를 하시는 것이 도움이 많이 됩니다.꼭 합격하세요!
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.03
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공인중개사 자격증의 유효 기간이나 갱신 제도가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공인중개사는 갱신이나 유효기간없이 영구적으로 부여되는 자격입니다.그러나, 실무에서는 지속적으로 변경되는 정책이나 규제 등으로 인해서 변화에 민감하게 계속 공부해나가야 하는 자격증이기도 합니다.즉 입문을 하는 기본은 자격증이고, 실무에서 좋은 성과와 서비스를 위해서는 계속 노력하셔야 한다는 점 참고바랍니다. 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.03
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매수 시 대리인이 계약할 경우 주담대 문제 없을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약자가 대리인 것은 문제가 되지 않습니다 .그러나 대리권 증명이 필수적으로 되어야 합니다. 은행에서는 실제 매수자가 누구인지와 법적으로 정당한 계약 행위인지를 주요하게 봅니다 적법한 대리인 계약이 되기 위해서는 당연히 계약서상에 매수인 ooo 의 대리인 xxx 라고 표기가 되어야 합니다. 결론적으로, 대리 계약 시 은행심사, 대출 문제 없고요.다만, 법적으로 올바른 대리인 계약을 위해서는 적법한 위임장, 그리고 대리인의 정보가 포한된 계약서가 필요합니다. 업무에 참조를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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전세대출 문제 질문합니다 복잡한 세법때문에 머리가 아프네요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 정책이 변화가 많아서 많이 힘드시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 발표 전에 계약한 건은 소급적용되지 않으며, 새로운 규제는 발표 이후 계약분 부터 적용됩니다. 그런데, 질문자님께서 만약에 매매하기로 구두로 6월 26일에 했으나 실 계약일이 7/1일 인경우 규제가 적용됩니다. 전세대출 규제대책 또한 마찬가지 입니다. 만약 질문자님께서 현 세입자가 다음 연장 때 전세대출 제한 때문에 연장이 어렵다고 하면, 이때는 기존 계약일지라도 해당 계약의 기간이 만료되었으므로 규제가 적용되어 기존세입자는 규제대상에 들어가게되는 것입니다. 묵시적 갱신이라고 할지라도 말이지요.이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재와 같은 상황에서는 10억 미만의 소형 아파트가 가장 유력합니다. 규제를 피하기 좋은 금액이며, 아마도 현금여력이 없는 수요자들의 매수세가 전부 몰리는 상황이 발생할 수 있습니다. 10억 미만이거나 10억 초반이지만, 현금이 가용가능한 선에서 구매하시면, 이후 매수세 강화됨에 따라 좋은 가격이 형성된 상태에서 판매하실 수 있을 거라 생각합니다. 다만, 해당 가격대의 입지는 12억이 넘어가는 고가 단지들에 비해 떨어지는 편이므로, 이런 점을 꼼꼼히 고려하시어 구매하시는 것이 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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농지 경매는 농업인이 아니더라도 할 수 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 경매는 일반 부동산과는 약간 다른 법적 제한이 있어서 반드시 "농지법"을 이해하고 접근하셔야 합니다. 여기서 중요한 키워드는 바로 "농지취득자격증명" 인데요. 줄여서 우리가 "농취증" 이라고 부르는 것이에요.농취증은 농지를 직접 경작 또는 농업 경영 할 목적이 있어야 발급 됩니다. 다만, 농업경영계획서를 제출하는 것만으로도 받을 수 있기는 합니다. 여기서 하나의 팁이있는데요, 도시 거주자라면, 주말농장 용도로 계획서를 충실히 작성해 보세요. 그러면 농취증 나올 확율이 많이 올라갑니다. 또는 농지크기 1000m2(약 300평) 이하일 경우는 비교적 잘 나오니, 이점 참조하세요.이 농취증이 없으면 경매에 낙찰되더라도 등기이전이 안되어 매각불허가 처분이 되고, 보증금은 돌려받지만, 여러 손해가 생기겠지요.(보증금 환불 절차 동안 보증금 묶임, 여러가지 행정서류 제출 등)이런 점 양지하시어 성공적인 농지 취득 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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