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현정부 부동산 정책을 보았을때 부동산 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산 규제가 강화되고 있고, 이런 상황에서 부동산 투자를 하기가 선뜻 꺼려지고 있는 것이 사실입니다. 먼저 투자를 하려면, 해당 시장을 이해해야 합니다. 우리나라는 수도권 특히 서울 쏠림 현상이 강해지고 있으며, 지방은 무너지고 있는 상황입니다. 게다가 말씀하신 대로 여러가지 규제 및 금리인하도 없었지요.이렇게 레버리지를 죄면 단기적으로는 거래가 위축되고 상승 속도가 둔화되는 게 통상적입니다. 실제로 정책 시행 직후 “거래 감소·상승세 제동” 신호가 나타났다는 보도가 이어졌고, 한국부동산원 주간 지표도 여름 들어 상승 폭이 줄었음을 보여줍니다. 금리 측면에서는 한국은행 기준금리가 2025년 5월 2.50%로 인하된 뒤 7월 회의에서 동결되었습니다. 절대 금리 레벨은 낮아졌지만, 앞의 대출규제가 더 강하게 작동하면서 “대출 가능액”은 오히려 줄어든 환경입니다. 즉, 금리 하락이 곧바로 수요 회복으로 연결되기 어려운 구조입니다.그래서 은퇴자금으로는 단번에 레버리지를 이용해서 큰 금액 부동산에 대한 투자는 추천하지 않습니다. 그보다는 현금흐름이 먼저입니다. 은퇴 목적이라면 월세/임대수익과 유지비(보수·재산세·공실·금융비용)를 보수적으로 반영해 최소 1~2%p의 안전마진을 확보하세요.전입수요·일자리·교통(역세권) 등 기초 체력이 있는 입지, 수요가 두터운 중형 면적 위주로 보세요. 정책 환경상 “갭투자형” 구조는 리스크가 커졌습니다.위 내용대로 현금흐름을 가져가면서 조금씩 자금을 모으는 것이 현재로서는 최선책이라고 봅니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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인구조사, 주민등록 사실 조사의 목적은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인구조사와 주민등록 사실 조사는 비슷해 보이지만 목적에 조금 차이가 있습니다. 인구조사는 국가가 일정 주기마다 전체 국민의 수, 가구 구성, 연령, 경제활동 등 사회·경제적 현황을 파악하기 위해 실시하는 것으로, 국가 정책이나 복지, 교육, 도시계획 같은 장기적인 정책 수립의 기초 자료로 활용됩니다.반면 주민등록 사실 조사는 각 지자체에서 정기적으로 실시하는 행정조사로, 주민등록상 주소지와 실제 거주지를 일치시키는 것이 가장 큰 목적입니다. 실제 거주하지 않는 주소지를 정리함으로써 행정의 정확성을 높이고, 선거·교육·복지 서비스 제공 시 불필요한 혼란을 줄이는 데 의미가 있습니다. 또한 지자체 입장에서는 주민등록 인구가 곧 지방교부세나 각종 재정 지원의 기준이 되기 때문에, 실제 거주 인구를 확인하고 관리하는 목적도 분명히 존재합니다.정리하자면, 인구조사는 국가 차원의 정책 수립을 위한 통계 목적이 강하고, 주민등록 사실 조사는 실제 거주와 등록 인구를 일치시켜 행정의 효율성을 높이고 지자체의 인구 관리를 정확히 하기 위한 성격이 있다고 볼 수 있습니다.질문하신 내용에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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원룸 계약금 반환받을수 있을까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.본계약의 계약금이 아니기 때문에 반환받을 수 있습니다. 원룸 계약금과 관련해서는 “가계약금”과 “본 계약금”의 구분이 중요한데, 말씀하신 상황은 아직 계약서 작성 전에 단순히 가계약금만 송금한 단계로 보입니다. 일반적으로 가계약은 임차인과 임대인 사이에 임대차계약을 체결할 의사가 있다는 정도를 확인하는 성격이고, 정식 계약서를 쓰기 전에는 법적 구속력이 약합니다. 따라서 임대인이 별도의 손해를 입지 않았다면 가계약금을 전부 돌려주는 것이 원칙으로 보는 판례가 많습니다.다만 예외적으로, 임대인이 원룸을 다른 사람에게 임대할 기회를 놓쳤다거나, 임차인의 변심으로 인해 임대인에게 실제적인 손해가 발생했다는 점이 인정되면 일부 금액을 공제하고 돌려줄 수 있다는 해석도 있습니다. 하지만 일반적인 경우라면 단순 변심으로 계약서도 작성하지 않은 단계라면 가계약금을 전액 반환받을 가능성이 높습니다.정리하자면, 임대인이 무조건 “못 돌려준다”라고 주장하는 것은 부당할 수 있고, 먼저 정중하게 가계약금 반환을 요청하는 것이 좋습니다. 만약 끝내 반환을 거부한다면 내용증명을 보내거나 소액사건심판을 통해 법적으로 청구할 수도 있습니다.꼭 돌려 받으시기 바랍니다. 50만원이면 엄청 큰돈이죠.
경제 / 부동산
25.08.19
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유튜브에서 분양 홍보하는 사람들 수수료
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유튜브에서 단독주택이나 타운하우스 분양 영상을 올리며 홍보하는 사람들은 일반적으로 부동산 중개업을 하기도 하지만, 대다수가 시행사나 분양대행사와 연결된 마케팅 역할을 하는 경우가 많습니다. 이들은 단순히 영상만 찍는 것이 아니라 실제로 매수자를 연결해 계약이 성사되면 수수료(중개보수 또는 대행 수수료)를 받게 됩니다.보통 아파트 분양과 달리 단독주택이나 타운하우스 분양은 시행사에서 자체적으로 광고비를 쓰기보다는 대행사나 개인 마케터에게 일정 비율의 수수료를 주고 판매를 맡기는 경우가 많습니다. 이때 지급되는 금액은 건당 일정액으로 정해지기도 하고, 분양가의 일정 퍼센트로 정해지기도 합니다. 일반적으로는 분양가의 1%에서 3% 정도가 수수료로 책정되는 경우가 많고, 좀 분양이 안될것 같으면, 건당 금액을 높게 책정해 놓고 계약되는대로 가져가기도 합니다. 영상 제작 비용은 유튜버 본인이 직접 감당하지만, 한 건만 성사돼도 수백만 원에서 수천만 원의 수수료가 들어오기 때문에 충분히 비용을 상쇄할 수 있습니다. 그래서 꾸준히 영상을 올리며 홍보를 이어가는 것이고, 구독자 수보다 실제로 계약으로 이어지게끔 하기 위해서 실제로 연락해보면, 온갖 감언이설로 꼬드기는 경우가 많지요.이런 경우 진짜 물건이 좋아서라기보다는 그만큼 대행 수수료가 높기 때문이므로, 속지 말고 꼼꼼히 알아보시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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전세 계약을 준비 중인데 계약 전 꼭 확인해야 할 사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 계약은 큰 금액이 움직이기 때문에 "무엇 하나만" 봐서는 안되고, 전체적으로 안전한지를 살펴야 합니다.전세 계약을 준비할 때는 최근 전세 사기 사례가 많기 때문에 무엇보다 안전성을 최우선으로 두는 것이 중요합니다. 계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이나 가압류 같은 권리관계가 얽혀 있지는 않은지 확인해야 합니다. 또한 건물이 임대인의 명의가 아니라 법인이나 제3자의 명의일 경우에는 더욱 꼼꼼한 검토가 필요하며, 위임장만으로 계약을 진행하는 상황은 피하는 것이 좋습니다. 즉, 부동산 거래는 당사자 끼리 하는 것이 가장 안전합니다.계약서를 작성할 때는 전입신고와 확정일자를 통해 임차권을 보호받을 수 있도록 해야 하며, 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한지 여부도 반드시 확인하는 것이 안전합니다. 시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물은 사기의 위험이 높으므로 주의가 필요하고, 임대인이 세금 체납 이력이 있거나 다수의 임차인에게 전세를 주고 있는 경우에도 위험성이 큽니다. 계약금은 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 송금해야 하며, 부동산 중개사의 공인중개사 자격증과 소속 공인중개사 확인도 중요합니다. 결국 전세 계약의 핵심은 권리관계와 임대인의 신뢰성을 철저히 확인하고, 법적 보호 장치를 충분히 갖추는 것입니다. 의외로 간단한 것 같지만, 실무에서는 이런 것들을 실제로 놓치기 쉽기 때문에 노트를 하시거나 메모해 가셔서 하나씩 체크해가며 따지는 것이 중요합니다. 질문에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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지하철5호선은 언제 인천까지 연결 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국토교통부 발표에 따르면 공식적인 개통 목표 시기는 2031년으로 잡혀 있으나, 2024년 초 발표된 조정안에서는 약 25km 구간, 10개 역이 추가되는 연장 노선의 개통 시기를 2033년으로 제시하고 있어 실제 개통은 다소 늦어질 가능성이 있습니다. 현재 예비타당성 조사가 진행 중이고, 사업 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있어 일정은 유동적이지만, 대체로 2031년에서 2033년 사이 개통이 유력합니다. 하지만, 국가가 진행하는 여러 사업에서 알 수 있듯이 특히, 국가 기반시설 계획은 금액이 크고 공사가 난공사가 되는 경우 많이 연장되는 경우가 있습니다. 집값 상승을 목표로 미리 들어가려고 하시는 경우 이런 점을 고려하시어 시간을 넉넉하게 생각하고 들어가시는 것이 정신건강에 도움이 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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부동산 소유자가 미국인 홍길동이라고 되어있는 경우 매수시 고려사항
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 소유자가 미국 국적자로 되어 있고 주소가 국내로 기재되어 있는 경우, 매수 시에는 일반적인 매매 절차와 동일하게 진행할 수 있지만 몇 가지 추가적인 사항을 고려해야 합니다. 우선 등기이전을 위해서는 매도인의 인감증명서, 인감도장이 날인된 매매계약서, 등기권리증, 주민등록초본 또는 외국인등록사실증명 등 본인 확인이 가능한 서류가 필요합니다. 만약 매도인이 실제로 해외에 거주 중이거나 국내 체류가 어려운 상황이라면 위임장을 공증받아 대리인을 통해 절차를 진행할 수 있는데, 이 경우 해외 공증 후 아포스티유 확인 또는 영사확인을 받아야 국내에서 효력이 발생합니다. 또한 외국인 소유 부동산을 매수할 때는 매도인이 세법상 비거주자일 가능성이 있어 양도소득세 원천징수 의무가 발생할 수 있으므로, 세무적인 검토도 반드시 필요합니다. 따라서 매수인은 소유자의 국적과 실제 거주지를 정확히 확인하고, 서류가 적법하게 준비되는지, 그리고 세금 문제에서 본인에게 불이익이 없도록 꼼꼼히 확인한 뒤 거래를 진행하는 것이 안전합니다.실무상으로 추천드리는 부분은 해외로 나가시는 분들은 주택을 판매하고자 할 때, 지정 공인중개사를 하나 끼고 나가시는 분들이 많더라구요. 그쪽에서 원활하게 협의가 되는지도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 만약에 잘 협의가 안된다는 느낌이 오면, 다른 집을 찾아보시는게 좋아요. 나중에 딴소리 할 가능성도 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아랫집에서 누수가 발생했다는데 윗집이 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아랫집에서 누수가 발생했다고 해서 무조건 윗집이 보상 책임을 지는 것은 아닙니다. 책임 여부는 누수의 원인이 어디에서 비롯되었는지에 따라 달라집니다. 만약 윗집에서 세탁기, 화장실, 배관, 베란다 등의 사용으로 인해 누수가 발생했다면 당연히 윗집 소유자가 수리와 보상을 해야 합니다. 하지만 말씀하신 상황처럼 물을 사용한 적이 없고, 인테리어 공사도 하지 않았으며, 누수 원인이 빗물 유입이나 건물 자체의 노후화 때문이라면, 이는 개인 소유자의 책임이 아니라 즉 공용부분 관리 책임이 있는 쪽에서 해결해야 할 문제입니다. 혹은, 공용부분이 아니라, 아랫집의 관리소홀일 가능성도 배제할 수는 없습니다. 따라서 우선은 관리사무소를 통해 정확히 누수 원인을 조사하도록 요구하는 것이 중요합니다. 원인이 윗집 하자로 밝혀지면 수리와 배상을 해야 하지만, 건물 구조적 하자나 공용부분 문제라면 윗집이 직접 보상할 의무는 없습니다.질문에 대한 답이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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엘베있는 빌라 vs 엘베없는 구축아파트
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.엘리베이터가 있는 빌라와 엘리베이터가 없는 구축 아파트 중에서 선택해야 한다면 장단점을 고려할 필요가 있습니다. 먼저 엘리베이터가 있는 빌라는 비교적 생활 편의성이 높고, 특히 테라스가 함께 있다면 주거 만족도가 올라갈 수 있습니다. 다만 빌라의 경우 일반적으로 아파트에 비해 관리 체계가 약하고, 향후 매매 시 환금성이나 시세 상승률이 아파트보다 떨어지는 경우가 많습니다. 구축 아파트는 거주 편의성 면에서는 분명 불편함이 크고, 특히 5~6층이라면 계단 이용이 생활에 부담이 될 수 있습니다. 그러나 아파트라는 특성상 관리 체계가 비교적 잘 잡혀 있고, 향후 재건축 가능성이나 시세 방어 측면에서는 빌라보다 유리할 가능성이 있습니다. 결국 단기적인 거주 편의성과 쾌적함을 우선한다면 엘리베이터 있는 빌라가 낫고, 장기적으로 자산 가치를 고려한다면 엘리베이터 없는 구축 아파트를 선택하는 것이 더 나은 판단일 수 있습니다.하지만, 아파트라도 구축에 5-6층짜리라면, 관리가 되어봤자 얼마나 되겠나 싶습니다. 당장 생활에 편리한 쪽을 선택하시는 것이 나을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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소유권이전등기 접수 후 전세계약 진행
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약을 진행할 때 소유권이전등기가 접수된 상태와 실제로 등기부등본에 소유자로 등재된 상태는 중요한 차이가 있습니다. 법적으로는 이전등기 신청이 접수된 시점부터 소유권이 발생한다고 보지만, 등기부에 임대인 명의가 확정적으로 기재되지 않은 상태에서 계약을 체결하면 불필요한 분쟁의 위험이 남아 있습니다. 예를 들어 등기 신청 서류에 문제가 있어 반려될 경우, 임차인은 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺게 되는 셈이 될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 방법은 등기부등본에 소유자가 임대인으로 바뀐 것을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것입니다. 만약 부득이하게 접수만 된 상태에서 계약을 체결해야 한다면, 계약서에 ‘소유권 이전등기 완료 후 등기부등본을 교부하고, 완료되지 않을 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다’는 특약을 넣고, 전세보증금 지급일 역시 등기 완료 이후로 정하는 것이 좋습니다. 결국 법적 취득 시점은 접수일이지만, 임차인의 안전을 위해서는 등기 완료 후 계약을 권장합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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