혼인합가로 인한 2주택인 경우 전세반환대출이 가능한가요?
배우자와 각각 1주택인 상황에서 작년 말 혼인신고하여 현재 1세대 2주택이 되었습니다. 올해말 제가 가지고있던 집의 전세가 만료되어 전세반환대출 받아 세입자를 내보내고 실거주하려고 하는데 전세반환대출이 가능할까요? 그리고 2주택이랑 상관없이 수도권은 전세반환대출 한도가 1억으로 제한된다고 하는데 맞나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
수도권 내 2주택자(혼인 합가 포함)의 전세반환대출은 원칙적으로 매우 까다롭지만, '실거주 목적'임을 입증한다면 1억 원을 초과하여 대출을 받을 가능성이 열려 있습니다.
다만, 2025년부터 시행된 강력한 가계부채 관리 대책(6·27 및 9·7 대책 등)으로 인해 일반적인 주택담보대출보다 훨씬 엄격한 심사를 거치게 됩니다. 상황을 정리해 드릴게요.
1. 혼인 신고로 인한 2주택자 신분
세제 혜택 vs 대출 규제: 혼인신고 후 10년 동안 양도소득세 등에서는 '1주택자'로 간주하는 특례가 있지만, 대출 규제에서는 실제 보유 주택 수(2채)를 기준으로 하는 경우가 많습니다.
따라서 은행 심사 시 '다주택자 생활안정자금 대출' 규정을 적용받게 되어, 무주택자나 1주택자보다 한도가 낮거나 대출 자체가 제한될 수 있습니다.
2. 수도권 1억 원 한도 제한에 대하여
원칙: 2025년 하반기부터 수도권 및 규제지역의 1주택자가 '생활안정자금(전세보증금 반환 목적 포함)'으로 대출을 받을 경우, 원칙적으로 1억 원까지만 가능하도록 한도가 조여진 것이 맞습니다.
예외(실거주): 하지만 질문자님처럼 "세입자를 내보내고 집주인이 직접 실거주"하려는 경우에는 다음 조건을 충족할 시 1억 원 초과 대출이 가능할 수 있습니다.
자력 반환 불가 입증: 본인의 예금이나 다른 자산으로 보증금을 돌려줄 수 없다는 점을 은행에 입증해야 합니다.
실거주 약정: 대출 실행 후 1개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하며, 대출 유지 기간(보통 2년 이상) 동안 실거주를 유지해야 합니다. 이를 어길 시 대출이 즉시 회수되고 향후 대출 이용이 제한됩니다.
실무적으로는 이런 경우 주거래은행보다는 보험사를 확인하는 것이 대출 확률을 올려 줄 수 있습니다.
대출 상담시에는 임대차 계약서를 반드시 지참 하세요
부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세퇴거자금대출의 경우 6.27규제이후로 수도권 및 규제지역에서는 한도 1억으로 제한이 되고 2주택의 경우는 대출이 불가한 것으로 알고 있습니다. 다만 이러한 규제에도 해당 임대차계약이 해당규제일 이전에 최초 체결된 경우라면 쉽게 해당 임대차계약이 해당규제발표전에 체결된 계약건이라면 기존대로 전세반환대출은 1억제한을 받지 않게 됩니다. 그리고 이게 아니라도 임대인이 실거주를 위해 신청하는 경우에도 한도제한이 적용되지 않습니다. 단 , 실거주사유라면 1개월이내 전입신고 및 2년이상 거주요건이 붙게 됩니다 .
그리고 질문처럼 혼인합가로 인한 일시적 2주택의 경우 전세반환대출이 가능한지 여부에 대하서는 정확한 답변이 어려운데, 이는 원칙적으로 1세대 2주택으로써 제한이되는게 맞지만, 일시적 2주택 특례등이 적용되는 기간내에서 전세반환대출은 해당 금융권 내규나 상품에 따라 달라질수 있는 부분이 있기 때문에 결국은 은행들을 통해 직접상담이 필요할 부분으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
혼인으로 인한 일시적 2주택은 전세반환대출이 가능한 사례가 존재합니다. 다만 지역별 규제와 은행별 내부 기준에 따라 한도와 승인 여부가 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2025년6월27일 이전에 체결이 된 임대차게약일 경우(갱신포함) 전세보증금반환대출 1억 제한은 적용이 되지 않습니다. 따라서 위의 경우 시기적으로 볼때 전세보증금반환대출은 1억 이상이 나올 것으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세반환대출은 본래 세입자 보증금 반환을 위한 목적 대출입니다
하지만 현재 규제상 혼인합가로 인해 1세대가 2주택이 된 경우는 다주택자로 분류되어 대출 자체가 제한되는 쪽입니다
한도 제한도 존재하며, 수도권·규제지역에서는 1억원 수준으로 제한된다는 규정이 금융당국 지침으로 알려져 있습니다
실제로 해당 규정 적용 여부는 대출 시점, 임대차 계약일, 등기일, 금융기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 전 은행·보증기관과 사전 상담이 중요합니다
상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인용 전세 보증금 반환 자금 보증 대출 한도는 주택 당 1억 원입니다.
세입자를 내보내기 위해서 전세반환 대출이 아예 불가능한 것은 아니고 은행마다 차이가 있어 말씀드리기 어렵지만 대출이 어려운 것은 사실입니다.
은행 방문하여 상담을 받아보시길 바랍니다.
배우자와 각각 1주택인 상황에서 작년 말 혼인신고하여 현재 1세대 2주택이 되었습니다. 올해말 제가 가지고있던 집의 전세가 만료되어 전세반환대출 받아 세입자를 내보내고 실거주하려고 하는데 전세반환대출이 가능할까요? 그리고 2주택이랑 상관없이 수도권은 전세반환대출 한도가 1억으로 제한된다고 하는데 맞나요?
==> 결론부터 말씀드리면 유주택자는 대출 실행 등이 불가합니다. 현재 상황에서 신용으로 대출을 받고 부족한 금액은 지인을 통해서 차용하여 해결할 수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
혼인합가로 인한 1세대 2주택자도 전세보증금 반환대출(특례 포함) 신청이 가능하며, 수도권 대출 한도가 일괄적으로 1억 원이라는 정보는 사실과 다릅니다.
혼인 합가 시 적용되는 대출 요건과 한도 규정을 정리해 드리겠습니다.
혼인합가 특례 적용: 혼인신고일로부터 5년 이내라면 세제 및 대출 규제에서 일시적 2주택자로 간주되어 비교적 완화된 기준을 적용받습니다. 현재 실거주를 목적으로 세입자를 내보내는 상황이므로, DSR(총부채원리금상환비율) 등 소득 증빙 요건만 충족한다면 반환대출 실행에 문제가 없습니다.
대출 한도 오해 바로잡기: '수도권 한도 1억 원'은 일반적인 주택담보대출이나 반환대출 전체에 적용되는 규정이 아닙니다. 아마도 소액 보증금 보호나 특정 정책 금융의 최저 한도와 혼동하신 것으로 보입니다. 실제 반환대출 한도는 해당 주택의 LTV(주택담보대출비율)와 개인의 DSR 범위 내에서 결정되며, 보증금 반환 목적이라면 통상 보증금 액수 이내에서 자산 가치에 따라 수억 원대 대출도 가능합니다.
규제 지역 확인: 만약 해당 주택이 강남 3구(강남·서초·송파)나 용산구와 같은 규제지역에 있다면 LTV 제한이 더 엄격할 수 있으나, 그 외 비규제지역이라면 LTV 60~70% 수준까지 고려할 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 최근 가계부채 관리 정책에 따라 은행별로 내부 한도를 다르게 설정하는 경우가 많습니다. 특히 2주택자의 경우 금리가 다소 높게 책정될 수 있으므로, 대출 실행 2~3개월 전부터 주거래 은행을 포함한 여러 금융기관에서 '혼인신고 후 5년 이내 특례' 적용 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.
가정의 새로운 출발에 이 답변이 실질적인 예산 계획의 지침이 되었으면 좋겠습니다.
가장 먼저 본인의 DSR 산정을 위해 주거래 은행 앱 등을 통해 '나의 대출 한도 조회'를 해보시고, 부족한 금액은 없는지 미리 점검하시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
혼인합가로 1세대 2주택 상태에서도 전세반환대출은 가능하시지만 한도와 조건 제한으로 수도권이시라면 1억원 한도가 맞습니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
혼인 합가라는 특수한 사정이 있더라도 대출 규제상으로는 수도권 2주택자로 분류돼서 전세반환대출 한도가 1억 원으로 제한될 가능성이 크구요. 세법상 비과세 혜택과는 별개로 대출에서는 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 맺어야만 예외를 인정받을 가능성이 있기 때문에 은행에서 처분 조건부 대출이 가능한지 알아보시는 걸 추천드립니다.