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전세있는 상태로 매매 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.행당동에 매매가 14억, 전세가 6억인 매물의 경우, 실거주가 아닌 투자 목적으로 매입하려면 우선 전세보증금 6억은 기존 세입자가 계속 거주하므로 매수자가 마련할 필요가 없습니다. 따라서 실제로 필요한 현금은 매매가 14억에서 전세금 6억을 뺀 8억 원이 됩니다. 이 8억 원 중 일부는 주택담보대출을 통해 조달할 수 있는데, 비거주용(임대용) 주택담보대출은 주택 수와 지역 규제 여부(투기과열지구, 조정대상지역 등)에 따라 LTV가 제한됩니다. 예를 들어 투기과열지구의 경우 1주택 이상이면 주택담보대출이 거의 불가능하며, 무주택이라도 LTV는 최대 40% 수준입니다.그렇게 따지면, 최소한 질문자님께서 5억원은 보유하셔야 행당동 주택을 구입할 수 있을 것으로 판단됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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매년, 물가 상승률에 따라 모든것들의 시세가 상승하는게 맞는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제로는 모든 가격이 매년 오르는 것은 아닙니다. 다만, 경제 구조상 완만한 인플레이션이 정상상태이기 때문에 우상향 하는 방향으로 전반적으로 기울어져 있기는 합니다. 그리고 공식물가와 체감물가의 차이가 크면 물가상승이 심하다고 느끼기도 합니다. 사람들은 자주 접하는 물건의 가격인상을 잘 기억하기 때문에 이런 효과가 발생하는 것이지요.임금이 물가상승을 따라가지 못하는 이유는 기업의 비용절감경향과 비정규직 증가로 인해서 임금 인상률이 둔화되거나, 물가 반영시차가 늦으면 이런 상황이 크게 다가오는 것도 있습니다. 질문에 적절한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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1주택자가 집을 추가로 구매해도 1주택인정되는 지역은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 건 비조정대상지역 주택 추가매수시 1주택 인정에 대한 내용이네요.현재 세법과 주택정책으로는 1주택자가 비조정대상지역에 집을 추가 매입해도 일정 요건 충족시 세법 상 1주택자가 됩니다. 비조정대상지역 전역에 대해 해당됩니다. 비조정대상지역 여부는 국토부가 고시하고요. 시,군,구 단위로 지정 및 해제 됩니다. 양도소득세와 취득세에 대한 혜택이 있습니다. 먼저 양도세의 경우 비조정대상지역 주택을 추가로 산 경우에는 기존 주택을 취득 후 3년 내에 처분하면 여전히 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다음으로 취득세는 비조정대상지역에서 주택을 추가 구입하는 경우에는 2주택 취득세율(8%)이 아닌 일반세율(1~3%)이 적용됩니다.하지만 종합부동산세는 비조정지역이라고 해서 산정제외되지는 않으니 이 점 참조해주세요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.14
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최고층 30층 아파트에서 3층 아파트의 매매가 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.로얄층 매매가가 3억이라면, 3층의 매매가는 대체로 로얄층보다는 낮게 형성됩니다. 말씀하신 조건들을 감안할 때, 로얄층 3억에서 약 5% 내외, 즉 1,500만 원 정도를 낮추고, 뷰나 채광 등의 보정치를 추가로 고려해 2억 8,000만 원에서 2억 8,500만 원 선이 적정 범위로 볼 수 있습니다. 다만 거래량이 적거나 급매물로 나오는 경우라면 2억 7천만 원대까지도 가능할 수 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 해당 단지 동일 평형의 최근 실거래가를 확인하는 것이 가장 좋습니다. 질문에 대한 적절한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.13
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부동산 매매 (전세가 껴있는 주택) 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세가 껴있는 집을 매매할 때는 보통 전세보증금만큼을 매매대금에서 빼고 계산해 거래합니다. 예를 들어 매매 시세가 3억이고 전세보증금이 1억이라면, 집주인은 실제로 자기 돈 2억만 들여서 보유 중인 셈입니다. 이런 상황에서 매매가를 3.5억으로 정하고 전세보증금 1억을 그대로 유지하기로 했다면, 매수자는 집주인에게 2.5억만 지급하고 매매를 진행할 수 있습니다. 즉, 전세 세입자가 그대로 살면서 전세계약도 그대로 승계되고, 기존 매도자인 집주인은 보증금을 세입자에게 돌려주지 않아도 됩니다.절차상으로는 기존 세입자의 전세계약이 매수인에게 그대로 넘어오고, 매수인이 새 집주인으로서 잔여 전세계약 기간 동안 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 지게 됩니다. 따라서 중간에 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하고, 매수인이 다시 전세를 놓는 절차는 필요하지 않습니다. 결국 전세금이 그대로 유지된다면, 매수인이 집주인에게 지급해야 하는 매매대금은 매매가 - 기존 전세보증금으로 계산되는 것입니다.질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.13
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집주인과 월세 직거래시 주의사항 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세 직거래를 할 때는 금액이 적더라도 반드시 집주인의 신분과 해당 주택의 권리관계를 확인해야 합니다. 계약 전에는 정부24나 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 소유자 명의가 계약 상대방과 동일한지 확인하고, 근저당이나 압류 등 권리 제한 사항이 있는지도 살펴봐야 합니다. 또, 집주인의 신분증 원본을 확인하고 사본을 보관하며, 실제 주소와 등기부 주소가 일치하는지도 확인해야 합니다. 전입세대열람을 통해 다른 세입자의 존재 여부를 확인하는 것도 좋습니다.계약을 진행할 때는 국토교통부 표준 임대차계약서를 사용하고, 임대기간·월세·보증금·관리비 내역 등을 명확히 기재해야 하며, 단기 계약이라면 중도 해지 시 환불 규정도 포함해야 합니다. 입금은 반드시 집주인 명의 계좌로만 해야 하고, 제3자 계좌 송금 요구는 사기의 가능성이 큽니다. 특약사항으로는 전입신고 가능 여부, 전기·수도·인터넷 요금 부담 주체, 시설 수리 책임 범위 등을 명확히 적는 것이 좋습니다.계약금은 통상 총액의 10% 정도만 먼저 지급하고, 잔금은 입주 당일 지급하는 것이 안전합니다.이렇게 하면 단기 원룸이나 소액 보증금 계약이라도 안전하게 직거래를 진행할 수 있습니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.13
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오피스텔 매매 중계 수수료가 얼마나 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개수수료는 매매가액에 따라 달라집니다. 주거용의 경우 최대 0.4%, 업무용에 대해서는 0.9% 입니다. 그래서 질문자님께서 매매하려는 오피스텔의 가격 및 용도에 따라 최대 비용을 계산하시면됩니다. 줄이는 방법은 중개사와 협의하는 것입니다. 법정최대 수수료율을 받으려 하겠지만, 네고를 하시면 줄일 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.13
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민간임대주택은 공공임대주택 대비 컨디션이 좋나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 가격수준을 보면 , 민간임대가 약 10% 정도 가격이 높은 것을 알 수 있습니다. 그러나 신축비중이 월등히 높아서, 주택의 컨디션의 평균치를 보면 민간임대의 컨디션이 좋은 것을 확인할 수 있지요.특히 브랜드 건설사 시공의 기업형 민간임대는 분양 아파트와 거의 동일한 품질로 나옵니다.안정성은 공공임대가 또 높구요. 자유도는 민간임대가 높습니다. 요즘에 민간임대 수요가 늘고 있습니다. 이유는 주담대 자체가 어려워지고 금리가 부담스러워지면서 매매대신 장기거주를 가능하게 하는 임대를 선호하는 경향이 두드러지고 있는 것이지요.특히 젊은 층을 중심으로 선호현상이 나타나고 있습니다. 질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.13
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중도금 대출에 신용대출 영향도에 대해 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중도금 대출이 DSR(총부채원리금상환비율)에 걸리느냐는 시기와 대출 종류에 따라 차이가 있습니다.분양 아파트의 중도금 집단대출은 일반적으로 분양계약 시점에는 DSR을 적용하지 않는 경우가 많습니다.하지만 이것도 예외가 있습니다. 2023년 하반기부터 금융당국지침 변경으로 개인별 심사를 강화하고 있습니다. 신용대출이 많은 경우 아예 심사거절이 되는 경우가 발생합니다.지금 질문자님의 경우 연봉은 굉장히 높은 편이십니다. 신용등급도 양호하고요. 그러나 소득대비 신용대출비율이 94% 로 상당히 높습니다. 그래서 이런 경우 1금융권에서는 위험관리 차원에서 거절을 당할 수 있습니다. 미리 건설사 주관은행과 상담을 하시길 바라며, 신용대출 일부라도 조기 상환을 하시어 약간의 공간을 만드시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.13
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매도 후 수리비용을 요구합니다 어떻게 해야 할지
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 중고주택 거래 시 "현상태로 매매" 조건을 명시했다면, 하자에 대한 추가 책임은 없습니다. 만약 하자에 대한 특약이 없더라도 오래된 창문이나 도어, 등은 매도인의 담보책임에 포함되지 않습니다. 주요설비인 보일러 수리는 이미 해 주셨기 때문에 이미 과하게 해 주신 것입니다. 사실상 보일러 수리 또한 해 주실 필요가 없었지요.게다가 노후로 생긴 베란다 미닫이창 교체같은 경우는 노후로 인한 것이므로 하자담보책임에 들어가지 않습니다. 안해주셔도 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.12
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