전문가 프로필

답변 내역

최근 부동산 시장에서 역전세난이란 말을 자주 듣게 되는데 무엇을 의미하나요?
4안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.역전세... 이거 아주 중요한 문제입니다. 역전세는 계약 당시 전세보증금보다 계약 해지시점에서 아파트 가치가 하락하는 것을 말합니다. 이러면 이제 집주인은 자기 돈을 추가해서 돌려줘야 하는데 사실상 그것이 어려워집니다. 전세수요가 감소하고, 신규입주물량이 폭탄처럼 쏟아지는 곳에서 이런 상황이 많이 발생합니다. 이러면 당연히 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 되고, 다음 집으로의 계약에 문제가 발생하지요. 법적 분쟁도 증가하구요.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

전세보증금 사기는 부동산 중개사도깜빵보네야되는거아닌가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공인중개사도 공범으로 취급해야 한다는 말씀 잘 들었습니다. 맞습니다. 공인중개사도 사고가 나는 경우 법적으로 처벌을 받을 수 있습니다. 중개사가 형사처벌을 받는 경우를 몇가지 살펴보겠습니다. 먼저 사기를 공모한 경우입니다. 이런 경우는 드물지만 임대인과 짜고 사전에 임차인에게 거짓정보를 제공한 사실이 밝혀지면, 사기 공범으로 체포되어 징역을 살 수 있습니다. 또는 사기를 칠 의도는 없으나 마땅히 중개사로서 확인해야할 자료를 확인하지 않아서 임차인에게 피해가 발생했다면, 이런 경우는 민사적 책임과 함께 자격증 취소, 등록 취소가 될 수 있습니다. 현실적으로는 중개사가 사기로 함께 처벌받는 경우는 드물기는 합니다. 하지만 말씀하신 대로, 자칫하면 보증금 관련 사기로 발전할 것이 보이는데도, 중개를 했다면 처벌받을 수 있도록 법적 제도가 마련되어야 하겠습니다. 그래야 정신차리고 일을 하죠.저도 현업에 있지만은, 그런 상황이 주변에서 발생할 때마다 화가 많이 납니다. 계약 수를 늘리기 위해 급급해서 계약을 한 경우나, 괜찮겠지... 하고 안일하게 생각하는 경우에 사고가 나곤 하거든요.읽어주셔서 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

공인중개사 시험 준비는 일반적으로 어느 정도 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공인중개사에 도전하려고 하시는군요.사람마다 중개사 시험을 준비하는 기간은 천차만별입니다. 2-3년동안 공부해서 붙으시는 분들도 있고 6-7개월 해서 붙는 분들도 있습니다. 물론 관련 전공이신분들은 더 빨리 붙기도 합니다. 공인중개사 시험은 80% 이상이 법과목이기 때문에 법관련 학과에서 공부하신 분이라면 6개월 이내로 생각해 주시면 될 것 같구요. 만약 관련 전공이 아닐 경우는 대략 10개월 에서 1년정도를 보통의 수험기간으로 잡으시면 됩니다. 보통 학원에서 제공하는 커리큘럼이 약 9개월정도이기 때문에 이것을 감안해서 온라인 교육을 들으시거나 오프라인 학원을 다니시면 어렵지 않게 합격이 가능하실 겁니다. 행운을 빌어요!!
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.27
0
0

땅 매매 시 양도세는 어떻게 계산을 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.바다 근처 땅은 여유자금이 있으면 꼭 보유해 보고 싶은 곳이지요.양도소득세라는 것은 양도차익을 과세표준으로 하는 세금입니다. 즉, 구매했다가 비싸게 팔 때 발생하지요지금 질문자분이 땅을 구입할 때에는 발생하지 않습니다. 나중에 판매할 때는 양도가액에서 취득가액을 제외하고, 중개수수료, 취득세, 설계비 등 실제 들어간 비용을 제외합니다. 그리고 나서 장기보유 특별공제를 적용합니다. (해당 시)이제 최종적으로 남은 금액에 기본6% 에서 최대 45% 까지의 세율을 적용합니다. 주의해야할 점이 몇가지 있습니다. 먼저, 2년미만 보유 시 중과세 적용이 될 수 있습니다. 그리고 비사업용 토지는 2025년까지 중과세율 60-70%가 될 수 있구요. 지방소득세도 양도세의 10%가 부과된다는 점 기억해 주세요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

오래된 상가를 리모델링시 평당비용?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대수선 리모델링을 하는 경우는 일반적인 실내 인테리어보다 비용이 많이 들게 됩니다. 우선 대수선의 범주에 속하는 경우 구조가 변경이 되는 경우가 많다 보니, 건축사를 통해 시군구청에 허가를 받아야 합니다. 그러다보면 설계비와 허가 대행비가 포함이 되게 됩니다. 또한 구조를 건드리는 공사다 보니, 기간이 길어지고 영업을 하지 못하거나 방해 받는 기간이 발생하여 체감 비용은 더 올라가게 되지요.평당 300-500 선을 생각하시면 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

월세 원룸 미리 나갈일 생겨서 어떻게 말할까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산은 중개자일 뿐 관한이 없습니다. 이런 경우는 당사자(임대인/임차인) 끼리 해결하셔야 합니다. 집주인에게 나가야 하는 상황에 대해설명하고, 어떻게 처리를 하면 좋을지를 상의 한 뒤, 그것이 중개사가 필요한 일이라면 중개사에게 맡겨 처리하는 것이 좋습니다.첫 단계는 집주인에게 알린 후 상의하는 것이니 더 지체하지 마시고 상의하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
5.0
1명 평가
0
0

청년안심주택 민간임대사업자 공동명의 근저당
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5인이 모두 민간임대사업자로 등록되어 있고 + 임대차 계약시 5인 모두의 서명을 받는다면 위험하지 않습니다. 다만, 1명만 대표로 등록되어 있고, 나머지는 단순 소유자인데 동의 없이 대표1명이 계약을 한다면, 위험합니다. 실무에서는 이런 경우에는 계약을 추천하지 않습니다. 그리고 현재 전체 주택에 걸쳐 49억의 대출이 있다면 임대인이 해당 건물 전체를 담보로 대출받으신 상황입니다 대출 연체 시 보증금 날린다고 보시면됩니다. 이런 경우는 보증보험 가입이 100% 무조건 되어야 합니다. 그렇지 않으면 들어가지 않으시는 걸 추천합니다. 일부 사업자는 중개수수료 절감 때문에 직접 계약을 하는 형태를 취하기도 합니다. 물론 이것은 합법입니다 .다만, 임대인이 마음먹고 세입자를 속이고자 한다면, 알아낼 방법이 없습니다. 물론 중개사도 한패인 경우가 있지만, 중개사는 중개목적물 설명의무가 있기 때문에 법적으로 문제 없는 선에서 내용을 파악하고 안내 해 드립니다. 이건 판단하시면 되겠습니다. 결론적으로는 보증보험 되지 않으면 들어가실 경우 보증금 손해볼 수 있는 주택입니다. 49억에 이자가 얼마겠어요?이자 밀리는 순간 보증금 날아간다고 보시면 됩니다. 그러니 꼭 보증보험 가입되는지 확인하세요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
5.0
1명 평가
0
0

평생 혼자 살거면 10평대 아파트도 괜찮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 평생 혼자 살 생각을 하시고 계시군요. 하지만 12평의 주택은 평생 거주할 주택으로는 추천 드리지 않습니다. 특히 평생을 거주 한다고 하셨으므로, 최소 18평 이상의 주택을 추천드려요.사람일은 어떻게 될지 모르는 것이기도 하구요. 혹시 향후 공간이 추가로 필요할 때 어느정도 그것을 받아줄 수 있는 면적이 필요합니다. 12평이나 10평의 아파트는 확장성이 너무 떨어지기도 하구요.혹시 취미생활로 어떤걸 하시나요?나중에 집안에 공간이 조금 필요한 취미가 생기실 수도 있잖아요?제일 좋은 것은 20-24평 정도가 1인가구라도 가장 쾌적하다고 보구요. 이보다 넓은 것은 유지가 귀찮습니다. 12평대 아파트는 조금 작다고 봅니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

우리나라에서 학군이 좋은 지역 TOP5는?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라 학군 상급지로 총 다섯개가 궁금하시군요. 아마 그 나이대의 자녀가 있으신 모양이지요.순서대로 말씀을 드릴게요. 순서는 다소 주관적인 평가가 들어 갈 수 있습니다 서울 대치동서울 목동분당 정자/수내동용인 수지부산 해운대구이상 다섯개 꼽아드렸습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

생애최초 디딤돌 형제간 가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 불가능합니다.형의 명의의 토지에 지은 집이 형 명의나 혹은 공동명의로 지어진다면 불가능한 것입니다. 디딤돌 대출은 반드시 본인 단독명의의 주택이어야 하며, 형제 공동명의나 형 소유 땅 위에 지은 집은 대출이 불가능합니다. 가능하게 만들려면 토지도 본인 명의로 되어 있어야 합니다. 디딤돌대출은 주택만을 담보로 하는 것이 아니라 토지와 건물 모두에 저당설정을 하기 때문입니다. 공동명의도 불가능합니다. 형 명의의 토지를 본인에게 매매 혹은 증여하고 단독명의로 등기를 한다면 디딤돌 대출 조건을 충족할 수 있습니다. 이점 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0