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월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 채권최고액은 잘 확인하셨구요. 소액임차인기준으로 보았을 때 서울은 보증금 1억 이하 중에 최대 4,800 만원까지 최우선 변제되므로 잘 파악하고 계십니다. 다만, 나머지 보증금 일부 2,200 만원은 집이 경매될 경우 날릴 수 있는 가능성이 여전히 존재합니다. 집의 시세가 얼만지 모르겠으나, 빛 1.5억이 변제, 그리고 최우선 보증금 4,800 만원이 변제 된다면, 제 예상에는 남은 금액이 없을 것 같습니다. 그래서 이런 경우에는 전세보증금 반환보증보험 가입을 하는 것을 조건으로 계약하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 실무에서 처리하는 방식에 대해 간단히 설명드리겠습니다. 기존임대인 : A , 새 임대인 : B 라고 가정을 할 때이 상황은 전세를 끼고 양도를 하는 것으로 전세 계약서는 A 와 합니다. 전세입주 시점에는 B 가 소유주가 되므로, B 와 계약이 되어야 전입신고와 확정일자 등을 통해 대항력을 확보할 수 있기 때문입니다. 전세 잔금은 A 에게 지급하는 것을 일반적으로 하고 있습니다. 원칙적으로는 B가 받아 A 에게 주는 것이 맞지만(B와 계약하므로) 이러한 것을 건너 뛰고, A 에게 지급하여 A 는 주택가액을 받아 나가고, B 는 질문자님의 전세금 외에 모자른 금액만 지불하고 집을 소유하는 형태를 취합니다. 전세보증금 지급과 소유권 이전과 전입신고는 바쁘시더라도 같은 날 처리하시는 것이 좋습니다.반드시 확인하셔야 할 것이 있는데요. 전세계약을 하는 자가 실제 주택의 소유주가 될 B 와 동일인물인지를 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 중개사를 통해 동시이행 조건부 계약임을 명확히 하시기 바랍니다. 마지막으로 중개사에게 소유권이전 접수증을 요청하시어 받으시길 바랍니다. 이런 거래는 돈이 먼저 들어가고 소유권이전이 나중에 접수되는 상황이라 동시에 이행하고, 그 접수증을 받아두어야 유효한 전세거래가 될 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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제가 보유한 오피스텔에 대한 주택수/재산세가 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유주택자를 판가름 하는 기준은 "주거용으로 사용하는가" 입니다. 그래서 이미 전입신고한 세입자가 있는 순간 주거용으로 판단됩니다. 질문자님은 현재 1주택자로서 청약, 생애최초주택, 무주택 전세대출 등에서는 대출을 받기 어려우실 것으로 보입니다. 재산세 절감 목적에서는 주거용 전환 신고가 이득이지만, 무주택자가 되시려면, 전입신고한 임차인이 퇴거한 후에 청약이나, 생애최초주택 등을 시도하시는 것이 바람직한 것으로 보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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소비쿠폰 사용으로 인해 경제 악순환이 반복되는것 아닌가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현실적인 고민을 하고 계시군요. 말씀하신 대로 같은 지적이 나오고 있습니다. 국가 재정의 부담이 증가하고, 세금 부담이 국민에게 전가되며, 결국근본적 문제는 해결하지 못한다구요. 즉, 쓴만큼 효과가 없고 결국 나중에 국민의 몫이 된다는 거에요. 그럼에도 불구하고, 정부는 더 큰 피해를 막기 위해서 진행하다고 합니다. 단기적으로 소비를 자극해서 기업을 살리고 고용을 유지해 놓으려는 것이죠. 그리고 이러한 긴급 수혈은 정부만이 할 수 있습니다. 거의 모든 나라에서 공통으로 정부가 시행하는 방식입니다. 심리적으로도 정부가 뭔가 한다는 안정감을 줄수도 있구요. 응급처치를 하는 것이죠.
경제 / 부동산
25.07.22
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친구와의 대화입니다 친구는 살면서 부동산 거래
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오히려 이런경우는 질문을 통해 친구의 생각을 변화시켜야 합니다. "월세 계속살면, 네 집 마련의 계획은 언제쯤 실현할 수 있을까?""이 집이 공시지가보다 저렴하다면, 가치가 있지 않을까?""왜 사람들이 안살거 같아? 네 생각은 어때?"와 같이 친구 스스로가 생각을 해 볼 수 있도록 하여야 합니다. 또 친구가 집-직장-교회만을 다닌다고 하셨는데, 이런 경우 실제 현실을 보여주는 시간을 가져야 합니다. 공실이 많은 현장을 임장하거나, 반대로 사람들의 경쟁률이 센 청약을 보여주거나, 이런 상황을 잘 요약한 유투브 등을 같이 보면서 친구가 관심을 가질 수 있게 하는 것입니다. 이것은 시간이 조금 걸릴 수도 있습니다. 그러나, 스스로 느끼지 못하고 구매하게 하는 것보다는 훨씬 빠를 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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사업을 하는 사람들은 실제 성격이나 업무 처리 과정에 있어서 다른가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유전적(DNA) 로 볼 수도 있겠지만, 제가 보기엔 사고방식이나 리스크 감수 능력이 차이가 나는 것 같습니다. 일상속에서 시장 수요와 비즈니스 모델을 빠르게 연결하는 능력이 좋기도 합니다.리스크를 그냥 위험으로 보고 피하는 것이 아니라, 리스크 대비 가져올 수 있는 수익을 정확하게 계산해 낼 줄 안다는 차이가 있습니다. 또한 결정이 되면 이후부터는 추진을 하는 데 있어서 상당한 속도를 보여주는 편입니다. 실패를 연료삼아 더 앞으로 나아가기도 합니다. 비사업인은 실패하고 나면 다 망가지고 무너져 끝인줄 알지만, 사업가는 약간 다릅니다. 실패를 교훈삼아 다시 같은 잘못을 반복하지 않으면서 진행합니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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주택자금조달계획서 기존 보유 주택수는 언제가 기준인가요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택자금 조달계획서의 기존보유주택 수 기준은 계약 체결일을 기준하여 실제 보유중인 수를 작성하시면 됩니다. 계약일 당시 1주택(A) 였으니, 1주택 보유로 적으시면 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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월세 보증금, 보증보험 가입 해야할까요 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말.. 같은 분야에서 근무하지만, 질문자님의 중개사 분은 내용을 좀 더 공부하실 필요가 있는 분이시네요.최우선 변제권 있으신 것 맞습니다. 다만, 최우선 보호금액은 3,400 만원이 한계입니다. 최우선 변제권은 임차인의 다음 생계를 위한 최소 금액을 변제하는 것이지 그 권리가 모든 보증금을 보호하지는 않습니다. 따라서 보험 가입은 이럴 경우 반드시 드시기를 추천 드립니다. 보증금 5,000 원 월세 130만원 기준 연간 보험료는 20-30 만원 정도 발생합니다. 크다면 클 수 있지만, 1년단위로 하면 월에 3만원이 채 안되는 금액이기 때문에 임차인께서 모두 부담하시더라도 보험을 드는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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이정도면 장판을 해주고 나가야하나요…ㅠㅠㅠㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사진을 찍어두신 건은 정말 잘하신 것입니다. 해당 사진을 잘 보관하시구요. 그리고 지금과 같은 수준의 얼룩은 시간의 흐름으로 인해 자연스럽게 생길 수 있는 수준의 것이라서, 추후 퇴실하실 때에도 크게 문제가 되지는 않으실 것 같습니다. 실무적으로는 저정도의 얼룩으로 임대인이 수리비를 청구하는 것은 본적 없습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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LH 임대아파트의 하자 문제가 너무 심각한 것 같습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 느끼신 대로 현재 공공임대주택의 품질은 심각할 수준에 와 있습니다. 이유는, 여러가지가 있지만 가장 크게 공사비 최저가 입찰 구조입니다. 품질보다는 싸게 짓는 것이 우선이기 때문이죠. 또한 감리또한 단가위주 선정으로 인해서 감리가 열심히 일을 하질 않고요. 준공 전점검이 LH 에서 형식적으로 이루어지는 것도 문제가 있습니다. 개선을 위해서는 기존 최저가 낙찰제 이던 것을 종합평가제로 변경한다면 대부분의 문제가 해결될 수 있을 것입니다. 공사에 들어가는 비용을 늘려서 해결하는 것이지요. 또한 입주 전 전수조사와 공개점검을 의무화하여 사전검사제도를 통해 입주 전에 확인할 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다. 그리고 LH 공사건만 하자보수를 하는 전담 팀이 있다면 좋겠네요. 빠른 처리와 실질적 A/S 를 제공하면서도, 별도의 기관으로 구성되면 시공사의 간섭없이 하자를 찾고 보수할 수 있을테니까요. 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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