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갭투자의 원리에 대해서 쉽게 설명해줘요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.갭투자의 원리는 간단합니다.매매가가 5억인 아파트가 있고 전세가 3.5억이라고 가정을 하면자기자본 1.5억을 가지고 전세보증금 3.5억을 받아서 집을 매수하고 집을 소유하는 개념입니다.그러다 집값이 7억이 투자금 1.5억 넣어서 양도차액 2억을 버는 구조인데매매가와 전세가의 차이가 얼마 안나는 매물을 매수해서 매매가 올라가면 매도해서 수익을 내는 구조라고 볼 수 있습니다.하지만 반대로 매매가 3억이 되어버리면 전세 보증금도 못내주고 2억을 손해보는 구조가 되어 버립니다.갭투자는 부동산 상승기에는 어느정도 수익이 나지만 반대로 지금처럼 하락기에는 전세보증금을 못줘서 전세사기로몰릴 수 도 있을 만큼 위험한 투자 방법입니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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지방 미분양 아파트 양도세 면제 정책이 나오면 저점이라는데
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 시장은 정부의 규제 해제와 금리인하등이 뒷바탕이 되면 상승 시그널이라고 볼 수 있습니다.하지만 아직까지 고금리 상태로 유지가 되어져 있고, 정부의 부동산 정책 규제와 대출 규제등이 남아 있는 상태에서저점이라고 판단하기에는 다소 무리가 있습니다.저금리 + 대출규제완화 + 정부의 부동산 규제 해제가 되면 부동산은 매수세가 살아 나서 상승을 하지만지금은 다소 저점이라고 보기에는 조금은 무리가 있을 듯 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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오피스텔 월세 거주중 중도에 집주인이 매도시 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존 임대인이 매매를 통해 해당 부동산을 다른 임대인에게 매도를 한다고 해도 임차인과 기존 임대인과의 계약사항은그대로 새로운 임대인에게 승계가 되어서 계약기간을 보장 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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보증보험이 불가 하여 전세권설정 하라는데…
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.이사+확장일자+전입신고 로 대항력을 충분히 갖출 수 있습니다.하지만 더욱 확실하게 할려면 전세권을 설정 하는 방법도 있지만임대인과 협의를 해야 하고 무엇보다 전세권 설정 시 등기비용이 들기 때문에 꺼리는 경향이 많이 있습니다.근저당설정이 없으면 이사+확장일자+전입신고로도 충분히 선순위 대항력을 갖출 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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등기부등본좀 봐주세요....ㅜㅜ 전세사기로부터 안전한건가요 ??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일단 등기부등본상에 근저당권이 없습니다.즉 대출이 없는 깨끗한 집이고 님께서 계약하고 확정일자 받으면 대항력을 선순위로 취득하게 됩니다.그러면 그 다음 전세 보증금을 보호할 수 있는 전세보증보험을 가입하시면 됩니다만,저 주택의 주인(임대인)이 이 부동산 말고 다른쪽에 빚이 많다던가 재정 상황이 안 좋으면 저 주택이 경매로 넘어갈 위험도 존재하긴 합니다.임대인의 재산상황을 잘 살펴보시고 거래하기길 바랍니다.또한 님께서 이사시에 다른 세입자가 잘 들어오는 인기좋은 부동산이면 더욱 안심이 되긴 합니다만, 다른 세입자가 입주를 꺼리는 비인기일 경우 임대인이 보증금을 내어 줄 수 없는 상황이면 어려움을 겪을 수 도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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지분자의 경매물건을 낙찰받고 분할소송 접수해서 경매로 넘어가게 되었는데 대처 방법이 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일단은 지분을 경매로 취득한 사람은 공유물분할소송으로 가서 승소 후 전체를 경매로 넘겨서 자기 지분만큼처분금액을 챙길려고 한다고 말할껍니다.전체가 경매로 넘어 갔을 경우 1차 2차 계속 낙찰되지 않으면 그 가치를 낮아져서 지분만큼의 가치가 낮아 집니다.아마 신규로 낙찰 받은 사람은 그 약점을 노리고 기존 지분자들에게 협상을 요구 할 껍니다.가장 좋은 방법은 되도록 싸게 신규 지분취득자와 협상을 하는게 제일 좋고 협상을 하지 않을려면계속 기간을 끌면 됩니다.소송이 진행되면 기간이 꽤 되고 신규투자자는 빨리 해소 할려고하는 약점이 있습니다.신규 취득자에게 역으로 소송을 진행 할꺼고 안되면 나도 내 지분을 다시 가족들에게 지분을 쪼개서 증여를 할꺼다그러면 신규 취득자는 다시 소송을 진행해야 하는 약점이 있으므로 그것을 약점 삼아 협상가를 최대한 잘 이끌어 내면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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아파트 직거래시 시세대비 실거래가 차이가 날 수 있다는 걸 알았습니다. 그러면 중개인 거래의 실거래가가 가장 확실한 시세라고 볼 수 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 매매가 완료가 되면 부동산 체결 계약일로 부터 30일 이내 시군구에 실거래가를 신고해야 합니다.그 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 정확하게 조회가 가능하고호갱노노나 kb부동산 및 여러 부동산 사이트들은 여기 정보를 조회하여 나타냅니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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전세계약서 갱신시 전세계약서에 확정일자를 받아야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대인이 중간 바뀌더라도 기존 임대인과 임차인의 계약 조건을 그대로 승계 받기 때문에 별도의 확정일자를 받을 필요는 없습니다.최초 전입신고시 계약서와 함께 확정일자를 받은 권리는 보장됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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아파트 매매 직거래면 실거래가가 시세대비 좀 차이날 수 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트 매매가 시세 보다 높게 거래된 이유는 많이 있습니다.직거래 시 세금문제때문에 높이는 경우도 또한 있구요.다른 이유로는 로얄동 로얄층이라던가 최근에 인테리어를 해서 다른 세대보다 인테리어 비용을 높게 쳐 줘서높게 거래되는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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요즘 전세랑 월세 어떤게 거래가 더 잘되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 맞습니다. 말씀 하신대로 전세 사기 사건으로 목돈을 묶어 뒤야 하는 위험 부담을 해소 하기 위해서 월세 수요가 다시 살아 나고 있다고 하네요.덩달아 수익형 오피스텔이 다시 인기가 좋아 지고 있는 현실입니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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