답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.악성미분양의 경우 수요 대비 공급이 많아서 생기는 경우가 대부분입니다.분양이 안되는 이유로는 수요가 그 만큼 없다는 것과 또한 높은 고금리와 건설자재비 상승으로 인한 고분양가등으로 분양이 안되는 현상이 나타나는 것입니다. 이런 경우 할인정책이나 여러 프로모션을 통해서 분양을 시킬려고 노력은 하지만 쉽게 미분양이 사라지지 않습니다. 이런 경우 LH나 정부에서 매입을 해서 공공임대로 돌리려는 노력으로 건설사들에게 지원을 하고 있는 실정입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.첫 번째로 중요한 것은 해당 건축물이 실질적으로 폐가임을 증명하는 것입니다.우선 폐가의 현재 상태를 보여줄 수 있는 사진을 촬영합니다.​건물의 외관뿐만 아니라 내부의 파손 상태, 전기 및 수도 설비의 부재 등을 포함시켜야 합니다.​그리고, 해당 부동산이 사용되지 않음을 증명할 수 있는 방법 중 하나는 전기 및 수도 사용 내역입니다.​사용량이 장기간 0 이거나 거의 없음을 보일 수 있다면 폐가 상태로 인정받을 가능성이 높습니다.또한 폐가로 확인된 건축물의 경우, 해당 지역 주민센터 또는 구청에서 상태확인서를 발급받을 수 있습니다.​이는 행정적으로 해당 건물이 주거용으로 사용되지 않는다는 것을 증명할 수 있는 중요한 서류가 됩니다.감사합니다.​

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.이론 공부만으로 취득 가능한 자격증은 실습이 필요하지 않고, 필기시험만으로 자격이 부여되는 자격증이 대부분입니다.대표적인 것이 공인중개사자격증, 주택관리사자격증, 행정사 등이 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 고도제한의 경우 공항의 안전을 위해 주변 지역이나, 군사 기지나 훈련장이 있는 지역, 고궁, 문화재 주변의 경관을 보호하기 위해 문화재 보호구역으로 지정된 지역, 도시계획에 따라 특정 지역의 일조권과 조망권을 보호할 필요가 있을 지역 그리고, 자연환경 보호가 중요한 산지나 해안 지역등 이와 같은 고도제한은 법적으로 강제성이 있으며, 위반 시 건축허가가 불가능하거나 제한됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.필로티 여부를 불문하고 등기사항 전부 증명서(1호, 101호)에 따른 아파트의 최저층과 기타주택은 하한가 적용됩니다.즉 필로티는 등기부등본 상 호수가 중요합니다. 같은 필로티 2층이더라도 등기부등본 상 2XX호면 일반가, 등기부등본 상 1XX호면 하위평균가가 적용된다고 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.묵시적갱신으로 계약이 연장이 된 경우 임차인이 만일에 중도해지를 하고 싶은 경우 3개월전에 임대인에게 통보를 하고 임대인은 통보를 받은 날로 부터 3개월 후에 계약해지를 해줘야 하고 보증금도 반환을 해야 합니다.가장 좋은 방법은 다음 세입자를 찾는 방법이 가장 좋은 방법이지만 그렇게 되지 않을 시 조금 골치가 아픕니다.그럴 경우 사실 3개월 뒤에 계약해지를 하고 보증금 반환에 의무가 임대인에게 있습니다. 법적으로 내용증명으로 3개월뒤에 계약해지를 통보를 하고 만일에 3개월 뒤에 보증금반환이 없을 시 보증금반환소송을 통해서 보증금 받을때까지 지연이자를 받을수도 있습니다. 물론 계약해지시 임차권등기명령을 내리고 이사는 가야 합니다. 하지만 이러한 과정이 법적인 사항이라 서로간에 협의를 하는 것이 가장 좋습니다.우선 공인중개사를 통해서 다음 세입자를 하루라도 빨리 찾는 것이 서로간에 가장 좋아 보입니다.그리고 3개월안에 세입자를 구하는 것은 임차인이 복비를 내는 것이 관례입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.오피스텔이 복층 구조일 경우 전용면적에 복층이 포함되는지 여부는 층고의 높이에 따라 결정이 됩니다.건축법에서 복층(다락층)의 층고가 1.5m 이하일 경우에 바닥면적에 포함되지 않고, 또한 복층(다락층) 경사진 지붕이면서 층고가 1.8m 이하일 경우 바닥면적에 포함되지 않습니다.그리고 층고의 높이가 1.5m 초과될 경우 바닥면적에 포함을 시킵니다.즉 층고의 높이가 1.5m 기준으로 이하인지 이상인지에 따라 결정됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2017년 8.2 대책으로 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 거주요건이 추가되어 개정되었습니다. 따라서 1주택자가 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고, 양도 당시에는 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년을 거주해야 비과세 적용 받을 수 있습니다.다만 2017.8.2.이전 취득분의 경우 거주요건은 적용하지 않습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 매매계약 체결일에 계약금의 10% 정도를 지급하는 것이 보통입니다.그리고 2~3개월 뒤 잔금 치고 소유권이전등기를 하는 경우가 대부분인데 매도인과 매수인의 협의 하에계약일로부터 약 1~2개월 후에 중간에 중도금을 협의하는 경우도 있습니다.나머지 잔금일은 보통 계약일로부터 2~3개월 후에 설정합니다.하지만 무엇보다 매도인과 매수인의 이사 일정 등을 조율을 해서 서로간에 결정을 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.은마아파트의 경우, 조합 설립이 다소 지연된 바 있으며, 현재까지의 진행상황에 따라서 내년에 사업시행인가를 받을 가능성이 있습니다. 그 다음으로 관리처분인가는 사업시행인가를 받은 후, 세부적인 재건축 계획을 조합원들에게 배분하고, 이를 승인받는 절차입니다. 일반적으로 사업시행인가 이후 관리처분인가를 받기까지는 약 1년에서 2년 정도가 소요되는 것이 일반적입니다.즉 2025년에 사업시행인가 받고 2027년까지 관리처분인가 그리고 착공하여 빠르면 2030에 입주를 목표로 하고 있습니다. 감사합니다.